年房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析及展望-免費(fèi)閱讀
【正文】 二是為滿足城市低收入階層的住房需求，政府應(yīng)多建廉租房，嚴(yán)格使用廉租房的條件，對(duì)住滿5年以上的住戶可能按經(jīng)濟(jì)實(shí)用房?jī)r(jià)格將其轉(zhuǎn)讓給承租房。此類操作，易推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，久而久之，會(huì)造成泡沫增長(zhǎng)。 (3) 各類住房建設(shè)的比重適度 各類住房建設(shè)的比重也有一個(gè)是否適度的問(wèn)題，與不同收入群體相適應(yīng)的高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)比重應(yīng)有一個(gè)合適的度，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)占絕對(duì)多數(shù)，而不是片面追求高檔化，高檔商品房和別墅的需求量十分有限。 促進(jìn)房地產(chǎn)“軟著陸”的政策建議及措施 為了解決新一輪房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，要促使其實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，而不能仍順其發(fā)展讓其自然破滅或采取過(guò)猛的措施使其“硬著陸”。實(shí)際上，現(xiàn)在我們講的宏觀調(diào)控，早就不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的治理整頓，是對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)和規(guī)范，而不是禁止和隨意干預(yù)。估計(jì)今后兩三年內(nèi)，房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，這是擠房地產(chǎn)泡沫所必須的過(guò)程。三大龍頭只有上海仍繼續(xù)保持景氣高漲，%，這與房?jī)r(jià)的上升較快有一定的關(guān)系，而北京、廣東商品房銷售在明顯降溫，北京2002年初達(dá)到高峰，隨后趨于下降，1－4月份，%，而1－%，廣東1－%，盡管以后月份有明顯回升，但1－%。 （見(jiàn)圖： “九五”以來(lái)居民儲(chǔ)蓄和企業(yè)存款新增加額 單位：億元） 資料來(lái)源：中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)景氣預(yù)測(cè)課題組數(shù)據(jù)庫(kù) 另外，還有兩個(gè)因素促進(jìn)房地產(chǎn)降溫。 這顯示兩個(gè)重要信息：一是儲(chǔ)蓄猛增，部分與資本市場(chǎng)不景氣和總體消費(fèi)增長(zhǎng)偏弱有關(guān)，也與房地產(chǎn)正趨于降溫有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，這一點(diǎn)在2002年表現(xiàn)得最為明顯，儲(chǔ)蓄新增量比上年增長(zhǎng)接近40%，我們有理由相信，股市不景氣影響儲(chǔ)蓄主要在第一季度和第二季度初，而后幾個(gè)月儲(chǔ)蓄繼續(xù)上升則主要是受房地產(chǎn)開始降溫的影響。隨著房地產(chǎn)需求的逐步降溫，房地產(chǎn)投資面臨巨大的調(diào)整壓力。少數(shù)西部地區(qū)如重慶、四川、陜西等省市的一些中心城市也存在一定的泡沫現(xiàn)象。房?jī)r(jià)收入比高有兩層意義，一是指由于價(jià)格上升比居民收入增長(zhǎng)快，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比逐年上升，并上升到一個(gè)前所未有的高度；二是指靜態(tài)的高，只是表明購(gòu)買力不足而已，如一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，一套中檔商品房的價(jià)格假定為20萬(wàn)元，但這一地區(qū)人均收入?yún)s相當(dāng)?shù)?，如?000元，三口之家家庭收入為9000元，那么此時(shí)的房?jī)r(jià)收入比便高達(dá)20倍以上，如果用這一靜態(tài)的房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量這個(gè)地區(qū)是否存在房地產(chǎn)泡沫，那么結(jié)論是相當(dāng)?shù)目隙?，但?shí)際上在這種情況下不一定形成泡沫，因?yàn)檫@一地區(qū)可以沒(méi)有什么人來(lái)購(gòu)買這些商品房，只有當(dāng)在房?jī)r(jià)收入比高的情況下，人們?cè)谕顿Y或投機(jī)的驅(qū)動(dòng)下冒風(fēng)險(xiǎn)大量購(gòu)置這樣的商品房時(shí)，才可能認(rèn)定是泡沫，即房?jī)r(jià)收入比必須與高的需求增長(zhǎng)率同時(shí)發(fā)生時(shí)，才可能判斷存在泡沫。 %，因此當(dāng)前東部地區(qū)整體上存在房地產(chǎn)投資過(guò)度問(wèn)題。 價(jià)格上漲最多的地區(qū)是東部地區(qū)和西部地區(qū)，東部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最高的地區(qū)集中在華東地區(qū)，實(shí)際上廣東、北京住房投資和消費(fèi)過(guò)熱在近幾年的價(jià)格上升中無(wú)法得到真實(shí)的反映，這是因?yàn)橐皇欠績(jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)不是按加權(quán)平均計(jì)算的，存在統(tǒng)計(jì)上的平均價(jià)格偏低的問(wèn)題，二是北京、廣東房?jī)r(jià)絕對(duì)價(jià)格很高，其大幅漲價(jià)在這之前，%。從區(qū)域上，東部地區(qū)投資過(guò)熱則更為明顯，%、%%，這一持續(xù)三年高達(dá)20%的投資增長(zhǎng)是在基數(shù)較高的狀況下實(shí)現(xiàn)的；中西部地區(qū)盡管也連續(xù)3年保持了高增長(zhǎng)，但因?yàn)榛鶖?shù)低，處于房地產(chǎn)發(fā)展的初期，其過(guò)高的標(biāo)準(zhǔn)可定為35%40%以上。 房地產(chǎn)泡沫的判斷標(biāo)準(zhǔn) 我把判斷房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)歸納為“五高”，即投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)，消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下，房地產(chǎn)投資所占比重高及房?jī)r(jià)收入比明顯偏高。實(shí)際上不是房?jī)r(jià)比較高，而且房?jī)r(jià)過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它的價(jià)值和普通人購(gòu)買力。2002年房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析及2003年展望 中國(guó)財(cái)經(jīng)網(wǎng) 2003年03月19日 第一部分 2002年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣特點(diǎn)分析 區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn) 我們?cè)谏弦黄凇吨袊?guó)房地產(chǎn)景氣報(bào)告》(樣刊)中對(duì)近幾年房地產(chǎn)景氣持續(xù)高漲提出三點(diǎn)基本看法： 1. 推動(dòng)此輪房地產(chǎn)景氣的原因主要不是周期性因素，主要是靠體制變化和政策的刺激。房?jī)r(jià)的確是房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)，就像股價(jià)和整體物價(jià)水平一樣，所以我在回答一些人的質(zhì)疑時(shí)非常簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)泡沫就是房?jī)r(jià)過(guò)高，不僅是絕對(duì)價(jià)位高，而且是相對(duì)價(jià)位高，高得整個(gè)社會(huì)無(wú)法承受，也許一兩年可以承受，但長(zhǎng)期無(wú)法承受。 這“五高”之間一般是有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性的，不僅是高，而且是持續(xù)性的“高”。 2. 消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng) 商品房銷售額增長(zhǎng)持續(xù)4年保持20%的高增長(zhǎng)，其中20002002年連續(xù)3年增幅達(dá)到30%左右，這表明，全國(guó)總體住房消費(fèi)已出現(xiàn)過(guò)熱傾向。西部地區(qū)房?jī)r(jià)
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