全國房地產(chǎn)市場年度回顧及展望(存儲版)
【正文】 量存在，價格有望較為平穩(wěn)，而高端住宅在滿足高收入群體的特殊需求上具有不可替代性，未來價格有可能更大幅度地攀升，而商業(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)營性物業(yè)，其供求與住宅市場存在顯著差異，不同物業(yè)的分化將更加明顯。19 / 19。若落實到位，全國總開工面積將達到6 億方米，占整個住宅施工面積的比重提高到10%，以套數(shù)計算則接近20%。(2) 房產(chǎn)市場：供求關(guān)系得到改善，價格漲幅下降在M2 增長率16%、新增貸款7 萬億元、加息4 次共計100 個基點、房地產(chǎn)政策環(huán)境依然從緊等一系列假設(shè)條件下，根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型對2011 年全國商品房市場進行預(yù)測。一方面，通脹預(yù)期加大的情況下投資投機性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點城市供給仍顯不足的大背景下，若放松限購限貸政策可能導(dǎo)致房價再度快速上漲。若經(jīng)濟復(fù)蘇趨勢、物價漲幅等指標沒有明顯變化，將繼續(xù)延續(xù)該政策，但同時也密切關(guān)注可能存在的經(jīng)濟過熱或過冷風險。這標志著貨幣政策在從2009 年的“極度寬松”（2009 年貨幣政策雖為適度寬松， 萬億元，M2 增速接近30%）轉(zhuǎn)為2010 年的“適度寬松”后，正恢復(fù)到中性。%，較1 個百分點，分企業(yè)看，萬科111 %，較1 個百分點， %%，碧桂園、 %%。4. 重點開發(fā)企業(yè)(1) 今年萬科、保利等重點開發(fā)企業(yè)銷售額同比大幅增長，萬科成為中國第一家銷售額超過千億的房企2010 年重點開發(fā)企業(yè)中，最引人注目的無疑是萬科地產(chǎn)。圖：2007年以來重點城市住宅出清周期走勢重點城市二手房市場(1) 成交量：2010年111月各大城市二手房月均成交面積皆小于2009年，但明顯高于2008年圖：2008年以來一線城市住宅成交面積走勢今年前11 個月，各大城市二手房月均成交面積均較上年有所下降。三線城市中，南昌、鄭州銷供比皆超過1， ，低于2009 ，但高于2008 。圖：2007年以來重點城市新房指數(shù)走勢(3) 供應(yīng)：多數(shù)城市供應(yīng)量與去年持平或小幅增長，銷供比普遍低于1，出清周期上升?? ??下半年各城市迎來供應(yīng)高峰，但一線城市全年累計上市量仍低于去年同期，但其他城市普遍高于去年今年111 月，一線城市中上海和深圳住宅月均上市面積明顯小于2009 年水平，北京與2009年持平，廣州顯著上升。圖：2010年以來三類城市住宅銷售面積走勢?? 市場集中度不斷提高，北京前20位項目占比接近四成2010 年，盡管受宏觀市場調(diào)控，北京等重點城市的成交量下降顯著，但市場集中度顯著上升。具體來看，一線城市北京、廣州前11 個月住宅銷售面積較2009 年降幅在30%40%之間，上海降幅介于40%50%，深圳降幅高達52%。同比來看，今年前4 %。11 月當月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額4628 億元，%，%。從同比漲幅來看，15 月地價同比漲幅均在60%以上，但逐月縮小。2. 土地市場(1) 111月全國120個城市住宅用地累計上市量同比增長43%，其中上半年增長顯著，下半年漸趨平穩(wěn)圖：2010年111月全國120個城市住宅用地月度供應(yīng)量2010 年111 月，全國120 個城市累計供應(yīng)住宅用地39591 萬平方米，同比增加43%。這些措施的出臺將加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度和資金壓力。保障房面對的是中低收入家庭，價格受限制，企業(yè)在參與建設(shè)、運營的過程中利潤較低，給予稅費減免優(yōu)惠能鼓勵企業(yè)積極參與保障房建設(shè)。因此，與此前調(diào)控不同，中央政府在2010 年把保障房建設(shè)提高到了前所未有的高度，具體相關(guān)政策如下：第一，大幅增加土地供給，提高保障房用地比重。從時間來看，僅有福州、廈門兩地明確提出政策僅執(zhí)行到2010 年底，其他城市未明確。29 新政”。但隨后幾個月的市場并未降溫，24 月全國商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70 個大中城市房價環(huán)比漲幅持續(xù)上升，北京等熱點城市“地王”頻出。2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”），增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機性購房需求，由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。房價的再度上漲導(dǎo)致中央及相關(guān)單位在9 月底密集出臺了相關(guān)政策，包括更嚴格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國性限制第三套房按揭貸款等，統(tǒng)稱為“9截至11 月底，先后有16 個城市出臺限購令，其中深圳、南京最為嚴厲，限制購買第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再購買）；上海、大連等城市比較嚴厲，限定新購買一套房；天津、蘇州等城市嚴厲程度一般，規(guī)定限購一套新房。而近幾年保障房供應(yīng)的不足，商品房價格節(jié)節(jié)攀升，使得中低收入家庭買房難、住房難的問題越來越突出。根據(jù)《指導(dǎo)意見》，財政部、國稅總局發(fā)布了《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠策的通知》，對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。11 月12 日，銀監(jiān)會發(fā)布通知，要求各信托公司應(yīng)立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進行合規(guī)性風險自查，各銀監(jiān)局要督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時審慎選擇交易對，加強信托資金運用監(jiān)控。這些措施強化了商品房交易的管理，將使商品房市場更加健康運行。9 月又達到全年最高的2395 元/平方米，10月驟降至1617 元/平方米，11 月有所上升，達到2135 元/平方米，環(huán)比上漲32%，同比上漲10%。其中， 萬億元，%，增速較110 個百分點， 個百分點。(3) 房價：全年高位運行，68月平穩(wěn)甚至下跌，但9月以來小幅上漲從國家統(tǒng)計局公布的70 個大中城市新建住宅銷售價格指數(shù)來看，環(huán)比漲幅波動顯著： 14月保持較快上漲勢態(tài)，%左右，在4 月中旬國家出臺“國十條”調(diào)控措施后，%，68 月價格環(huán)比保持不變，但9 月又開始上漲，911 %、%%。重點城市新房市場(1) 成交：北京、上海等多數(shù)重點城市今年111月銷售面積低于2009年，市場集中度有所上升，高端項目占比
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