【正文】 但這次泡沫持續(xù)時(shí)間比較短,日本政府從1974第二次泡沫發(fā)生于1985引起日本房地產(chǎn)泡沫的根本原因在于市場中的投機(jī)性需求。2. 日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)2009年3月23日數(shù)據(jù)顯示，東京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地區(qū)地價(jià)大幅上升，但北海道、四國、九州部分城市乃至東京的部分地價(jià)依然繼續(xù)下跌，％，土地價(jià)格下跌前十名地區(qū)的跌幅依然在15％以上，在東京的2100多個(gè)地價(jià)觀察點(diǎn)中還有661個(gè)處于下跌狀態(tài)。從日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等投資力度是調(diào)控房地產(chǎn)的一種有效手段。1... 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況在某種意義上說，房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)態(tài)關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展與金融安全， 所以一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)，關(guān)乎民生，意義重大。 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局分房屋類型看，辦公樓投資增長最快，共完成投資518億元，%；其次是商業(yè)營業(yè)用房，%；商品住宅投資增長最慢，完成投資7443億元，%。3 月末， 萬億元，同比增長11%， 個(gè)百分點(diǎn)。3. 新開工面積出現(xiàn)低速增長2012年一季度，%。從環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)來看，自2011年10月起，就有超過半數(shù)的城市房價(jià)出現(xiàn)下跌，其中在2011年12月當(dāng)月下跌城市企業(yè)達(dá)到最大，為52個(gè)，隨后幾個(gè)月下跌城市個(gè)數(shù)有所回落，但穩(wěn)定在45個(gè)以上。2011年2012年3月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)漲跌變化情況..... 2012年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)2012年，全國房地產(chǎn)市場將整體將繼續(xù)保持回落。2. 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速略有加快2012年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源將保持平穩(wěn)增長。在竣工面積上，%，；，%。從房屋銷售額上看，%；，%。2012年，預(yù)計(jì)房價(jià)漲幅會(huì)繼續(xù)保持回落。對(duì)大部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體而言，面對(duì)著巨額財(cái)政赤字和大規(guī)模政府債務(wù)的沖擊，歐洲邊緣國家的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)演變成為全球性事件，發(fā)達(dá)國家的主權(quán)信用評(píng)級(jí)紛紛遭降級(jí)考驗(yàn)。但在不利的國際形勢(shì)下，我國國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長、價(jià)格趨穩(wěn)、民生改善的良好態(tài)勢(shì)，％，“保八”成功。另一方面，因住房價(jià)格的持續(xù)下行和趨向合理區(qū)間使得部分購買力又能夠得以實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，對(duì)于創(chuàng)新型的房地產(chǎn)開發(fā)和行業(yè)也是一種機(jī)遇。兩會(huì)政府工作報(bào)名明確提出：今年房地產(chǎn)將嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。. 中國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析....1...... 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 2．區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價(jià)水平和政策措施的差異。4．供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。. 我國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)存在的問題從1998年以來, 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,其對(duì)于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不斷增大，已經(jīng)成為了我國宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。過高的房價(jià)造成了普通居民買不起房的局面，直接影響著社會(huì)的穩(wěn)定與和諧發(fā)展。市場集中度是指各行業(yè)中若干最大的企業(yè)產(chǎn)銷量占行業(yè)總產(chǎn)銷量的百分比，是刻畫產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)性狀和大企業(yè)市場控制力的一個(gè)概念。雖然近年來集中度有所增加，但行業(yè)集中度仍然很低，%，所以在我國并未出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷情況，只是市場結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品供給有其不合理之處。