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房地產項目融資的信托渠道-展示頁

2024-08-12 21:29本頁面
  

【正文】 在中信信托推出的“華融不良資產優(yōu)先受益權產品”中中誠信評級公司作為獨立的信用評級機構介入了對華融資產包償付能力進行評估的工作中,并給予了AAA 的評級,這無疑對不良資產包這一需要專業(yè)化程度較高的價值評估給出了相對簡便的評判標準。以廣東發(fā)展銀行聯(lián)合多個信托投資公司推出的信貸資產受讓集合資金信托來看,信托產品對應的項目法人實際上都是廣東發(fā)展銀行的客戶,其結算賬戶都在廣發(fā)銀行開立,企業(yè)的資金運作都在銀行的監(jiān)控之中,這一特點意味著銀行對項目法人的資質有著充分的信息,由其為項目的安全提供擔保,不僅可以解決對項目法人信用資質的不了解,提升了項目的信用級別,而且對于銀行而言,則通過了資產的盤活,利用自身信用以較低的融資成本獲得了資金,并運用于其它高收益的項目,這一做法尤其在央行調整法定存款準備金率后,整個市場資金面偏緊的背景下,無疑對廣發(fā)銀行是有利的。目前規(guī)模和流程的標準化還有待進一步提高。與此類似,在風險控制過程中,相關專業(yè)化的中介機構,基于商業(yè)原則介入了整個信托產品的風險控制流程,對信托產品進行了信用增強,這一現(xiàn)象值得欣慰?,F(xiàn)在對資產價值的依賴不僅關注資產的清算價值,也開始注重資產未來現(xiàn)金流價值。由于商業(yè)信用主體的信用質量差異很大,而信息不對稱問題的存在,使得投資者對商業(yè)信用主體的信用質量要求很高,通常都是大公司或大集團提供的全額擔保,才會被投資者認可,這實際上是用高信用級別主體的信用替代低信用級別,實現(xiàn)了風險的轉移,但對于此類高信用級別的主體,畢竟是少數(shù),這意味著這種方式可利用的資源有限,而且對于這些大公司大集團,其愿意提供擔保的項目通常都與其有關聯(lián)關系,對于其他項目而言,只能尋求其他風險控制方式。通過這種創(chuàng)新方式,規(guī)避了可能對政府信用的濫用可能帶來的法律風險,提升了信托產品的安全性。在這種情況下,利用財政支出金融化的方法,即以某時點后一段時期財政支出的現(xiàn)金流為基礎,通過金融的手段實現(xiàn)現(xiàn)金流的折現(xiàn),在該時點當期獲得足夠的現(xiàn)金現(xiàn)值用于公益項目的投資建設,達到了“用明天的錢干今天的事”的目的,實現(xiàn)了現(xiàn)金流在時間上的重新分配。在利用政府信用對信托產品進行信用增強的案例中,利用政府整體信用的形式,如承諾或者擔保函的方式由于其具有的法律上的瑕疵,使得這一方式具有信用增強效果的不確定性,所以在利用政府信用的方式創(chuàng)新上,通過財政支出的金融化的方式規(guī)避了相關的法律風險,是利用政府信用的一個相對安全的方式。這意味著以政府承諾或政府擔保的形式規(guī)避產品開發(fā)過程中可能存在的違約風險是不可行的,因為這種擔保意味著政府以整體信用為某一單個項目提供了本金和收益率保障,對于以彌補市場失靈,承擔公共義務為主要目的的政府而言,這意味著潛在的投資風險可能波及政府其他的公益性資金安全,對于項目不涉及的其他納稅人而言這是不公平的,所以從立法的意圖來看,這種行為理所當然的屬于被禁止的。三、 信托產品的風險控制措施(一)在風險控制方面可以采取了多種措施,具體包括:(1) 財政支持(即由地方財政資金確保項目預期現(xiàn)金流的實現(xiàn))(2) 資產抵(質)押(即由被投資方用相關的資產進行超值抵(質)押,確保項目預期現(xiàn)金流的實現(xiàn))(3) 第三者擔保(即由被投資方的相關關聯(lián)方承諾在被投資方不能償還本金和收益時確保預期收益的實現(xiàn)和本金的安全)(4) 貸款保險(保險公司承擔可能的信用風險,保證到期貸款的本金安全和預定收益率)(5) 銀行信譽(銀行承諾到期支付本金和收益或承諾到期回購資產)(6) 優(yōu)先/次級結構(按照項目受償先后順序不同,使優(yōu)先受益權人的本息得到優(yōu)先保障)(7) 發(fā)行公司自身的信譽(二)幾種主要的措施分析(1)政府信用政府信用是一種重要的風險控制措施,政府信用具有極高的信用級別,但是如果運用不當也面臨著極大的法律風險,導致利用政府信用進行信托產品的信用增強目的的落空。 