房地產(chǎn)融資新途徑(存儲(chǔ)版)
【正文】 場主要的融資渠道。第二，在這個(gè)問題得到解決以前，需要有某種形式限制海外土地資金的涌入。 主持人楊熙：陶總講的是基金對(duì)成熟物業(yè)的購買或者是長期的持有上，普遍的發(fā)展商在開發(fā)商，筒子也是特別關(guān)注的請(qǐng)孫飛博士發(fā)表一下高論。 到目前為止，有更多的融資之路，有信托和境外的瑞思，剛才提的還有就是上市，包括萬科在國內(nèi)上市，首創(chuàng)在香港上市。實(shí)際上土地開發(fā)信托也可以介入了，實(shí)際上開發(fā)商一分資金也沒有，但是信用好，有政府擔(dān)保，我可以根據(jù)你的信用給你做土地開發(fā)信托，在這種情況下，目前必須將市場的優(yōu)勢和信托的優(yōu)勢結(jié)合起來做。我們也可以到美國發(fā)瑞思，從現(xiàn)實(shí)來講，房地產(chǎn)融資多了一條渠道，2006年金融要全面開放，實(shí)際上去年年底，北京的外資銀行已經(jīng)開辦人民幣了，上海和深圳開放得更糟，今年年底外資人民幣必須要開放。實(shí)際上中國未來的發(fā)展，我認(rèn)為也會(huì)出現(xiàn)超級(jí)的公司，可能未來的10年會(huì)出現(xiàn)管理上千億的信托公司。來源于什么，誠信的體系建立不起來，監(jiān)管部門也明白，新加坡的條例，澳大利亞的條例得已經(jīng)翻譯給有關(guān)的部門。幾樣事情：第一我們的稅收，做信托大部分是希望別人長期持有產(chǎn)品，所以稅收是有減免的，我們的租賃是除了5％的營業(yè)稅和3％的管理費(fèi)外，還有其他的費(fèi)用。 李堅(jiān)平：感謝各位，我有一個(gè)想法，會(huì)議兩天了，我也是第一次來博螯，我是一個(gè)民間金融服務(wù)商，我介紹一下，因?yàn)槲以仍?5年之前，做了18年的商業(yè)銀行的工作，95年至今我做了十年民間金融工作，主要在上海和香港為民營企業(yè)的資本市場服務(wù)，參加了兩天會(huì)議很有感觸。晴天送傘，雨天收傘，所以我感覺銀行對(duì)于房地產(chǎn)是很致命的，必須要迫切改變第二，我建議，昨天開會(huì)這里是六方會(huì)談，現(xiàn)在非常有必要，要進(jìn)行金融的房地產(chǎn)的六方會(huì)談，不是名義的喧嘩和取丑，我現(xiàn)在做民間資本，我們主要是為項(xiàng)目找資金，為資金找項(xiàng)目。李堅(jiān)平：在座所有的專家對(duì)瑞思都有研究，我這里不講瑞思的好事，在座的專家一定知道十多年前我們的一個(gè)華僑專家，開始搞收購、兼并的道路，將中國的企業(yè)玩了透，中國的整個(gè)金融專家才恢復(fù)過來，到境外上市，房地產(chǎn)行業(yè)是否有國家戰(zhàn)略，是否有國家的利益，我的意思，為什么新加坡、香港的可以來購買，中國人差在哪里，為什么我們的主管部門不能組織我們的企業(yè)走出去，所以我認(rèn)為，要提出這個(gè)問題，瑞思我就不講了。有利于中國的監(jiān)管當(dāng)局加快金融的立法，如果2006年再不準(zhǔn)備，別人就會(huì)強(qiáng)占你的市場，好的東西都被別人拿走了。不同的融資方式對(duì)公司將來的融資方向是有幫助的，但是將來是有沖突的。一般資金進(jìn)來三年至十年，我們可以讓房地產(chǎn)做全程的金融服務(wù)，關(guān)鍵是企業(yè)是否值得合作。這就形成了這么多年，投資銀行和房地產(chǎn)商大家都不接觸的結(jié)局，現(xiàn)在也是兩方面，現(xiàn)在是地產(chǎn)商認(rèn)為銀行已經(jīng)有問題了，所以才想多元化的找融資渠道，現(xiàn)在的服務(wù)水平也是非常的低，香港的瑞思還沒有出來，但是延伸的產(chǎn)品已經(jīng)出來了。金融銀行都是國家辦的，只要將項(xiàng)目搞好，會(huì)有很多的資金求你，關(guān)鍵是你手上是否有何新競爭力。過去的開發(fā)商只找銀行，不找我。實(shí)際上信托公司不準(zhǔn)做負(fù)債業(yè)務(wù)，我們應(yīng)該呼吁我們的監(jiān)管當(dāng)局盡快出臺(tái)外匯監(jiān)管辦法，讓更多的資金進(jìn)入中國的市場。