2. 中國房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)分析對(duì)于年輕的中國房地產(chǎn)業(yè)來說，整個(gè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)“帕累托最優(yōu)”有些企業(yè)利用政策漏洞和各種違規(guī)手段獲取暴利，使得越來越多的企業(yè)進(jìn)入以爭奪高利率為誘惑的競爭。　　3. 中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品差異化分析房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異性主要表現(xiàn)在戶型、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)和其他公共服務(wù)以及價(jià)格行為等方面。. 我國房地產(chǎn)業(yè)過度進(jìn)入成因探析同時(shí)加入WTO后加快了外國資本的進(jìn)入以及外國公民成為我國潛在消費(fèi)者的步伐。　　利潤最大化是企業(yè)最為重視的一個(gè)目標(biāo)，利潤率的高低是潛在企業(yè)決定進(jìn)入與否的決定因素。很多地方土地供應(yīng)的不透明性和軟性信貸的存在，使必要資本量的進(jìn)入壁壘失效，以至于那些所謂有背景的企業(yè)容易籌措到資金和擁有各種優(yōu)惠政策，進(jìn)而獲得超額利潤?！　≡谑袌鼋?jīng)濟(jì)國家，企業(yè)是市場的主體，是市場的細(xì)胞，是否進(jìn)入一個(gè)產(chǎn)業(yè)是企業(yè)的自主決策。但往往正是這些企業(yè)暴露出違約或者其他損害消費(fèi)者福利的問題，抑制了市場的規(guī)范發(fā)展。因此，尚未成熟的市場體系不能容納房地產(chǎn)企業(yè)退出后所釋放的過剩生產(chǎn)能力。1988年修改《憲法》,允許土地批租,使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展達(dá)到一個(gè)新的頂點(diǎn)。1991年房地產(chǎn)業(yè)開始起步?！　?3) 1997—2007年?！　?3) 城市化進(jìn)程的影響?！　?4) 居民的收入水平的影響?！　?5) 居民的心理預(yù)期。....... 2012年14月我國宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù) 從中國宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)看出，我國經(jīng)濟(jì)依然受當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)不景氣影響，還沒有從危機(jī)中緩解出來。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了快速發(fā)展的6 年之后，略微呈現(xiàn)出沖高回落的態(tài)勢(shì)，自2008年次貸危機(jī)以來，一直處于調(diào)整過程中，但是對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是看好的。1. 綜合能力指標(biāo)綜合能力是用來衡量上市公司綜合財(cái)務(wù)狀況。對(duì)于房地產(chǎn)市場，降息會(huì)直接降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，降低購房者的購房成本，推動(dòng)市場銷售。3. 房地產(chǎn)行業(yè)成長能力指標(biāo)4. 房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)5. 房地產(chǎn)行業(yè)市場表現(xiàn)指標(biāo)從以上數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)整體市盈率和每股凈資產(chǎn)有上升趨勢(shì)，這也是經(jīng)濟(jì)回暖的指標(biāo)。由于房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入以房屋交竣為確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，本年確認(rèn)的收益主要來自本年及上年的房屋銷售額，營業(yè)收入、凈利潤增速放緩反映了兩個(gè)情況：一是銷售市場低迷，上市公司受拖累。土地增值稅支付和期間費(fèi)用率的持續(xù)增長導(dǎo)致房企利潤受到侵蝕。我們預(yù)計(jì)2012年高杠桿難以維系，銷售凈利率也將呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，%。一是在土地轉(zhuǎn)讓和使用中政府為了增加收入，某些官員為了私利而采取機(jī)會(huì)主義行為。3. 供需結(jié)構(gòu)失衡目前我國房地產(chǎn)存在嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡，具體表現(xiàn)為：一是新建的中小型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住宅供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。而且隨著房市的不景氣和房價(jià)的下跌，一些原來被遮掩的問題開始暴露，為減少損失，一些房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)就加大了其機(jī)會(huì)主義行為，使得市場秩序的混亂程度在短期內(nèi)可能進(jìn)一步加劇。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的，它伴隨各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。3. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)　?。?）經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。