通過這種運作步驟可以看出,信托產品的進入和退出是彌補銀行融資的空缺,稱為“過橋融資”,融資方的目的是通過信托達到銀行的貸款條件。在央行“121文件”為開發(fā)商設下的“死結”的情況下,假如一個項目無法繳納土地出讓金,缺乏開發(fā)資金,銀行貸款不可能的,這對信托產品來說卻是有可能的。更為關鍵的問題是,這一融資方式是以財產信托的方式,而不是資金信托的方式來進行的,按照這一邏輯,對資金信托規(guī)定的200 份信托合同的限制就失效了,這意味著在轉讓受益權過程中,投資者的數(shù)量可以突破200 個限制,只要最低認購額不低于5 萬元即可,這種創(chuàng)新方式不僅保證了以信托方式解決房地產融資缺口的問題,而且在其他領域又可以得到廣泛的運用。中煤信托處置上述信托財產所得全部收入進入中煤信托開立的信托專戶管理,優(yōu)先用于支付投資人本金和收益。以中煤信托“榮豐2008 項目財產信托優(yōu)先受益權計劃”為代表的財產信托模式盡管通過股權信托的方式可以解決房地產公司的再融資問題,但這一模式也面臨著另外一個現(xiàn)實約束,即受制于人民銀行資金信托計劃每期不能超過200份合同的限制,這對于一個其它幾百萬、幾千萬的項目而言可能不會存在太大的問題,但是對于房地產項目動輒上億的資金規(guī)模,這意味著單個信托合同的融資規(guī)模通常高達幾十萬元,這無疑導致了信托資金籌集過程中的困難,盡管重慶國投的“世紀星城股權投資信托計劃”獲得了成功,但這如此規(guī)模的融資計劃對于其他計劃而言不一定具有普適性,所以除了股權信托以外,必須尋找出一種又能實現(xiàn)房地產項目融資又能規(guī)避200 份合同限制的方式,在這種情況下,中煤信托推出的“榮豐2008 項目財產信托優(yōu)先受益權計劃”解決了這一問題。采取的措施(1)信托公司必須對房地產公司進行絕對控股,并要求公司其他股東將其所持有的股東進行質押,保證信托公司的利益,并由信托公司對項目資金的運作進行嚴格監(jiān)控和審批;(2)由于信托公司只是階段性持股,股權的退出渠道必須認真考慮,一種是項目結束,通過公司解散的方式退出,另一種是原有股東承諾收購這部分股權,得以退出,在本案例中采取了第二種方式。而開發(fā)商通過讓渡一定的所有權,保證了整個資金鏈的連續(xù),獲得了項目完成后的利潤。在這一關鍵時刻,重慶國投扮演了“白衣騎士”的角色,通過股權信托的方式籌集2 億元資金對北京順華進行增資, 億元,并以此資金直接用于項目的開發(fā),保證工程順利獲得開工證和建設工程規(guī)劃許可證,從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持,實現(xiàn)2005 年項目竣工銷售的預期目標,實現(xiàn)融資各方的利益實現(xiàn)。“世紀星城” 億元, 億元,并已取得一期土地證和建設用地規(guī)劃許可證,還需要取得開工證和建設工程規(guī)劃許可證,只有四證齊全才可向銀行申請貸款。在這一情況下,信托投資公司的作用就充分體現(xiàn)出來了。在實際操作中創(chuàng)新出以下兩種比較有特色的房地產信托的融資方式。針對121 文限定的條件,信托投資公司傳統(tǒng)的信托貸款方式也面臨著這一條件的限制,因為信托貸款需要執(zhí)行與商業(yè)銀行同樣的規(guī)則。信托公司作為金融機構,擁有便捷的融資和投資渠道,資金信托計劃是其融資的重要手段,而股權投資、貸款、租賃等多種投資方式的運用是其區(qū)別于其它金融機構的獨特優(yōu)勢。于是,如何解決兩者的矛盾,成了商業(yè)銀行的心腹之患。顯然,若嚴格執(zhí)行央行121 號文的規(guī)定,無疑對基于原有運作模式下的房地產企業(yè)是一個“催命符”,這會導致大批正在運作中的項目中斷而成為“爛尾樓”,造成銀行不良資產劇增。如果不能尋求到新的融資渠道,眾多抗風險能力較弱的中小房地產商將被迫退出市場??梢哉f,房地產開發(fā)中80%~90%的資金來源于銀行。