如果你可以找到國有銀行擔(dān)保，我們給你發(fā)企業(yè)債券，你的融資途徑都是通的。你的條件資金解決是很容易的。其實(shí)各個(gè)都需要，只是不同程度的需要。這比十年前的體制還要反動(dòng)，一個(gè)是豆?jié){和房地產(chǎn)是一回事。第一是私募資金，其實(shí)也是發(fā)展商相對(duì)好的出路，也相對(duì)簡單的。剛剛講了，我不相信我們做不到。就像證券投資基金你有一千億元可以組合投資。中國的地產(chǎn)金融，必將實(shí)現(xiàn)進(jìn)化，中國的信托時(shí)代即將到來。香港也有五只基金正在準(zhǔn)備，準(zhǔn)備上市。這會(huì)解決的，我們也在呼吁監(jiān)管當(dāng)局，我認(rèn)為2002008年會(huì)突破。銀行業(yè)有28萬億元，房地產(chǎn)的資金90％來自于銀行，在此情況下，銀行是主渠道，在未來的3—5年不可能改變，這是可能的。陶總體現(xiàn)了另外一個(gè)融資方案，剛才說了其實(shí)就是摩根購買寫字樓后的去樓，他說分配給幾家保險(xiǎn)公司，實(shí)際上就是私募資金，今天我們希望談多一點(diǎn)的結(jié)構(gòu)，其實(shí)很多的專家談了很多的途徑，但是沒有人注意到，其實(shí)很多摩根的錢也是從國外融過來他們?nèi)诘氖歉阋说腻X。因?yàn)檫@些摩根基金今天購買這棟寫字樓后，他就有現(xiàn)金流，馬上就打包賣出去，或者在資本市場中間，通過瑞思這樣送出去，或者根本不通過資本市場在幾家保險(xiǎn)公司之間一配售問題就解決了，這筆資金少賺一點(diǎn)，幾個(gè)月就可以回籠了，接下來第二個(gè)、第三個(gè)，今天的地產(chǎn)商做不到這一點(diǎn)，如果目前的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，依然維持目前的架構(gòu)的話，中國房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的扭曲，一大批的房地產(chǎn)投資商會(huì)死掉，因?yàn)槲覀兠媾R的是不健全的市場競爭。 陶冬：我個(gè)人對(duì)于這個(gè)問題，很難有結(jié)構(gòu)性根本性的解決，解決的方案要靠四位穿黃色衣服的解決。 ?。?）可以徹底改變當(dāng)前的房地產(chǎn)投融資模式，第三就是專業(yè)化水平高的開發(fā)商將作為我們的合作伙伴宏觀調(diào)控背景下的地產(chǎn)融資新路徑 進(jìn)入2005年，房產(chǎn)新政“組合拳”連番出擊?，F(xiàn)有的這種是它有它的局限，信托資金門檻都比較高，目前買到我們聯(lián)華信托的沒有低于20萬的，由于受流動(dòng)性的限制，期限比較短，由于它不能上市，由于受規(guī)模和期間的限制，主要還是以貸款的方式進(jìn)入。 在上述各種選擇中間，我是干國內(nèi)信托公司的，我也介紹一下國內(nèi)信托的一些情況：首先從02年起，信托行業(yè)開始重新出發(fā)，前二十年中國的信托公司的建立，主要是為了滿足投資的沖動(dòng)和需求而產(chǎn)生的，當(dāng)時(shí)是在資金缺乏的時(shí)候，信托公司一上來目的很明確就是為了融資，中國的信托公司是79年開始的，當(dāng)時(shí)信托公司叫不務(wù)正業(yè)，干的都是“二財(cái)政”的事，所以信托都是由政府和銀行開辦，這中間由于方向不對(duì)，思想的不正確，出現(xiàn)了大量的風(fēng)險(xiǎn)，前后經(jīng)歷了五次整頓，從第五次開始是最徹底的一次整頓，開始前有239家，目前重新登記59家。去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出來的時(shí)候，上海的市場出現(xiàn)瘋狂的增長，樓盤一天一個(gè)價(jià)格。 第二、銀行的貸款從121號(hào)文件發(fā)布開始，不斷處于收縮的狀態(tài)。第一、按照我的體會(huì)講一下現(xiàn)代化方面金融的一個(gè)現(xiàn)狀。 由于中國房地產(chǎn)金融體系的不發(fā)達(dá)，現(xiàn)在房
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