供求風(fēng)險(xiǎn)是整個(gè)房地產(chǎn)市場中最重要、最直接的風(fēng)險(xiǎn)之一。　?。?）通貨膨脹。4. 發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險(xiǎn)。5. 開發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)。土地風(fēng)險(xiǎn)主要來自土地自然屬性、社會(huì)屬性及規(guī)劃部門對(duì)土地實(shí)用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。在房地產(chǎn)開發(fā)中，需要訂立各種合同，如合同條款制定得不完善、考慮不周到、合同管理不善及合同執(zhí)行不嚴(yán)，造成合同糾紛的概率就很大，一旦處理不好，就有可能影響到項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本。這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)很少，但是一旦出現(xiàn)，造成的災(zāi)害是相當(dāng)嚴(yán)重的。如設(shè)計(jì)理念落后，規(guī)劃設(shè)計(jì)深度不夠，承包商技術(shù)水平落后，施工方案、方法選擇不當(dāng)，項(xiàng)目管理者不負(fù)責(zé)任等都是影響質(zhì)量的不確定因素。但是，一旦房價(jià)上升，開發(fā)商也失去了房價(jià)上升可能增加的收益；由于房地產(chǎn)市場行情的隨機(jī)性，價(jià)格有高有低，所以即時(shí)銷售時(shí)，有可能銷售收益很大，也有可能很小，這完全取決于投資決策階段房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇；滯后銷售有利的前提條件是房地產(chǎn)價(jià)格上升速度大于同期的銀行貸款利率，開發(fā)商要冒價(jià)格由升轉(zhuǎn)跌、或價(jià)格停止上升、或上升速度低于銀行利率、徒增貸款利息的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大、周期長、影響因素多、涉及面廣、風(fēng)險(xiǎn)高。 過于依賴將嚴(yán)重制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展，而且由于銀行貸款屬于國家宏觀調(diào)控的主要經(jīng)濟(jì)手段，會(huì)使企業(yè)更容易受突發(fā)的經(jīng)濟(jì)事件的影響。而且隨著土地供給的逐步緊縮，土地資源的稀缺性正顯著加大，不可能無限制的獲得可供開發(fā)的土地，這時(shí)擁有自己產(chǎn)業(yè)的公司，比如擁有自己的商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等長期產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，持久發(fā)展動(dòng)力較足。在當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)小而多的情形下，提升企業(yè)品牌美譽(yù)度是快速發(fā)展壯大企業(yè)、抵御企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的最優(yōu)途徑。4. 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景展望4.. 政策環(huán)境分析繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不放松，促進(jìn)房價(jià)合理回歸. .宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)下調(diào)，通脹水平漸趨平穩(wěn)2011 年底以來，在經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)軟著陸、物價(jià)水平漸趨平穩(wěn)的背景下，中央對(duì)貨幣信貸政策進(jìn)行適度微調(diào)，支持首套購房貸款，加上信貸總投放力度的加大，為成交量的回升提供支持。3 月14 日，全國“兩會(huì)”閉幕，溫家寶總理在接受中外記者提問時(shí)表示：合理的房價(jià)應(yīng)該是使房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房價(jià)與投入和合理的利潤相匹配；目前房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松。另一方面，還需特別關(guān)注的是與房地產(chǎn)調(diào)控密切相關(guān)的房地產(chǎn)信貸政策。此外，為支持住房有效供給，針對(duì)普通商品住房和保障房開發(fā)的信貸支持力度也可能進(jìn)一步提高。此外，對(duì)中長期供應(yīng)至關(guān)重要的投資開工方面，由于政策、資金方面給開發(fā)企業(yè)的壓力依然顯著，二季度的投資和新開工增速將進(jìn)一步放緩，個(gè)別月份的新開工面積甚至可能出現(xiàn)同比下降。3 月，北京有29 個(gè)項(xiàng)目批售入市，超過12 月開盤項(xiàng)目的總和（20個(gè)），新增供應(yīng)激增，項(xiàng)目采用直接降價(jià)、特價(jià)房優(yōu)惠、贈(zèng)送面積、送物業(yè)費(fèi)等多種形式促銷。但值得注意的是，如果價(jià)格持續(xù)反彈，將不是政府所樂見，進(jìn)一步的抑制政策就有可能出臺(tái)。同時(shí)，2012 %，是近年來首次低于8%（去年提出十二五期間為7%），表明中央對(duì)經(jīng)濟(jì)增長下滑的容忍度較高。從開發(fā)商角度來看，短期保守，長期看好。經(jīng)歷2009 年后，購房者擔(dān)心房價(jià)再度上漲，又擔(dān)心還會(huì)繼續(xù)下跌，沒有形成一致預(yù)期，因此很難出現(xiàn)成交量的大幅度持續(xù)回升。20102011 年連續(xù)兩年主要城市成交量持續(xù)下降，20 個(gè)代表城市總體降幅分別為28%、14%。去年9 月以來，百城住宅平均價(jià)格連續(xù)7 個(gè)月環(huán)比下降，部分開發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷，折扣力度較大。