全國房地產(chǎn)市場年度回顧及展望-wenkub
2023-06-11 22:25:10 本頁面
【正文】 出臺的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設和運營，探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。根據(jù)《指導意見》，財政部、國稅總局發(fā)布了《關(guān)于支持公共租賃住房建設和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠策的通知》，對公租房建設用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。4 月17 日“國十條”也強調(diào)了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。而近幾年保障房供應的不足，商品房價格節(jié)節(jié)攀升，使得中低收入家庭買房難、住房難的問題越來越突出。2010 年10 月20 日，住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，指出五年期以下（含五年） 個百分點，開展住房公積金支持保障性住房建設項目貸款試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。截至11 月底，先后有16 個城市出臺限購令，其中深圳、南京最為嚴厲，限制購買第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再購買）；上海、大連等城市比較嚴厲，限定新購買一套房；天津、蘇州等城市嚴厲程度一般，規(guī)定限購一套新房。為抑制9 月房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的上行傾向，9 月29 日央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，要求對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。房價的再度上漲導致中央及相關(guān)單位在9 月底密集出臺了相關(guān)政策，包括更嚴格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國性限制第三套房按揭貸款等，統(tǒng)稱為“92010 年4 月17日，國務院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10 號，“國十條”），隨后的幾個月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺。2010年1月10日，國務院辦公廳出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”），增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機性購房需求，由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。1. 政策環(huán)境(1) 概述：經(jīng)濟手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前為遏制房價過快上漲，2010 年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對中國房地產(chǎn)市場進行了全方位的調(diào)控：其中經(jīng)濟手段包括不斷地強化和嚴格實施差別化的信貸和稅收政策，如全國范圍內(nèi)提高首次購房和二套住房的首付比例和利率，停止對家庭第三套住房的貸款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭購房套數(shù)、限制外地人購房貸款，以問責省級政府和力促地方政府及各部委出臺配套措施的方式抓落實等。但隨后幾個月的市場并未降溫，24 月全國商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70 個大中城市房價環(huán)比漲幅持續(xù)上升，北京等熱點城市“地王”頻出。房地產(chǎn)市場也在58 月顯著降溫，其中5 月和6 %%，7 月和8 %%；70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù)4 %，但5 %，6 %，78 月持平。29 新政”。4 月“國十條”和“ 新政”實施的差別化信貸政策，對貸款購房進行了嚴格規(guī)定，其嚴厲程度空前，力度史無前例，嚴厲打擊了投資投機需求。從時間來看，僅有福州、廈門兩地明確提出政策僅執(zhí)行到2010 年底，其他城市未明確。11 月2 日，住建部、財政部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對住房公積金的使用、貸款首付款比例及利率做了嚴格的規(guī)定，并要求停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。因此，與此前調(diào)控不同，中央政府在2010 年把保障房建設提高到了前所未有的高度，具體相關(guān)政策如下：第一，大幅增加土地供給，提高保障房用地比重。土地是住房建設的基礎(chǔ)，確保了土地供給，有利于保障房建設工作的展開。保障房面對的是中低收入家庭，價格受限制，企業(yè)在參與建設、運營的過程中利潤較低，給予稅費減免優(yōu)惠能鼓勵企業(yè)積極參與保障房建設。資金是保障房建設的難題，金融支持措施的出臺將拓寬保障房建設的資金來源渠道，一定程度上鼓勵了企業(yè)參與保障房建設。這些措施的出臺將加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度和資金壓力?！?2. 土地市場(1) 111月全國120個城市住宅用地累計上市量同比增長43%，其中上半年增長顯著，下半年漸趨平穩(wěn)圖：2010年111月全國120個城市住宅用地月度供應量2010 年111 月，全國120 個城市累計供應住宅用地39591 萬平方米，同比增加43%。從同比變化看，前三個月同比增幅高位運行，分別為266%、236%和462%，自4 月起，土地市場成交量同比增幅均保持在50%以下，10 兩個月更出現(xiàn)同比負增長的現(xiàn)象。從同比漲幅來看，15 月地價同比漲幅均在60%以上，但逐月縮小。1011 月，盡管有更嚴厲的調(diào)控措施出臺，但企業(yè)拿地依然較為踴躍，溢價水平持續(xù)上升，分別為38%和42%。11 月當月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額4628 億元，%，%。其中，%，%%。同比來看，今年前4 %。911 月一直保持環(huán)比上升趨勢，%、%%。具體來看，一線城市北京、廣州前11 個月住宅銷售面積較2009 年降幅在30%40%之間，上海降幅介于40%50%，深圳降幅高達52%。三四線城市中，鄭州和包頭今年111月住宅月均銷售面積較2009 年皆小幅下降6%，南昌和合肥降幅介于30%50%之間，和2008年相比，南昌、鄭州增幅皆為68%，包頭增幅達到139%。圖：2010年以來三類城市住宅銷售面積走勢?? 市場集中度不斷提高，北京前20位項目占比接近四成2010 年，盡管受宏觀市場調(diào)控，北京等重點城市的成交量下降顯著，但市場集中度顯著上升。從累計漲幅來看，上海、天津、武漢累計漲幅接近20%，北京、杭州、蘇州接近10%。圖：2007年以來重點城市新房指數(shù)走勢(3) 供應：多數(shù)城市供應量與去
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