全國房地產(chǎn)市場年度回顧及展望(已修改)
2025-06-08 22:25 本頁面
【正文】 1. 政策環(huán)境(1) 概述：經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前為遏制房價(jià)過快上漲，2010 年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全方位的調(diào)控：其中經(jīng)濟(jì)手段包括不斷地強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差別化的信貸和稅收政策，如全國范圍內(nèi)提高首次購房和二套住房的首付比例和利率，停止對家庭第三套住房的貸款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭購房套數(shù)、限制外地人購房貸款，以問責(zé)省級政府和力促地方政府及各部委出臺配套措施的方式抓落實(shí)等。各項(xiàng)政策的持續(xù)出臺和逐步落實(shí)，對包括地方政府、開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、購房者在內(nèi)的各相關(guān)主體行為均產(chǎn)生了顯著影響，綜合調(diào)控力度空前。回顧2010 年房地產(chǎn)政策的變化，可大體分為三個(gè)階段，各階段的代表性政策及市場變化如下：圖：2010年110月全國商品房銷售面積變化及房屋銷售價(jià)格指數(shù)14月，第一輪調(diào)控。2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”），增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購房需求，由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。但隨后幾個(gè)月的市場并未降溫，24 月全國商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70 個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)上升，北京等熱點(diǎn)城市“地王”頻出。這直接導(dǎo)致了4 月17 日“國十條”的出臺。4月9月，第二輪調(diào)控。2010 年4 月17日，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10 號，“國十條”），隨后的幾個(gè)月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺。房地產(chǎn)市場也在58 月顯著降溫，其中5 月和6 %%，7 月和8 %%；70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)4 %，但5 %，6 %，78 月持平。9 月市場回暖帶來第三輪調(diào)控。9 月全國及重點(diǎn)城市顯著升溫，%，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，9 月100 %，%。房價(jià)的再度上漲導(dǎo)致中央及相關(guān)單位在9 月底密集出臺了相關(guān)政策，包括更嚴(yán)格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國性限制第三套房按揭貸款等，統(tǒng)稱為“929 新政”。(2) 調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求為抑制投資投機(jī)需求，遏制房價(jià)過快上漲，中央及地方政府主要實(shí)施了以下政策措施：一是差別化信貸政策。4 月17 日，“國十條”出臺，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%， 倍。為抑制9 月房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的上行傾向，9 月29 日央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，要求對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。4 月“國十條”和“ 新政”實(shí)施的差別化信貸政策，對貸款購房進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，其嚴(yán)厲程度空前，力度史無前例，嚴(yán)厲打擊了投資投機(jī)需求。表：2010年差別化信貸政策二是限購政策。為落實(shí)4 月“國十條”及“ 新政”精神，北京于4 月30 日出臺了“國十條實(shí)施細(xì)則”，規(guī)定北京家庭只能新購一套商品住房。截至11 月底，先后有16 個(gè)城市出臺限購令，其中深圳、南京最為嚴(yán)厲，限制購買第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再購買）；上海、大連等城市比較嚴(yán)厲，限定新購買一套房；天津、蘇州等城市嚴(yán)厲程度一般，規(guī)定限購一套新房。從時(shí)間來看，僅有福州、廈門兩地明確提出政策僅執(zhí)行到2010 年底，其他城市未明確。除部分城市出臺限購令外，國家外匯管理局、住建部還出臺相關(guān)政策，對外資機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買國內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行了限制。三是上調(diào)住房公積金貸款利率，對使用公積金貸款購買多套住房進(jìn)行限制。2010 年10 月20 日，住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，指出五年期以下（含五年） 個(gè)百分點(diǎn)，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。11 月2 日，住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對住房公積金的使用、貸款首付款比例及利率做了嚴(yán)格的規(guī)定，并要求停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。目前，公積金貸款除首套90 平米以下住房的首付比例不得低于20%以外，其他政策與商業(yè)按揭貸款政策保持一致，進(jìn)一步表明了中央政府加大信貸政策（金融杠桿）力度來強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的意愿。(3) 調(diào)控方向二：增加住房特別是保障房供應(yīng)1998 年住房制度改革的目標(biāo)之一就是建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，通過調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。而近幾年保障房供應(yīng)的不足，商品房價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，使得中低收入家庭買房難、住房難的問題越來越突出。因此，與此前調(diào)控不同，中央政府在2010 年把保障房建設(shè)提高到了前所未有的高度，具體相關(guān)政策如下：第一，大幅增加土地供給，提高保障房用地比重。2010 年1 月21 日，國土資源部《關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》，規(guī)定“申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%”。4 月15 日，國土部公布了各地住房供地計(jì)劃，全國來看，保障房及中小套型普通商品房用地占比為%。4 月17 日“國十條”也強(qiáng)調(diào)了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。土地是住房建設(shè)的基礎(chǔ)，確保了土地供給，有利于保障房建設(shè)工作的展開。第二，通過減免稅費(fèi)，鼓勵(lì)保障房建設(shè)。為落實(shí)4 月“國十條”精神，加快發(fā)展公共租賃住房，6 月8 日，住建部、國土部、央行、銀監(jiān)會等7 部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，指出對公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營給予稅收優(yōu)惠。根據(jù)《指導(dǎo)意見》，財(cái)政部、國稅總局發(fā)布了《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠策的通知》，對公租房建設(shè)
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