但是這一運作模式隨著人民銀行出臺的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知(121 號文)》而發(fā)生了根本性的改變。當審批通過,項目啟動后達到銀行貸款的條件后,開發(fā)商就會利用這段“時間差”把信托貸款還了,而改用銀行貸款進行項目的建設。所謂“過橋貸款”就是臨時性、過渡性貸款。 從信托融資在整個房地產項目開發(fā)的過程來看,房地產信托資金使用來看更多地體現(xiàn)為“過橋貸款”的性質。貸款項目條件:(1) 貸款項目經(jīng)可行性研究論證,能夠有效滿足當?shù)刈》块_發(fā)市場的需求,市場前景較好;(2) 貸款項目已經(jīng)納入國家或地方房地產開發(fā)建設計劃,其立項文件完整、真實、有效,能夠進行實質性開發(fā);(3) 貸款項目工程預算和施工計劃符合國家和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定;(4) 貸款項目的工程預算投資總額能夠滿足項目完工前由于通貨膨脹和不可預見等原因追加預算的需要;(5) 貸款項目的基礎設施、公共設施建設配套,當項目建成后,能及時投入正常使用;貸款項目的自有資金投入不少于總投資的30%。由于房地產本身變現(xiàn)能力極低,因此房地產基金多半會有較嚴謹?shù)内H回規(guī)定。(7) 房地產基金,此類基金的收入來源除了資產增值之外,還有房租收入。我國還剛剛處于探索階段。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上,而于中國目前的法律法規(guī)沒有明確的依據(jù),所以外資多借財務管理公司、投資公司等形式改頭換面?!贝蠖鄶?shù)的房地產公司都無法達到此要求。(4) 上市發(fā)行募集資金,一直以來,國家都不支持房地產企業(yè)上市 ,主要是為了抑制過熱的經(jīng)濟,直到1997年開始解禁。長期債券還面臨較大的利率風險,欠缺避險工具。(3) 發(fā)行債券。四證39。 房地產項目融資的信托渠道一、 房地產項目的融資渠道:(一) 房地產項目的資金來源渠道的種類:一般來說,房地產公司的資金來源渠道有以下幾種:(1) 注冊資本金。(2) 銀行融資,現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴,中國人民銀行對39。不全的房地產項目是不辦理的。根據(jù)《公司法》,發(fā)行債券主體要求嚴格,只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格,并且對企業(yè)資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制,加之我國債券市場相對規(guī)模較小,交投清淡,發(fā)行和持有的風險均較大。這就注定大多數(shù)的房地產企業(yè)發(fā)行債券難以實現(xiàn)。中國證監(jiān)會在《關于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關工作的通知》規(guī)定:“自2004年1月1日起,除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外,股份公司必須設立滿3年后才能申請首發(fā)上市;同時,為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性,要求發(fā)行人的業(yè)務、管理層最近3年內未發(fā)生重大變化,實際控制人未發(fā)生變更。(5) 海外資金,國內企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式,以合資或合作的方式,以信托的形式。(6) 房地產投資信托(REIT),是指通過發(fā)行受益憑證的方式,募集投資者的資金,然后進行房地產或房地產抵押貸款投資,REIT是一種專門投資房地產的信托產品,其在歐美已經(jīng)盛行多年。REIT未來的發(fā)展前景十分看好。房地產是對抗通貨膨脹的理想工具,房地產基金亦然。