年房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析及展望-wenkub
2023-07-02 15:54:49 本頁(yè)面
【正文】 泡沫(像房地產(chǎn)、汽車和高科技產(chǎn)業(yè))卻能演化為整體經(jīng)濟(jì)的泡沫。 房地產(chǎn)泡沫的定義 1. 理論化的房地產(chǎn)泡沫定義 一個(gè)最理論化關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的定義大概是這樣的:“指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值(市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值不符)，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。 2. 由于城市化及城鎮(zhèn)居民生活水平改善等內(nèi)在需求的推動(dòng)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期看好，持續(xù)20－30年10%以上高增長(zhǎng)將是肯定的，其與汽車高消費(fèi)及電子通訊消費(fèi)一起將成為推動(dòng)下一輪宏觀經(jīng)濟(jì)景氣繁榮的支柱性力量，但這不是現(xiàn)在，現(xiàn)在仍處于大力培育這一市場(chǎng)的過程之中，而不是借勢(shì)炒作這一市場(chǎng)的時(shí)候，忙于“摘果子”(肯定是‘青蘋果’)，而不是多栽樹并加以培植，反而會(huì)破壞其長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?，因此，我們說真正源于需求持續(xù)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)繁榮時(shí)期還未到來，要靠各方面精心培育才能得“正果”。 3. 我們對(duì)本輪房地產(chǎn)熱的總體看法是，借政策之力和消費(fèi)者的良好預(yù)期，房地產(chǎn)商對(duì)未來房地產(chǎn)大發(fā)展預(yù)期的一次“過度”預(yù)演，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)?！? 也有專家指出，房地產(chǎn)泡沫，主要就是指“房?jī)r(jià)比較高，空置率比較高”，房?jī)r(jià)高得遠(yuǎn)離市場(chǎng)和個(gè)人需求，空置率高得遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)和社會(huì)支撐。 有些產(chǎn)業(yè)的泡沫并不是直接通過這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格上漲來表現(xiàn)，如汽車和高科技產(chǎn)業(yè)，在出現(xiàn)泡沫時(shí)，其自身的價(jià)格(產(chǎn)品的價(jià)格可以是持續(xù)下跌的)并不上漲，但卻必然伴隨著投資和消費(fèi)需求的膨脹，盡管如此，間接的持續(xù)價(jià)格上漲卻總是必然出現(xiàn)的，如通過股票價(jià)格來顯現(xiàn)。 有一種在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)非常流行的關(guān)于泡沫的觀點(diǎn)值得提及，即今天中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫也是土地泡沫，其上的房產(chǎn)不存在泡沫(甚至被認(rèn)為永遠(yuǎn)都不存在泡沫，所謂的理論說法是房屋建筑物是人類勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格上由成本、利潤(rùn)、稅金來確定，這相對(duì)比較穩(wěn)定，較易判斷)，這是一種奇怪的理論，房地產(chǎn)泡沫地價(jià)起了重要作用，但除去地價(jià)的房?jī)r(jià)同樣存在泡沫，汽車沒有地價(jià)吧？高科技沒有地價(jià)吧？泡沫不是照樣有嗎？過度的投資和消費(fèi)都會(huì)產(chǎn)生泡沫，地價(jià)只是一個(gè)因素而已。而高或超高的界限大致為：所謂投資和消費(fèi)超高增長(zhǎng)是指房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的年增長(zhǎng)率超過GDP增長(zhǎng)率的２倍以上；而房?jī)r(jià)高一是絕對(duì)價(jià)位高，二是短期內(nèi)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)達(dá)到或接近２位數(shù)；房地產(chǎn)投資所占比重高指超過２５％以上；房?jī)r(jià)收入比高是指超過6:1甚至是超過8:1。其中住宅投資增長(zhǎng)更快，%，%，%。 3. 房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下 本輪房地產(chǎn)景氣增長(zhǎng)中，各地房?jī)r(jià)普遍上了一個(gè)大臺(tái)階，在一些投資和消費(fèi)過熱的地方(多數(shù)為沿海地區(qū))，房?jī)r(jià)暴漲，已明顯超出了多數(shù)消費(fèi)者的承受能力(見表211)。中部地區(qū)房?jī)r(jià)絕對(duì)價(jià)位和增幅均明顯小于全國(guó)，且兩個(gè)房?jī)r(jià)上漲最快的地區(qū)都是過去房?jī)r(jià)過低(特別是河南省)?？傮w而言，從房?jī)r(jià)上漲過快反映的房地產(chǎn)熱主要集中在北京、華東沿海地區(qū)、廣東、遼寧以及西部的重慶、四川成都、陜西西安、云南等。投資和經(jīng)濟(jì)過度依賴于房地產(chǎn)的地區(qū)多數(shù)集中在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和少數(shù)西部地區(qū)。像北京房地產(chǎn)投資占總投資的比重已超過了60%，如果住房消費(fèi)增長(zhǎng)明顯回落，將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)大幅回落，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生較大影響，其他的如上海、廣東、遼寧和重慶也存在這樣的問題。不少學(xué)者用房?jī)r(jià)收入比來衡量是否存在泡沫，實(shí)際上不完全正確，或者不夠全面。盡管存在這樣的問題，但做靜態(tài)的橫向比較是可以說明問題的。 綜合以上“五高”標(biāo)準(zhǔn)，目前中國(guó)房地產(chǎn)的確存在區(qū)域性泡沫現(xiàn)象，這些地區(qū)主要集中在東部地區(qū)，其中以北京、上海、遼寧、廣東和浙江最為突出。顯然，短期看，這一比重已過高，是難以持續(xù)的。 最近兩年城鄉(xiāng)住宅投資占GDP的比重和城鎮(zhèn)住宅投資占城鎮(zhèn)GDP的比重仍在繼續(xù)提高，已明顯超過了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所能支撐的水平。就中長(zhǎng)期而言，不存在獨(dú)立于宏觀景氣周期的房地產(chǎn)周期。而2001年開始，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄再次顯著增加，2001年新增9430億元，(不是同比，而是與年初比)，創(chuàng)歷史最高記錄。儲(chǔ)蓄代表著潛在購(gòu)買力，一般而言，儲(chǔ)蓄增加盡管可能是由于短期消費(fèi)降溫，但其強(qiáng)大的潛在購(gòu)買力卻能在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)(周期性的)再次釋放而支撐住房等方面的消費(fèi)。因此，住房消費(fèi)增長(zhǎng)的調(diào)整已在儲(chǔ)蓄或潛在購(gòu)買力上得到了反映。如2002中期以來在北京等地流行起設(shè)計(jì)精巧的小戶型住房實(shí)際就是住房?jī)r(jià)格過高對(duì)住房消費(fèi)需求的壓力增大的一種反映。 3. 房產(chǎn)地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)將明顯減緩 2002總體商品房消費(fèi)形勢(shì)不錯(cuò)，但區(qū)域增長(zhǎng)形勢(shì)的變化，正在預(yù)示明顯住房消費(fèi)將明顯降溫。2003年房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)總體將繼續(xù)呈逐步回落態(tài)勢(shì)，估計(jì)商品房消費(fèi)的增幅將降到16－18%。 5. 房?jī)r(jià)將小幅回落，2004年降幅可能更大
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