【正文】 保證信托資金的安全，保護委托人和受益人的利益。對項目的選擇是房地產信托首要工作，如果項目本身存在市場銷售前景、內部法律糾紛、建設資金短缺等方面的問題，則信托產品無論怎么設計控制風險，項目本身的先天缺陷是無法避免的。 信托公司在信托資金運用過程中，可通過投資地域、項目類別、投資金額、投資期限的選擇和調整，靈活機動，來抵御可能出現的房地產行業(yè)波動，規(guī)避風險，保護投資者利益。如果泡沫達到一定程度，就必然影響房地產信托。房地產行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，時間周期較長、資金占用量大，利潤回報較高。（三）房地產信托融資的風險與控制總體而言，從未來的發(fā)展看，中國的房地產信托融資將有很大的發(fā)展空間?；旌闲磐行褪侵感磐泄静扇嘁嫘磐泻蛡鶆招磐薪Y合的方式介入房地產業(yè)務。這種模式的風險主要在于：在建工程到竣工交屋的風險；房屋銷售的市場風險；權屬登記的法律風險。信托公司通過購買資金需求方的商品（主要為期房），并將其進行欲售登記后，作為擔保，或以收益性房產之收益轉讓為擔保發(fā)行的資金信托計劃。權益轉讓模式。一般而言，項目公司的所有者權益無非是公積金加注冊資本金，很難達到30%的要求。在這種模式下，房地產企業(yè)除了實現融資目的外，還能夠提高企業(yè)的信用等級。股權證券化信托。這種模式的優(yōu)點是能夠增加房地產企業(yè)的資本金，促使房地產企業(yè)達到銀行融資的條件。股權投資類信托。抵押貸款類信托產品是指信托公司通過質押資金使用方的公司財產或股權為基本貸款擔保方式發(fā)行房地產信托產品后，將募集的資金提供房地產公司使用。顯然，信托公司的優(yōu)勢和特色應在權益性信托業(yè)務方面。債務型信托是信托公司通過信托產品融集資金借貸給房地產企業(yè)，其優(yōu)點是，操作簡便，管理簡單，收益比較穩(wěn)定，但技術含量低，以前主要在一些結合部做“擦邊”性的業(yè)務，46號文件出臺后該類業(yè)務已成 “雷區(qū)”。（二）房地產信托的運營模式。（3）相對銀行貸款而言，房地產信托融資方式，可以不受通過銀行貸款時企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%的約束，也能夠彌補121號文規(guī)定的只有主體結構封頂才能按揭所造成的中間消費融資的斷裂。受托人對信托財產及對其自有資產的處置方式迥然不同：受托人必須按信托文件的約定，為實現受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力，而不得用信托財產為自身謀取利益；每一個信托隔絕于受托人的自有財產和其他信托賬戶，甚至于出現受托人解散等極端情況時，信托財產仍能保持其獨立存在，按約定或法院判定，由新的受托人承接。信托公司的財產隔離功能主要體現在受現行法律、法規(guī)充分保護的信托財產的獨立性上。信托在供給方式上也十分靈活，可以針對房地產企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品，突出表現在信托對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案，從開發(fā)資金、流動資金到后期的消費資金，乃至一些特殊問題，如“爛尾樓”等都可以通過信托解決，從而增大市場供需雙方的選擇空間。信托可以與銀行互補互動。房地產信托融資具備三大基本優(yōu)勢:（1）信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并具有巨大的靈活性。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權投資、產業(yè)基金等模式相比，雖然房地產信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。與財產形式的房地產信托相比，出于拓展房地產融資渠道，特別是尋求房地產開發(fā)資金來源的需要，資金形式的房地產信托得到了更多的重視，2004年10月推出的《信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法》(征求意見稿)中所指的“房地產信托業(yè)務”事實上也僅限于資金形式的房地產信托。信托業(yè)務是和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)一起構成現代金融四大支柱。房地產信托的含義。當前，中國房地產業(yè)發(fā)展面臨嚴峻的金融形勢，隨著央行121號文件和國務院18號文件”出臺，房地產與銀行的蜜月期已過，當銀行提高貸款利率時，信托公司的競爭優(yōu)勢開始充分顯現。以2002年7月28日 “新上海國際大廈資金信托計劃”─—中國第一支房地產信托產品為標志，中國信托業(yè)再次走入房地產融資領域，并以新的面貌和模式推動著房地產的發(fā)展。房地產信托融資分析——以天津為例陳柳欽（天津社會科學院城市經濟研究所，天津，300191）[內容提要]：本文分析了房地產信托優(yōu)勢、運營模式及其和風險控制，闡述了天津市房地產信托融資的現實情況、面臨的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢，并就發(fā)展和完善天津市房地產信托融資提出了若干有價值的建議。