【正文】 .................................................... 1 （一） 2020 年重大房地產(chǎn)政策及宏觀調(diào)控手段 ........................................................................ 1 （二）政策點(diǎn)評(píng) ................................................................................................... 6 （三）全國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................................................................... 7 （四）整體房地產(chǎn)行業(yè)近期大勢(shì)研判 ................................................................................. 9 （五）小結(jié) ...................................................................................................... 11 二、 2020 年武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 ....................................................................... 12 （一）武漢市全年銷售套數(shù)分析 .................................................................................... 12 （二）武漢市全年銷售面積分析 .................................................................................... 14 （三）武漢市全年銷售價(jià)格情況 .................................................................................... 16 三、 2020 年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)各季度運(yùn)行狀況描述 .............................................................. 18 （一）第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征 ................................................................................ 18 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）第二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征 ................................................................................ 20 （三）第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征 ................................................................................ 22 （四）第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征 ................................................................................ 24 （五）第四季度各月新開項(xiàng)目供銷情況 .............................................................................. 26 四、近期各片區(qū)典型項(xiàng)目客戶流量分析 ........................................................................ 32 五、結(jié)論與展望 .......................................................................................... 35 （一）武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ........................................................................................ 35 （二）武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ........................................................................................ 36 （三）垠坤觀點(diǎn) .................................................................................................. 37 一、 2020 年 房地產(chǎn)政策 解讀 及現(xiàn)狀 （一） 2020年重大房地產(chǎn)政策及宏觀調(diào)控手段 國土資源部通知，城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收將從今年起由省級(jí)政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施、城市政府具體實(shí)施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。曾培炎副總理在講話中指出，要繼續(xù)貫徹國務(wù)院 2020 年“ 26 號(hào)文”和 2020 年“ 37號(hào)文”部署，進(jìn)一步落實(shí)調(diào)控措施，完善配套政策，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。完善經(jīng)濟(jì)政策，加強(qiáng)市場(chǎng)管理，繼續(xù)抑制投資需求。溫總理強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。與此同時(shí)，所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 2020年 9 月 27 日 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā) [2020]359 號(hào)） 中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知明確，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套含以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。房貸新政 ，有效抑制的是第二套及以上的投資性購房需求。在制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃以及年度計(jì)劃，明確城市低收入家庭住宅用地的供應(yīng)規(guī)模、布局和供應(yīng)時(shí)序 等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時(shí)，將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)投資類別中刪除。