年房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析及展望-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 間出現(xiàn)投資和消費(fèi)的高增長(zhǎng)，同時(shí)價(jià)格上升也不是很快，那么，仍然不能講是過(guò)熱，但有可能出現(xiàn)的情況是這些地區(qū)內(nèi)局部地區(qū)可能出現(xiàn)過(guò)熱，像四川的成都市、陜西的西安市等。房?jī)r(jià)收入比高有兩層意義，一是指由于價(jià)格上升比居民收入增長(zhǎng)快，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比逐年上升，并上升到一個(gè)前所未有的高度；二是指靜態(tài)的高，只是表明購(gòu)買(mǎi)力不足而已，如一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，一套中檔商品房的價(jià)格假定為20萬(wàn)元，但這一地區(qū)人均收入?yún)s相當(dāng)?shù)?，如?000元，三口之家家庭收入為9000元，那么此時(shí)的房?jī)r(jià)收入比便高達(dá)20倍以上，如果用這一靜態(tài)的房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量這個(gè)地區(qū)是否存在房地產(chǎn)泡沫，那么結(jié)論是相當(dāng)?shù)目隙?，但?shí)際上在這種情況下不一定形成泡沫，因?yàn)檫@一地區(qū)可以沒(méi)有什么人來(lái)購(gòu)買(mǎi)這些商品房，只有當(dāng)在房?jī)r(jià)收入比高的情況下，人們?cè)谕顿Y或投機(jī)的驅(qū)動(dòng)下冒風(fēng)險(xiǎn)大量購(gòu)置這樣的商品房時(shí)，才可能認(rèn)定是泡沫，即房?jī)r(jià)收入比必須與高的需求增長(zhǎng)率同時(shí)發(fā)生時(shí)，才可能判斷存在泡沫。 2002年房?jī)r(jià)收入比最高的是遼寧省()，其次為北京()、云南()、上海()、天津()和海南()，在8倍以上的地區(qū)有吉林()、黑龍江()、廣東()、陜西()和寧夏()(見(jiàn)表213)。少數(shù)西部地區(qū)如重慶、四川、陜西等省市的一些中心城市也存在一定的泡沫現(xiàn)象。住宅建設(shè)投資占GDP的比重短期也存在偏大和提高過(guò)快問(wèn)題。隨著房地產(chǎn)需求的逐步降溫，房地產(chǎn)投資面臨巨大的調(diào)整壓力。 3. 短期購(gòu)買(mǎi)力的壓力將增大。 這顯示兩個(gè)重要信息：一是儲(chǔ)蓄猛增，部分與資本市場(chǎng)不景氣和總體消費(fèi)增長(zhǎng)偏弱有關(guān)，也與房地產(chǎn)正趨于降溫有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，這一點(diǎn)在2002年表現(xiàn)得最為明顯，儲(chǔ)蓄新增量比上年增長(zhǎng)接近40%，我們有理由相信，股市不景氣影響儲(chǔ)蓄主要在第一季度和第二季度初，而后幾個(gè)月儲(chǔ)蓄繼續(xù)上升則主要是受房地產(chǎn)開(kāi)始降溫的影響。 但對(duì)2002年儲(chǔ)蓄大量增加對(duì)房地產(chǎn)需求的影響卻不能這么看，因?yàn)椋阂环矫?，新增?chǔ)蓄主要來(lái)自于高收入階層，而高收入階層的住房可以說(shuō)已基本飽和，這一潛在購(gòu)買(mǎi)力卻難以在短期甚至中期轉(zhuǎn)化為住房實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。 （見(jiàn)圖： “九五”以來(lái)居民儲(chǔ)蓄和企業(yè)存款新增加額 單位：億元） 資料來(lái)源：中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)景氣預(yù)測(cè)課題組數(shù)據(jù)庫(kù) 另外，還有兩個(gè)因素促進(jìn)房地產(chǎn)降溫。 對(duì)2003年房地產(chǎn)景氣趨勢(shì)的預(yù)測(cè) 以上五大因素都是將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資和消費(fèi)將降溫的因素，但卻沒(méi)有什么因素支撐房地產(chǎn)繼續(xù)升溫或繼續(xù)保持高速平穩(wěn)增長(zhǎng)(年增長(zhǎng)20%以上)。三大龍頭只有上海仍繼續(xù)保持景氣高漲，%，這與房?jī)r(jià)的上升較快有一定的關(guān)系，而北京、廣東商品房銷(xiāo)售在明顯降溫，北京2002年初達(dá)到高峰，隨后趨于下降，1－4月份，%，而1－%，廣東1－%，盡管以后月份有明顯回升，但1－%。其中2002年開(kāi)始加速的地區(qū)如山東、上海及部分中西部省區(qū)降幅可能更大。估計(jì)今后兩三年內(nèi)，房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，這是擠房地產(chǎn)泡沫所必須的過(guò)程。 第三部分 以間接調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)“軟著陸” 房地產(chǎn)調(diào)控宏觀調(diào)控的意義及原則 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀調(diào)控的意義 房地產(chǎn)發(fā)展特別是住房消費(fèi)的不斷增加對(duì)我國(guó)近階段經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了十分重要的作用，今后房地產(chǎn)發(fā)展的潛力還很大，但這并不意味著房地產(chǎn)可以持續(xù)地保持20%以上的高增長(zhǎng)。實(shí)際上，現(xiàn)在我們講的宏觀調(diào)控，早就不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的治理整頓，是對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)和規(guī)范，而不是禁止和隨意干預(yù)。但在一定的階段，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不能脫離整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而過(guò)度膨脹，對(duì)當(dāng)前局部地區(qū)的房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題要逐步降溫，促進(jìn)其理性發(fā)展，而不是搞急剎車(chē)。 促進(jìn)房地產(chǎn)“軟著陸”的政策建議及措施 為了解決新一輪房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，要促使其實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，而不能仍順其發(fā)展讓其自然破滅或采取過(guò)猛的措施使其“硬著陸”。未來(lái)5年內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展速度要努力穩(wěn)定在10－15%之間；5－10年內(nèi)可能會(huì)加快，可提高到15%－20%。 (3) 各類(lèi)住房建設(shè)的比重適度 各類(lèi)住房建設(shè)的比重也有一個(gè)是否適度的問(wèn)題，與不同收入群體相適應(yīng)的高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)比重應(yīng)有一個(gè)合適的度，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)占絕對(duì)多數(shù)，而不是片面追求高檔化，高檔商品房和別墅的需求量十分有限。 政府特別是物價(jià)主管部門(mén)應(yīng)該對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快過(guò)度增長(zhǎng)采取一定的限制措施，降低房?jī)r(jià)收入比。此類(lèi)操作，易推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，久而久之，會(huì)造成泡沫增長(zhǎng)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商急功近利，他們采取種種手段鉆現(xiàn)行政策的空子，如對(duì)正在建設(shè)中的樓盤(pán)，因不能合法預(yù)售而通過(guò)預(yù)訂進(jìn)行事實(shí)上的售賣(mài)；在預(yù)訂過(guò)程中又故意營(yíng)造緊俏氣氛，人為地造成賣(mài)方市場(chǎng)，短期內(nèi)獲得高額利潤(rùn)。二是為滿足城市低收入階層的住房需求，政府應(yīng)多建廉租房，嚴(yán)格使用廉租房的條件，對(duì)住滿5年以上的住戶可能按經(jīng)濟(jì)實(shí)用房?jī)r(jià)格將其轉(zhuǎn)讓給承租房
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