[關鍵詞]：房地產；信托；房地產信托；信托融資自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺以來，信托公司在房地產資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。2003年底，中國第一支商業(yè)房地產投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，代表著中國房地產信托基金（REITs）的雛形。一、房地產信托及其運營模式和風險控制（一）房地產信托的內涵及房地產信托融資的優(yōu)勢。在當前宏觀調控的大背景下，除了靠商業(yè)銀行“輸血”之外，房地產企業(yè)要選擇一種靈活、變通、相融的模式，信托可謂是目前的上上策。從資金信托的角度出發(fā)，房地產信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財產信托的角度出發(fā)，房地產信托則指房地產物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。房地產信托是金融信托業(yè)與房地產業(yè)相互融合的產物,它為房地產業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產信托融資的優(yōu)勢。信托具備連接貨幣市場、資本市場和產業(yè)市場的綜合融資平臺優(yōu)勢，通過一系列制度安排，實現一個企業(yè)或項目的組合融資。銀行具有資金優(yōu)勢，信托具有制度優(yōu)勢和靈活的創(chuàng)新性。（2）信托具有財產隔離功能。信托設立以后，其財產處于這么一種“特殊狀態(tài)”：它既能充分地體現委托人或受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”，又不記在委托人的所有權益項下，獨立于委托人的其他自有財產而存在；它名義上為受托人所有，但又不失為委托人的自有財產。在我國，信托的財產隔離功能受到《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《資金信托管理暫行辦法》，也就是業(yè)內所謂的“一法兩規(guī)”的強有力支撐。房地產企業(yè)要積極利用信托融資，充分利用信托獨特的制度優(yōu)勢實現多元化融資，鞏固資金鏈條。如果將房地產資金信托簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信托和權益型信托。如在常規(guī)領域開展此類業(yè)務又與商業(yè)銀行具有強烈的重合性，信托公司劣勢明顯。抵押貸款類信托。抵押貸款類的房地產信托，%，以財產或股權擔保方式的房地產信托是2004年資金募集的主要模式，這種模式之所以總量大，且容易成功，因為財產抵押完全仿照銀行貸款的模式設計的，成熟信托業(yè)務的各當事方均較容易認可。該類信托是指信托投資公司通過將信托資金以股權投資的方式加以運用，成為房地產企業(yè)股東或房地產項目所有者，直接經營房地產企業(yè)或房地產項目，并根據在房地產企業(yè)中所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得經營所得，作為信托投資收益來源。這種融資方式比較接近于國際上流行的房地產投資信托（REITS）。此類信托是指信托投資公司成為房地產企業(yè)股東或房地產項目所有者后，并不直接經營房地產企業(yè)或房地產項目，而是與相關當事人簽訂協(xié)議，約定在一定時間，相關當事人按約定價格（溢價部分為信托投資收益）回購信托投資公司的股權或所有權。因為根據121號文規(guī)定，房地產企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，而這30%必須是所有者權益。而通過信托資金的增資擴股，則順利的解決了這一難題，可謂一舉兩得?；诜康禺a開發(fā)公司合法可售房屋交易為擔保房地產信托計劃。這種模式為許多多期開發(fā)項目的后期運作或多個房地產項目的新項目運作，并為良好在售物業(yè)的房地產公司提供了融資條件?；旌闲托磐?。信托公司與委托人在信托合同中對信托資金的使用方式加以明確的規(guī)定，受托人按照合同約定的比例，以股權投資和貸款融資的不同方式加以組合運用，具有較強的靈活性。但是，由于房地產信托融資是一種新的方式，需要改進和創(chuàng)新的地方也比較多，也同樣存在一定的風險，主要體現在以下幾個方面：房地產行業(yè)風險。房產本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環(huán)境下，還可能滋生投機風險，如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。根據建設部政策研究中心最新發(fā)表的調查報告顯示，2005年18月份，我國房地產投資增幅不斷降低，宏觀調控成果已初步顯現；房地產價格上漲主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地產品質提升所致，平均漲幅仍低于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長幅度；由于中國城市化進程及大規(guī)模城市改造，必然對房產有著長期的真實需求，目前存在的主要問題是局部過熱及房產的結構性過剩，整體的房地產泡沫是不存在的。項目自身及市場風險