辦法中提出，廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)問題中最大的問題在于流動(dòng)性過剩，并且在央行多次使用貨幣政策之后，對(duì)于流動(dòng)性的問題還未得到緩解。 ? 2020年 12 月 20 日 為貫徹從緊的貨幣政策，中國人民銀行決定：從 2020 年 12 月 21 日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %提高到 %，上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二） 政策點(diǎn)評(píng) ? 今后國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策和金融控制手段將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)，目的是促進(jìn)整體行業(yè)的正規(guī)、穩(wěn)定、持續(xù)、有效發(fā)展； ? 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》文件的出臺(tái)標(biāo)志著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控手段由傳統(tǒng)的嚴(yán)格控制， 轉(zhuǎn)向市場(chǎng)主導(dǎo)；將住宅的保障職能和市場(chǎng)化職能區(qū)分開來，即注重了政府對(duì)于弱勢(shì)群體的保障和關(guān)注，也強(qiáng) 化了市場(chǎng)自身的完善和分配； ? 由于國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性過剩以及境外熱錢對(duì)于人民幣升值的預(yù)期，導(dǎo)致目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行始終處于高位狀態(tài)，也促使央行持續(xù) 6 次加息以控制國內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱的局面，避免由過剩轉(zhuǎn)化為通脹； ? 雖然年內(nèi)持續(xù)加息的主要原因并不是房地產(chǎn)行業(yè)，但是今年以來各地樓市持續(xù)的熱度因此 受 到一定的影響，特別是下半年各 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地銀行限制二手房貸款以及央行關(guān)于二次住房貸款限制性的措施出臺(tái)之后，一線城市樓市出現(xiàn)了持續(xù)的低潮和觀望態(tài)勢(shì)； ? 年底第六次加息并沒有相應(yīng)提高五年期以上貸款利率，目的是為了抑制流動(dòng)性過剩，防止經(jīng)濟(jì) 過熱，執(zhí)行從緊的 貨幣政策，但并不希望因此而影響購房者的心理預(yù)期； ? 隨著政策走向逐步明晰，未來政策的導(dǎo)向主要是完善住宅發(fā)展體制和保障機(jī)制，滿足各階層的不同需求，抑制投機(jī)類市場(chǎng)行為，促進(jìn)整體市場(chǎng)穩(wěn)健、良性發(fā)展。 深圳二手房市場(chǎng)：與此同時(shí)也出現(xiàn)價(jià)量同跌局面，二手房交易量１０月份下降 %，二手房價(jià)格 9 月比 8 月下降 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 價(jià)值規(guī)律與宏觀調(diào)控聯(lián)合作用，并日益擠壓房地產(chǎn)泡沫 深圳房價(jià)的漲跌是最近一段時(shí)間最受關(guān)注的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之一。當(dāng)一個(gè)投機(jī)力量占主導(dǎo)力量的樓市，而當(dāng)貨幣政策收緊已成定局之時(shí)，下行的趨勢(shì)已無懸念。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 四 ）整體房地產(chǎn)行業(yè)近期大勢(shì)研判 從緊的貨幣政策將會(huì)增加開發(fā)企業(yè)的融資難度和資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，并將為 “ 捂地 ” 等常用手段付出更加沉重的財(cái)務(wù)成本； 處于上行通道中的利率走勢(shì)，也將進(jìn)一步加大樓市投資者的成本，二手房的賣家不得不掂量惜售的代價(jià)；而買家則必然考慮貸款成本增加后的承受能力，買房行動(dòng)也可能因此趨于理性；人們的房產(chǎn)投資和消費(fèi)的預(yù)期正在改變。 未來趨勢(shì)二：前期投機(jī)過度的局部地區(qū)可能引發(fā)大面積連鎖下挫反應(yīng)，直到房價(jià)向 價(jià)值面的理性回歸； 樓市急劇下挫的發(fā)生地很有可能首先出現(xiàn)在深圳。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。原因是，一線城市房價(jià)的前期漲幅已經(jīng)過度，投機(jī)現(xiàn)象一樣嚴(yán)重，高端住宅已經(jīng)無人問津。相對(duì)北京上海廣州而言，二線城市大多在 500 萬平方米至 900 萬平方米之間，盤量較小 ； 二是除南京，杭州外，其他二線城市盡管漲幅巨大，但價(jià)位很多還在 5000 元至 7000 元之間，相對(duì)投機(jī)資金來說，還有 一定的炒作 空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二 、 2020 年 武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 （一）武漢市 全年 銷售套數(shù) 分析 全年各季度銷售套數(shù)走勢(shì)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （數(shù)據(jù)來源：武漢 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng) ） 從季度 住宅銷售套數(shù) 來看 ， 2020 年武漢市銷售套數(shù)最活躍的季度集中在第三季度， 主要是由于 79 月份武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 受當(dāng)時(shí)土地拍賣的樓面地價(jià)不斷屢創(chuàng)新高和開發(fā)商“捂盤惜售”的原因，許多新項(xiàng)目推出就售完 的現(xiàn)象 給購房者造成了恐慌的心理，而進(jìn)入第四季度，受 新的房貸政策 的出臺(tái)以及一線城市房價(jià)和銷量的急劇下降的影響，購房者顯得越來越理性，武漢樓市的的銷售套數(shù)也出現(xiàn)急劇下滑的趨勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 全年各月銷售面積走勢(shì)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （數(shù)據(jù)來源：武漢 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng) ） 從以上武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)成交 面積 統(tǒng)計(jì)分析圖中可以看出 ,武漢的市場(chǎng)銷售面積同銷售套數(shù)一樣在 2020 年后三個(gè)月連續(xù)呈下降態(tài)勢(shì)， 2020 年 12 月全市銷售面積為 100 萬 ㎡ 左右