【正文】 化物業(yè)，文化品味，度假式住宅，田園風(fēng)情等新觀念不斷刷新消費者；住宅消費的數(shù)量擴充階段已經(jīng)告一段落，接下來進入追求品質(zhì)的階段。我國城市化進程有很大的發(fā)展空間。以每套70平米計算，共計595，00～100，310萬平米，以每平米2300元計算，～。（三）消費者有效需求的變化方向消費者需要更為人性化的住房。今年第二季度統(tǒng)計，有46%的購房者接受全裝修房，明年此比例將大大擴大。三、房地產(chǎn)周期性研究專題房地產(chǎn)業(yè)周期波動不是以單一指標來衡量，而是用數(shù)個指標進行綜合評價的。一方面，通過擴大就業(yè)、保障機關(guān)事業(yè)單位的職工工資等措施，以刺激消費。再從周期規(guī)律推斷，今后幾年正是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展時期。我國房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的問題在未來3~5年有望得到一定程度的解決，房地產(chǎn)市場競爭格局在許多方面將發(fā)生較大的變化。有實力的外商進入后，一方面會給國內(nèi)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的沖擊；另一方面，為應(yīng)對這種沖擊，也會盡力加快現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)進程，推進企業(yè)資產(chǎn)重組，加強企業(yè)管理，提高企業(yè)素質(zhì)，增強競爭力。由于企業(yè)多元化發(fā)展的要求，一些專業(yè)化很強的優(yōu)質(zhì)企業(yè)為了規(guī)避市場風(fēng)險，逐漸把一部分資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，開展多元化經(jīng)營，勢必給房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在的沖擊。而另一方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)具備了跨地區(qū)經(jīng)營的實力。房地產(chǎn)的跨地區(qū)經(jīng)營必然使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的直接競爭機會增大，競爭加劇。加入ＷＴＯ后，房地產(chǎn)業(yè)會迅速地發(fā)展，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加劇了土地市場的競爭，提高了土地市場的各種成本，雖然由于關(guān)稅的降低，進口建材價格有所下降，但因土地價格的上升，兩種因素沖抵后，對房價的影響將會根據(jù)不同情況而定，從中長期看，建筑費用不會持續(xù)下降，但房地產(chǎn)對土地的需求是長遠的，因此，地皮價格也會水漲船高，尤其對土地相對稀缺的沿海城市來說，房價構(gòu)成變動較大。從目前情況看，房地產(chǎn)市場正處于從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變。 　　這必然導(dǎo)致企業(yè)集約化進程繼續(xù)加快，使規(guī)模開發(fā)帶動規(guī)模效應(yīng)，有助于具有良好市場品牌的優(yōu)秀企業(yè)降低開發(fā)成本，實現(xiàn)開發(fā)價格的下降，重新拉動市場需求的增長。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)日益規(guī)范，我國房地產(chǎn)市場在今后一段時間將不可避免面臨一個大調(diào)整，產(chǎn)業(yè)集中度將會有所提高，具有資金優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢的企業(yè)將會獲得迅速增長，而實力較弱的中小公司生存空間將越來越小，不少公司將面臨出局。房屋空置面積很大，沉淀營運資金量大。對利率下調(diào)的預(yù)期可能會引導(dǎo)部分資金流入房地產(chǎn)板塊。良好的組織架構(gòu)是企業(yè)最重要的資源，它可以有效地降低交易成本、信息溝通成本，使企業(yè)家才能得到最公平、最有效率的回報，并促使企業(yè)不斷提高其核心競爭力和保持可持續(xù)發(fā)展。因此，這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要在組織架構(gòu)方面進行必要的創(chuàng)新，在實際運作中，可采取如下方式：強化房地產(chǎn)公司的“市場化導(dǎo)向”職能，成立具有綜合協(xié)調(diào)職能的前期部（總工辦）、項目部、財務(wù)部等職能的“市場運作部”，強化公司項目整體營銷、現(xiàn)場銷售、規(guī)劃設(shè)計組織管理、項目工程工期質(zhì)量管理和資金運作等，使運作更具整體性、協(xié)調(diào)性和效率性。實踐證明，科學(xué)、實用的規(guī)劃設(shè)計控制能降低工程冗余成本的60％70％，而施工圖階段后的項目管理最多只能降低10％20％的冗余成本。房地產(chǎn)品牌打造是通過個性化的開發(fā)、營造“價值供應(yīng)鏈”及整合企業(yè)文化的集合中形成的。 創(chuàng)新應(yīng)主要立足于人力資源管理的創(chuàng)新。戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是經(jīng)濟實惠的好事，萬科、華遠、華潤等公司已實踐過。