展望年度房地產(chǎn)融資模式(存儲版)
【正文】 是可以產(chǎn)生長期，穩(wěn)定適度增長的現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)都可以成為 REITS?；鸸芾砣耍贺?fù)責(zé)基金的設(shè)立、發(fā)售、申請上市和運(yùn)作管理。1 PE私募股權(quán)投資基金 最近兩年私募股權(quán)投資在我國迅速發(fā)展起來，對各類企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中融資起了巨大的作用，雖然大多數(shù)和私募股權(quán)投資基金要選擇一些在生物科技，新材料和新能源領(lǐng)域里具有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，但也有一些大型的私募股權(quán)投資基金傾向于投資一些具有上市發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)公司。 房地產(chǎn)公司及早獲取這方面的信息，項(xiàng)目融資問題迎刃而解。 房地產(chǎn)公司利用本身在開發(fā)領(lǐng)域的優(yōu)勢，吸引行業(yè)外的大批資金。如在國外簽約涉及到外國的稅收法律?！? 信托計(jì)劃又分房地產(chǎn)項(xiàng)目信托計(jì)劃和房地產(chǎn)公司股權(quán)信托計(jì)劃，前者為間接融資，后者為直接融資方式。但向外舉債不能超過該項(xiàng)目的投資總額。與外國大型房地產(chǎn)企業(yè)合作 1）聯(lián)合參加房地產(chǎn)項(xiàng)目招、拍、掛程序，然后組建中外 合作或合資房地產(chǎn)開發(fā)公司 2）由國內(nèi)公司首先參加房地產(chǎn)項(xiàng)目的招、拍、掛程序， 然后把內(nèi)資公司改組成中外合作或合資公司 3）由國內(nèi)公司完成招、拍、掛程序，在完成該項(xiàng)目的總 投資 25%后轉(zhuǎn)讓給外資房地產(chǎn)公司 在上述三種模式中，房地產(chǎn)融資可以以不同形式得以完成。企業(yè) IPO程序復(fù)雜，已排隊(duì)申請 IPO的企業(yè)有幾百家，通過購買上市殼公司，也是可以達(dá)到上市融資的目的。二、資本市場企業(yè) IPO 房地產(chǎn)公司可以利用資本市場融資，境內(nèi)資本市場和境外資本市場。 盡管國務(wù)院辦公廳于二 OO八年十二月八日頒布了 《 關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見 》 和在二 OO八年十二月二十日又頒布了 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 》 ，但在新的一年里，房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資仍然是所有發(fā)展商關(guān)心的重要話題。收購上市公司股權(quán)（買殼公司再進(jìn)行增發(fā)） 通過收購 ST或 SP上市公司的股權(quán)，從而達(dá)到房地產(chǎn)公司上市融資的目的。四、當(dāng)前的政策障礙 房地產(chǎn)公司上市困難重重 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款仍然受到限制 一般房地產(chǎn)公司發(fā)債困難也較大 僅兩限房、經(jīng)適房等政策性房地產(chǎn)項(xiàng)目貸 款較為寬松五、探索新的融資模式及其法律問題 新的融資有多種模式，各房地產(chǎn)公司可以根據(jù)各自不同的實(shí)際情況選擇適合自己的模式。 以中外合資或合作企業(yè)名義向海外金融機(jī)構(gòu)融資 1）以外方股東名義向國外金融機(jī)構(gòu)借款 2）以合資或合作企業(yè)名義向國外金融機(jī)構(gòu)借款 3）以項(xiàng)目融資方式向國外機(jī)構(gòu)借款 以外方股東名義向外舉債或以合資企業(yè)名義向外舉債只需向外匯管理局備案，不占國家外債總規(guī)模。其中要點(diǎn)是，根據(jù)信托計(jì)劃：1）信托計(jì)劃購買人（信托受益憑證受益人）將自己的資金信托給信 托機(jī)構(gòu)；2）信托機(jī)構(gòu)將某一項(xiàng)目的信托資金集合在一起設(shè)立獨(dú)立帳戶，使信 托資金獨(dú)立于信托公司自身的財(cái)產(chǎn)和其他信托計(jì)劃的財(cái)產(chǎn)與資金；3）根據(jù)信托計(jì)劃，信托投資公司委托銀行將信托資金投入房地產(chǎn)公 司的項(xiàng)目中；4）房地產(chǎn)開發(fā)公司向信托投資公司提供擔(dān)保，以股權(quán)質(zhì)押或以項(xiàng)目 土地使用權(quán)及在建工程抵押及保險(xiǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓等擔(dān)保方式；5）信托計(jì)劃完成后，項(xiàng)目發(fā)展
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