年房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析及展望-文庫吧
2025-06-02 15:54 本頁面
【正文】 三年保持接近或超過20%的增長，且呈現(xiàn)逐年加快的趨勢，據(jù)此，可以認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)投資已出現(xiàn)了較明顯的過熱傾向。%，%(%)，%。其中住宅投資增長更快，%，%，%。從區(qū)域上，東部地區(qū)投資過熱則更為明顯，%、%%，這一持續(xù)三年高達(dá)20%的投資增長是在基數(shù)較高的狀況下實(shí)現(xiàn)的；中西部地區(qū)盡管也連續(xù)3年保持了高增長，但因?yàn)榛鶖?shù)低，處于房地產(chǎn)發(fā)展的初期，其過高的標(biāo)準(zhǔn)可定為35%40%以上。 2. 消費(fèi)的持續(xù)超高增長 商品房銷售額增長持續(xù)4年保持20%的高增長，其中20002002年連續(xù)3年增幅達(dá)到30%左右，這表明，全國總體住房消費(fèi)已出現(xiàn)過熱傾向。%，2000－%、%，2002年前11個月增長則繼續(xù)加快，%。 3. 房價(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下 本輪房地產(chǎn)景氣增長中，各地房價(jià)普遍上了一個大臺階，在一些投資和消費(fèi)過熱的地方(多數(shù)為沿海地區(qū))，房價(jià)暴漲，已明顯超出了多數(shù)消費(fèi)者的承受能力(見表211)。房價(jià)增長在地區(qū)間有較大差異，總體是東部省市持續(xù)大幅增長，中西部地區(qū)中少數(shù)地區(qū)增長過快，但多數(shù)中部地區(qū)房價(jià)增幅明顯小于全國平均水平。 19972002年，商品住宅銷售價(jià)格漲幅最快(且均超過30%)的地區(qū)有廣西(%)、云南(%)、遼寧(%)、寧夏(%)湖南(%)、江蘇(%)、山東(%)、上海(%)、河南(%)、陜西(%)和浙江(%)。在這11個房價(jià)漲幅超過30%的地區(qū)中，東部有５個、西部有４個、中部僅為２個。中部地區(qū)房價(jià)絕對價(jià)位和增幅均明顯小于全國，且兩個房價(jià)上漲最快的地區(qū)都是過去房價(jià)過低(特別是河南省)。 價(jià)格上漲最多的地區(qū)是東部地區(qū)和西部地區(qū)，東部地區(qū)房價(jià)漲幅最高的地區(qū)集中在華東地區(qū)，實(shí)際上廣東、北京住房投資和消費(fèi)過熱在近幾年的價(jià)格上升中無法得到真實(shí)的反映，這是因?yàn)橐皇欠績r(jià)統(tǒng)計(jì)不是按加權(quán)平均計(jì)算的，存在統(tǒng)計(jì)上的平均價(jià)格偏低的問題，二是北京、廣東房價(jià)絕對價(jià)格很高，其大幅漲價(jià)在這之前，%。西部地區(qū)房價(jià)上升最快的地區(qū)為陜西、云南，云南既是受西部大開發(fā)的影響，也是受世界園藝博覽會舉辦的影響。實(shí)際上重慶及四川房價(jià)漲幅在這期間并不顯著，但平均值掩蓋了局部地區(qū)的房價(jià)過快增長，重慶市區(qū)和四川成都市房價(jià)上漲十分迅猛?？傮w而言，從房價(jià)上漲過快反映的房地產(chǎn)熱主要集中在北京、華東沿海地區(qū)、廣東、遼寧以及西部的重慶、四川成都、陜西西安、云南等。 4. 房地產(chǎn)投資所占比重高 從房地產(chǎn)投資比重來看，最近幾年來，全國總體上房地產(chǎn)投資占全部投資(不包括集體和個體，下同)的比重不斷上升，已顯示出投資過度傾向。%，%。投資過度依賴于房地產(chǎn)，對經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長是一大隱患，在一些地區(qū)這一問題變得越來越突出。投資和經(jīng)濟(jì)過度依賴于房地產(chǎn)的地區(qū)多數(shù)集中在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和少數(shù)西部地區(qū)。 %，因此當(dāng)前東部地區(qū)整體上存在房地產(chǎn)投資過度問題。以北京最高，%，其次是上海(%)、廣東(%)、重慶(%)和遼寧(%)等。另外，福建(%)、江蘇(%)、天津(%)和四川(%)均超過了20%。像北京房地產(chǎn)投資占總投資的比重已超過了60%，如果住房消費(fèi)增長明顯回落，將會帶動房地產(chǎn)投資增長大幅回落，從而對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生較大影響，其他的如上海、廣東、遼寧和重慶也存在這樣的問題。 這一指標(biāo)是衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)投資是不是過高的重要尺度，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的高增長，如果是與投資比重過高相結(jié)合的，那么就可以肯定其存在投資過熱或過度的問題，相反，如果投資所占比重仍然不高，不超過20%，在一段時間出現(xiàn)投資和消費(fèi)的高增長，同時價(jià)格上升也不是很快，那么，仍然不能講是過熱，但有可能出現(xiàn)的情況是這些地區(qū)內(nèi)局部地區(qū)可能出現(xiàn)過熱，像四川的成都市、陜西的西安市等。按這一指標(biāo)分析，北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產(chǎn)投資已明顯出現(xiàn)了過熱的傾向；其他地區(qū)過熱出現(xiàn)在局部地區(qū)，主要是省會或其他大城市。 5. 房價(jià)收入比明顯偏高 目前我國總體上房價(jià)收入比明顯偏高，短期內(nèi)購買力不足問題將越來越突出。不少學(xué)者用房價(jià)收入比來衡量是否存在泡沫，實(shí)際上不完全正確，或者不夠全面。房價(jià)收入比高有兩層意義，一是指由于價(jià)格上升比居民收入增長快，導(dǎo)致房價(jià)收入比逐年上升，并上升到一個前所未有的高度；二是指靜態(tài)的高，只是表明購買力不足而已，如一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，一套中檔商品房的價(jià)格假定為20萬元，但這一地區(qū)人均收入?yún)s相當(dāng)?shù)停鐬?000元，三口之家家庭收入為9000元，那么此時的房價(jià)收入比便高達(dá)20倍以上，如果用這一靜態(tài)的房價(jià)收入比來衡量這個地區(qū)是否存在房地產(chǎn)泡沫，那么結(jié)論是相當(dāng)?shù)目隙?，但?shí)際上在這種情況下不一定形成泡沫，因?yàn)檫@一地區(qū)可以沒有什么人來購買這些商品房，只有當(dāng)在房價(jià)收入比高的情況下，人們在投資或投機(jī)的驅(qū)動下冒風(fēng)險(xiǎn)大量購置這樣的商品房時，才可能認(rèn)定是泡沫，即房價(jià)收入比必須與高的需求增長率同時
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1