五、合作與競爭的雙重互動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等職能于一體的綜合性企業(yè)，其產(chǎn)品（土地、房屋）具有價值大、移動性差、投資風(fēng)險大、質(zhì)量受制因素多（受規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量、工程施工質(zhì)量和銷售服務(wù)質(zhì)量的影響頗大）等特點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理創(chuàng)新應(yīng)視企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì)、發(fā)展情況、面臨問題等不同情況而異，具體實施中應(yīng)注意： 正確理解“創(chuàng)新”的觀念。在規(guī)劃設(shè)計的組織管理中，應(yīng)克服以下認識誤區(qū)，搞好協(xié)調(diào)配合； 1）搞小而全，開發(fā)公司欲成立自己的設(shè)計部門，自己獨立完成設(shè)計工作； 2）沒有嚴把規(guī)劃設(shè)計方案的審核關(guān)，沒有及時發(fā)現(xiàn)問題，把項目成功寄托在銷售上，認為“沒有設(shè)計不好的房子，只有不成功的營銷”； 在機構(gòu)設(shè)置上，宜采取“前期部（總工辦）＋市場營銷部＋規(guī)劃設(shè)計單位”的項目公司運作形式，三方面的工作要緊密結(jié)合。在買方市場的條件下，消費者對產(chǎn)品質(zhì)量要求比較高。開發(fā)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理不到位，迫于管理層某些人員的利益壓力，企業(yè)盲目成立自己的小而全的上下游行業(yè)公司，主要是“肥水不流外人田”的心理使然。這種戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的形成大致基于如下動因：利率的下調(diào)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績水平，但不會顯著提高行業(yè)的投資價值，行業(yè)的投資價值根本取決于行業(yè)發(fā)展趨勢和周期階段。但是縱觀全局，幾十家的房地產(chǎn)上市公司缺乏發(fā)展后勁，房產(chǎn)消費萎縮而業(yè)績下滑?，F(xiàn)在一般的房地產(chǎn)企業(yè)銷售額最多做到20多個億，不到全國的1%，而香港的最大企業(yè)占據(jù)的市場份額為30%50%。2002年七月一日起，國土資源部將出臺《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，這一規(guī)定包括了三方面的制度，即經(jīng)營性土地使用權(quán)的招標拍賣掛牌出讓制度；公開、公平、公正的國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓組織實施程序制度；以及對應(yīng)當以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)而擅自采用協(xié)議方式出讓的行為規(guī)定了嚴格的法律責(zé)任。能夠更好的滿足消費者的個性化要求，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中能夠更多的考慮人性化因素的企業(yè)，往往會在競爭中占有一定的優(yōu)勢。總體來說，新土地政策出臺在短期內(nèi)土地的供應(yīng)量不足可能會導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，從而間接導(dǎo)致土地價格上漲。 首先，中國區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展不平衡導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)在各地區(qū)的發(fā)展不平衡。新的資金的注入，必然培育了新的投資主體，進一步加劇了房地產(chǎn)市場的競爭。入世后，國外知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團進軍中國房地產(chǎn)業(yè)預(yù)計會有較大增加，而這些企業(yè)實力強，必將挾資金、技術(shù)、銷售、物業(yè)管理等優(yōu)勢，具有較強的競爭力。房地產(chǎn)業(yè)的運行環(huán)境明顯優(yōu)化，宏觀經(jīng)濟向好和產(chǎn)業(yè)政策支持等因素有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展，行業(yè)運行的景氣程度明顯提高。從今后發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)受到幾大利好因素的推動，發(fā)展空間很大，前景樂觀。今年以來，國房指數(shù)一直穩(wěn)定在105的高位，說明本輪房地產(chǎn)周期尚處于上升時期。雖然會增加造價，但對于提升產(chǎn)品品質(zhì)至關(guān)重要。從現(xiàn)有條件出發(fā)，滲透環(huán)保意識，比如，保溫隔音材料的運用、低噪音路面的敷設(shè)、垃圾分類、環(huán)保建材、水處理裝置，以及太陽能的運用，都能激發(fā)消費者的興趣。