(二) 房地產開發(fā)企業(yè)在房地產項目融資的貸款條件企業(yè)法人應具備的條件:(1) 有公司法人授權或董事會簽字同意的申請報告;(2) 已開立基本帳戶或一般存款帳戶;(3) 提供真實的、全面的(經(jīng)過審計的)財務報表、報告,其財務指標和資產負債率等符合貸款要求;(4) 除國務院規(guī)定外,有限責任公司和股份有限公司對外股本權益性投資累計額不超過其凈資產總額的50%;申請中、長期貸款的,新建項目的企業(yè)法人所有者權益與項目所需總投資的比率不低于國家規(guī)定的投資項目的資本金比例。二、 121文件的出臺給信托提供的機會信托在串接多種金融工具方面優(yōu)勢獨具,其一可以引入海外基金,其二可以充當國內的產業(yè)投資信托基金,其三可以以固定回報的方式以股權投資方式進入項目公司,其四可以在適當?shù)臅r候將項目公司包裝上市,其五可以完成項目前期建設使項目符合銀行貸款條件。由于有著“單個信托計劃最多不超過200份,每份不低于5萬元”的限制,融資數(shù)額有限,因此,房地產信托通常僅僅被用做“過橋貸款”。按照規(guī)定,商業(yè)銀行對房地產貸款必須“五證”(貸款項目的土地使用權、規(guī)劃投資許可證、建設許可證、開工許可證、外銷房屋許可證等相關手續(xù))齊全方可,而對于某些自有資金不足,而項目進度未達到銀行貸款條件的房地產項目而言,通過信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入,在此期間再辦理各項審批手續(xù)。正是因為信托資金利用的這一原因,使得2002 年以及2003 年上半年推出的房地產信托計劃絕大部分采取貸款的形式進行融資, 億元, 年。在原有模式下,房地產企業(yè)項目開發(fā)的資金來源主要包括3 塊:自籌資金、銀行貸款和房屋銷售款;所謂自籌資金中又有30%~40%來自于開發(fā)商流動貸款,再加上建筑公司對項目的墊付款;房屋銷售款中,絕大部分是銀行個人房屋抵押貸款。而按照121 號文的規(guī)定,房地產商申請銀行貸款時,自有資金不能低于開發(fā)項目資金的30%,建筑企業(yè)的墊款以及挪用流動資金貸款的方式受到了嚴格限制,這對房地產企業(yè)的資金鏈形成了巨大的壓力。而商業(yè)銀行則面臨著兩難境地。但如果不執(zhí)行,又面臨著監(jiān)管法規(guī)的約束。正是這種困境為信托公司提供了業(yè)務發(fā)展的巨大空間。根據(jù)不同項目的特點,設計不同的資金信托產品,不僅可以化解政策變化給各方帶來的困境,而且也為信托公司開辟了一片廣闊的業(yè)務空間。但信托投資公司所具有的多樣化投資方式的優(yōu)勢圍繞過121號文的限,履行信托融資在這一非常時期對房地產行業(yè)融資的職能發(fā)揮了獨特的作用。 以重慶國投“世紀星城股權投資信托計劃”為代表的股權信托模式根據(jù)121 文的規(guī)定,申請房地產開發(fā)貸款的企業(yè),其自有資金不能低于項目開發(fā)的30%,如果房地產開發(fā)企業(yè)滿足這一硬性條件,如果前景較好,未來收益穩(wěn)定,銀行也是可以貸款的。以重慶國投開發(fā)的“世紀星城股權投資信托計劃”為例。但121 號文的執(zhí)行,使得項目開發(fā)商北京順華房地產開發(fā)有限公司, 億元的注冊資本,不能滿足30%的最低限(〈30%),這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在整個過程中,銀行資金因為信托資金對開發(fā)商的注資獲得了一定程度的風險抵押,保證了貸款的合規(guī)性,避免了強制執(zhí)行121文可能對房地產市場過大的沖擊。資金信托的投資者由原有的債權投資方式變更為股權投資方式,承擔的風險是增大了,作為受托人的信托公司必須在產品設計中制定相應的措施規(guī)避這種風險??梢哉f通過這種股權投資的方式信托投資公司在關鍵時刻發(fā)揮了巨大的作用。作為榮豐2008 房地產項目開發(fā)公司——榮豐公司將其開發(fā)建設的部分房產( 億元)委托給中煤信托,設立財產信托,榮豐公司取得該信托項下全部信托受益權,榮豐公司將其享有的
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