2009 年一季度，在經(jīng)歷了連續(xù)7 個(gè)月的價(jià)格下跌和連續(xù)一年左右的成交量下降之后，由于國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化，政府放量四萬億資金救市，貨幣環(huán)境極度寬松，2009 年3 月開始量價(jià)雙雙回升，之后一路飆漲，直至2009 年底和2010 年初政府不得不陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制房價(jià)的不合理上漲趨勢(shì)。圖：2008 年至今重點(diǎn)城市住宅新開工和新批準(zhǔn)上市面積同比增速開發(fā)企業(yè)可以通過暫緩領(lǐng)取銷售許可證緩解庫存上升壓力，但一二線主要城市自2010 年以來連續(xù)新開工面積高于同期批售面積，未來庫存量較大。加上年初貨幣環(huán)境的好轉(zhuǎn)，使得開發(fā)商的資金狀況略有好轉(zhuǎn)，在資金壓力尚未瀕臨危險(xiǎn)、而宏觀調(diào)控環(huán)境仍然嚴(yán)峻的形勢(shì)下，開發(fā)商并不急于大規(guī)模釋放庫存，而會(huì)選擇隨成交的回暖適當(dāng)?shù)丶涌焱票P。而房屋竣工面積達(dá)到10094 萬平方米，同比大幅增長45%，竣工不及銷售的局面近幾年來首次扭轉(zhuǎn)。12 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為5431 億元，同比增長28%，但住宅開發(fā)投資同比僅增長23%，增速已低于過去五年平均水平（25%左右）。房地產(chǎn)行業(yè)有可能形成較為平緩但持續(xù)時(shí)間更長的去庫存及多方博弈格局，2012 年全年銷售是否能持續(xù)向好，取決于購房者預(yù)期和開發(fā)企業(yè)推盤情況，以及房價(jià)能否維持目前穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。2 月15 日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于做好2012 年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》提出，2012 年住房用地供應(yīng)計(jì)劃量應(yīng)不低于過去5 年年均實(shí)際供應(yīng)量（約為9 萬公頃），這一數(shù)字較2011 年13 萬公頃及2010 年15 萬公頃的實(shí)際供應(yīng)水平顯著降低，在經(jīng)歷連續(xù)兩年的大規(guī)模計(jì)劃后，今年轉(zhuǎn)向縮減計(jì)劃（比去年減少約30%）。在保障房用地的供應(yīng)中，公租房為160 公頃，經(jīng)適房為140 公頃，限價(jià)房為100公頃，其余450 公頃為定向安置房用地。實(shí)際推出情況來看確實(shí)不樂觀，一季度北京土地實(shí)際推出量同比減少29%，比去年四季度大幅減少84%。例如，中海、恒大制定的銷售目標(biāo)低于2011 年實(shí)際完成額；世茂、遠(yuǎn)洋聲明銷售目標(biāo)基本與去年業(yè)績持平；僅萬科、保利等少數(shù)企業(yè)目標(biāo)定為爭取有增長。中海將把握銷售節(jié)奏，推出稀缺性強(qiáng)、差異化大的高質(zhì)量產(chǎn)品，創(chuàng)新營銷推廣，加大營銷力度。預(yù)計(jì)二季度隨著供應(yīng)量的加大，價(jià)格穩(wěn)中有降的可能性很大。品牌房企尚有足夠的土地儲(chǔ)備可供35 年開發(fā)，新拿地增加儲(chǔ)備的意愿不強(qiáng)。當(dāng)然，品牌企業(yè)在總體拿地保守、不輕易增加土地儲(chǔ)備的同時(shí)，也不會(huì)放過好的拿地機(jī)會(huì)，精選優(yōu)質(zhì)土地入手。中海繼續(xù)堅(jiān)持“精耕細(xì)作，品牌經(jīng)營”的方針，追求高質(zhì)量的產(chǎn)品，提升其品牌精品的形象，同時(shí)拓展新的潛力市場，打造中高端房地產(chǎn)市場的最佳品牌。萬科在近期的項(xiàng)目開發(fā)中多采用合作形式，例如其在北京僅有兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為100%權(quán)益（藍(lán)山和紅獅家園），其他均為同其他機(jī)構(gòu)合作。龍湖地產(chǎn)精心打造的“”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在2011 年實(shí)現(xiàn)良好銷售。5. 房地產(chǎn)行業(yè)影響企業(yè)分析——以萬科企業(yè)股份有限公司為例5.. 公司概況. 公司基本情況公司名稱：萬科企業(yè)股份有限公司股票代碼：萬科A（000002）總部：中國深圳市董事長：王石總經(jīng)理：郁亮上市日期： 19910129公司理念：建筑為了生命、建筑延拓生命、建筑充滿生命經(jīng)營范圍：　興辦實(shí)業(yè)(具體項(xiàng)目另行申報(bào))；國內(nèi)商業(yè)；物資供銷業(yè)(不含專營、?？?、專賣商品)；印刷、復(fù)印、廣告設(shè)計(jì)制作；代理報(bào)紙、電視、廣播期刊廣告業(yè)務(wù)；進(jìn)出口業(yè)務(wù)(按深經(jīng)發(fā)審證字第113號(hào)外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理)。93年4月向境外發(fā)行4,500萬股B股。在行業(yè)滄海桑田變化的十年, 萬科一直保持了很高的盈利水平, 除了市場強(qiáng)大需求外, 說明其擁有很高的管理水平和決策能力, 另外, 規(guī)范、均好的價(jià)值觀也是其長盛不衰的秘訣。(4) 公司每股指標(biāo)資料來源：萬科公司年報(bào)每股經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與凈利潤的比率反映了企業(yè)收益的質(zhì)量。 10年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略,調(diào)減全年開工和竣工計(jì)劃, 以減少現(xiàn)金支出, 都取得了不錯(cuò)的效果