三口之家已經(jīng)成為城市最核心家庭結(jié)構(gòu)，比例為49％，其他結(jié)構(gòu)特征比例相差無幾，依次分別為兩口家庭22％、三口以上家庭18％、獨身11％。由此，可以看出，到2005年，城鎮(zhèn)人口可能增加2540～4298萬人。按國家計劃，“十五”時期全社會固定資產(chǎn)投資總額大約為221064億元，％，表明房地產(chǎn)業(yè)在第十個五年計劃的經(jīng)濟和社會發(fā)展中將占據(jù)顯著的地位。觀念變化主要表現(xiàn)在：對住宅消費的需求在不斷升級。市場體系逐步完善：住房二三級市場將全面啟動，房地產(chǎn)市場體系進一步完善。我國房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段 國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費熱點。第三，住房抵押貸款和資產(chǎn)證券化等房地產(chǎn)金融的發(fā)展也將刺激居民的購買行為。 要超越傳統(tǒng)產(chǎn)品主義，做好概念地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)是必由之路。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢。節(jié)約土地資源，不僅是節(jié)約住宅成本的要求，也是住宅建設(shè)中堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求。根據(jù)規(guī)則，安排了30平方公里的土地作為住宅建設(shè)用地，新規(guī)劃的實現(xiàn)綠化地帶的住宅建設(shè)，緊挨著綠化帶兩側(cè)，環(huán)境很好。奧運將帶動北京城市的發(fā)展，除了要利用現(xiàn)有的體育場館以外，還要修建一批新的場館，還要配套建設(shè)一些會展中心、文化中心、商業(yè)設(shè)施等等，創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境和文化氛圍，同時也包括改善廣大居民的居住條件和城市的整體形象。光重慶就是一塊任何房地產(chǎn)商都很難抗拒的‘大蛋糕’，更不用說整個西部了。西部大開發(fā)的積極影響 西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施有利于中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和全國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。所以，估計未來幾年，在政策方面，房地產(chǎn)業(yè)會得到一定的政府支持，整個行業(yè)內(nèi)的運行環(huán)境也必然得到改善。為了實現(xiàn)GDP的既定增長目標，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟的杠桿作用就去年對我國GDP增長貢獻率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費的增加人均GDP的增長將增大住房消費支出國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費熱點。市場普遍的看法是，政府通過限制購買人群是難以達到預(yù)期目的的，應(yīng)該將房價放開，然后給相應(yīng)的購買人群以補貼。貨幣化分房政策的落實 目前，35個大中城市中已有32個城市出臺了住房分配貨幣化方案。新土地政策出臺將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響預(yù)測如下：（1）短期內(nèi)土地的供應(yīng)量不足可能會導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，從而間接導(dǎo)致土地價格上漲。目前一些高收入者購買經(jīng)濟適用房現(xiàn)象屢有發(fā)生，如何保證經(jīng)濟適用房“回歸本位”，解決中低收入家庭住房需求等問題，建設(shè)部正在建立和完善經(jīng)濟適用房的審查制度。（6） 房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法規(guī)章正在抓緊制訂?！?998年以來，政府出臺了一系列促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有： （1） 取消福利分房，實行住房商品化、貨幣化，逐步建立起包括商品房。這一政策也是2001年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司業(yè)績大幅下降的重要原因之一。 從行業(yè)基本面方面分析,今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的基本面明顯不如2001年上半年。因此，房地產(chǎn)上市公司的前景較好。近年則是逐步趨于穩(wěn)定，回歸到一個較低水平。2000年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國的比重為 ％，中部地區(qū)所占比重為 ％，％，中、西部合計只有 ％。眼下價格上漲項目大都集中在7000元以上的高檔盤群體之中，約占市場總量15％。黃浦、徐匯、長寧、虹口、普陀、寶山、閔行、嘉定等8個區(qū)房價呈上升走勢，有的上升幅度還不小。商品房銷售價格的上漲，除需求拉動外，房屋質(zhì)量、居住環(huán)境和物業(yè)管理水平的提高也是重要因素之一。西部地區(qū)蘭州、銀川、％、％、％。由于購房退還20％個人所得稅的效應(yīng)，導(dǎo)致在滬工作的外地人購房比例迅速上升，也推動房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)上漲過快，特別是別墅、外銷公寓等高檔物業(yè)的價格直線上升，比去年上漲12％。％,％,％，增速不斷回落。 今年上半年，％。其中:住宅建設(shè)完成投資4279億元,％；寫字樓建設(shè)完成投資318億元,％；商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)完成投資721億元,％。第三部分、對全國房地產(chǎn)市場前景的總體判斷一、發(fā)展態(tài)勢總體判斷(一)總體展望三個判斷我國房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，發(fā)展空間很大我國房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段未來三年房地產(chǎn)業(yè)將在高位上進行調(diào)整，商品房銷售面積增幅將有所降低，估計，未來三年增幅在15%左右(二)未來三年房地產(chǎn)業(yè)運行格局市供需兩旺，但供大于求，空置房將增加市場體系逐步完善住房金融快速發(fā)展住宅投資性消費將進一步增長行業(yè)集中度將提高區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生二、市場需求分析專題（一）市場消費需求觀念的變化（二）未來幾年房地產(chǎn)潛在市場需求的預(yù)測“十五”時期房地產(chǎn)市場投資總量的預(yù)測。 2002年房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績預(yù)測四、目前的行業(yè)運行環(huán)境第二部分：未來3到5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢研究一、政策因素的影響土地供應(yīng)政策的變化預(yù)售條件及開發(fā)貸款門檻的提高貨幣化分房政策的落實經(jīng)濟適用房政策的推行二、經(jīng)濟發(fā)展因素的影響分析GDP與人均GDP的高速發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的影響未來10年內(nèi)我國GDP的增長情況預(yù)測GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費的增加1人均GDP的增長將增大住房消費支出2為了實現(xiàn)GDP的既定增長目標，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟的杠桿作用 規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的推動。（二）跨區(qū)域競爭加?。ㄈ┩恋貎滟Y源的競爭加劇新的土地使用政策導(dǎo)致土地的供應(yīng)量可能會供不應(yīng)求入世使得土地市場競爭加?。ㄋ模οM者群體有效需求的競爭加劇（五）市場營銷和管理方面的競爭?？⒐っ娣e累計為5826萬平方米，％。（二） 銷售總量及變化房地產(chǎn)投資增長率和銷售增長率對比年份全國房地產(chǎn)投資增長率（%）全國商品房銷售額增長率（%）19971998199911200020012002一季度總論：銷售增長速度與投資額增長速度之間的差距有所增大，銷售增長速度趨緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪。 ％，％（％）。 　　在深圳，由于土地拍賣帶熱土地一級市場，繼南山區(qū)成為市場升溫地區(qū)外，龍崗和鹽田等傳統(tǒng)邊緣地區(qū)也成為開發(fā)商進行土地儲備的熱點，大型住宅小區(qū)開發(fā)此起彼伏，吸引了大量普通住宅的消費者。私有房屋中住宅和非住宅的銷售價格上漲幅度均較高，％％；％。與此同時，％％。新綜合價格（包括了遠郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅樣本）為6867元／平方米，％，連續(xù)3個季度下跌，總跌幅已達9％。浦東新區(qū)2001年房價上升幅度很大，但近來稍有平緩。2000年，西部的貴州（%）內(nèi)蒙（ %）新疆（%）四川（％）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長分別位居全國的第3和第 6位，由于投資規(guī)模擴大，貴州、甘肅和新疆等省的房地產(chǎn)新開工項目出現(xiàn)了成倍增長；房地產(chǎn)價格漲幅也較大，在全國35個大中城市中，西部11個城市平均房屋銷售、％、％和2 .9％，均高于全國，更高于中、東部地區(qū)的漲幅。從行業(yè)中的典型企業(yè)――房地產(chǎn)上市公司的情況來看，加權(quán)每股收益、加權(quán)每股凈資產(chǎn)和資產(chǎn)收益率都要低于整體水平，表明房地產(chǎn)行業(yè)的效益水平已經(jīng)回落到較低水平。 首先,行業(yè)基本面的變化對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績有負面的影響。其中,商品住宅平均銷售價格為2103元/平方米,％。 因此,會計政策變化對房地產(chǎn)上市公司2002年中期業(yè)績的影響不