【正文】 預(yù)計(jì)接下來房地產(chǎn)市場的成交回升依然會是溫和的，不會出現(xiàn)像2009年那樣的爆發(fā)式增長，預(yù)計(jì)萬科全年在銷售面積和銷售金額上應(yīng)該會超過行業(yè)平均水平， 實(shí)現(xiàn)正增長。這種不確定性主要是由于增加存貨所致, 因此, 萬科應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理, 降低市場風(fēng)險(xiǎn), 提高運(yùn)作效率, 保證業(yè)務(wù)開展的靈活度。受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不景氣和國家調(diào)控政策的影響，萬科房地產(chǎn)的凈利增長率與前兩年相比兩年間有所下降，說明了該企業(yè)的盈利能力很大的提升空間。投資重點(diǎn)主要集中在上海、北京、天津、深圳等中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。主要產(chǎn)品：商品住宅公司介紹： 深萬科成立于84年5月，前身為隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司的全民所有制貿(mào)易企業(yè)。在當(dāng)前的政策環(huán)境和市場形勢下，同時鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各自的資金狀況，我們預(yù)計(jì)在二季度乃至2012 年全年，企業(yè)普遍將制定更加保守的銷售計(jì)劃，在放緩?fù)票P速度的同時，加快現(xiàn)有庫存的銷售速度，以加大營銷力度為主旋律，以保證經(jīng)營安全為首要目的，適時調(diào)整經(jīng)營策略。除商品住宅用地外，合理購入商業(yè)、辦公用地和保障房建設(shè)用地，分擔(dān)投入風(fēng)險(xiǎn)，獲得政策傾斜和融資機(jī)會，拓展城市綜合體和旅游地產(chǎn)等非住宅產(chǎn)業(yè)。此外，多數(shù)品牌房企還從以下幾個方面積極應(yīng)對調(diào)控：1) 加大企業(yè)間合作力度，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。. 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型積極調(diào)整經(jīng)營策略，向低風(fēng)險(xiǎn)城市或非調(diào)控重點(diǎn)方向布局經(jīng)營策略方面，品牌房企保持強(qiáng)項(xiàng)拓展新領(lǐng)域。富力土地儲備達(dá)2802 萬平方米，企業(yè)計(jì)劃今年謹(jǐn)慎拿地，不強(qiáng)調(diào)土地?cái)U(kuò)充，只在適當(dāng)條件下增加二、三線城市土地。一季度，十大代表性房企拿地面積同比大幅下滑77%，萬科今年僅新增1 宗土地，去年同期則高達(dá)19 宗，反映出企業(yè)拿地意愿下降，依舊保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。銷售模式方面綠城全面推行經(jīng)紀(jì)人制度，整合社會一切資源，發(fā)動全社會經(jīng)紀(jì)人共同銷售綠城房產(chǎn)品，形成內(nèi)、外部人員有序競爭的銷售局面，拉動業(yè)績增長。各企業(yè)今年銷售策略各有不同，但均以加大營銷力度為主旋律。從資金來看，行業(yè)資金狀況得到緩解，十大代表性品牌房企有效負(fù)債率不足50%，債務(wù)結(jié)構(gòu)尚好，但企業(yè)短期償債能力明顯惡化，流動比率已低于2008 年水平。一季度，北京成交45 宗地塊，且均以底價成交，溢價率基本為零，這從2005 年以來尚屬首次。3 月30 日，北京市國土局公布了《2012 年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，提出2012 年計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地總量為5700 公頃，比去年縮減約12%（去年為6500公頃），其中計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1700 公頃，同樣比去年減少了30%左右。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009 年起，全國住宅用地供應(yīng)計(jì)劃連年提高，當(dāng)年住宅用地供應(yīng)面積突破7萬公頃，20102011 年， 萬公頃，但計(jì)劃完成率不高（2010 年不足70%，2011 年在60%左右） 。投資開工等供應(yīng)指標(biāo)增速均明顯放緩，預(yù)計(jì)開發(fā)投資增速的下降在二季度仍將得到延續(xù)，但隨著房企手中存量地塊的加速開發(fā)，以及今年保障房項(xiàng)目開工續(xù)建的穩(wěn)步推進(jìn)，下滑趨勢將會趨緩。另一方面，也有部分竣工房屋將轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，進(jìn)一步增加開發(fā)商庫存及銷售壓力，從而對未來一段時間的房價形成一定的壓制。與銷售類指標(biāo)的不振相比，竣工面積大幅增長，主要由過去兩年新開工項(xiàng)目的大量入市導(dǎo)致。重點(diǎn)城市累積存量越來越多，在接下來的半年甚至一年內(nèi)都將面臨較大的潛在供應(yīng)壓力。目前的形勢比較類似于2010年下半年，即房地產(chǎn)調(diào)控政策依然從緊，貨幣政策未全面放開，房價下降帶動部分剛需入市，而銷量的持續(xù)回升則有可能帶來價格上漲，使得調(diào)控政策前功盡棄，這時政府有可能出臺進(jìn)一步調(diào)控政策，這也是我們預(yù)期二季度和2012 年全年銷售難有大幅反彈的原因。而進(jìn)入二季度，成交量能否繼續(xù)回升以及回升的力度有多大，將更多地取決于價格的走勢、開發(fā)商的策略、購房者的預(yù)期、政府的態(tài)度等多方面因素。20102011 年春節(jié)均在2 月，而2012 年春節(jié)在1 月，受基數(shù)不同影響，今年1 月主要城市成交量同環(huán)比降幅均在50%左右，而2 月則同比環(huán)比均有增長。. 需求分析價格趨穩(wěn)、供應(yīng)上升帶動成交量進(jìn)一步放大，但總體仍將處于較低水平。主流企業(yè)普遍認(rèn)為2012 年全年政策總體偏緊，市場繼續(xù)調(diào)整，但仍看好中長期市場，但短期市場預(yù)期不樂觀，銷售目標(biāo)保守，因而大幅降價清盤動力不足，而是普遍選擇緩開工、少拿地，減少資金支出，以財(cái)務(wù)安全為第一目標(biāo)。2011 年四季度中央提出貨幣政策微調(diào)，目前已兩次下調(diào)存準(zhǔn)率，且首套房貸款重回基準(zhǔn)利率甚至有一定折扣。從政策面來看，多方博弈格局繼續(xù)，全面放松可能性極小。春節(jié)以來成交量的回升能否持續(xù)，取決于政策面、資金面、價格降幅等多種因素，前兩個因素基本確定，因此價格能否降到消費(fèi)者預(yù)期范圍內(nèi)，是成交量能否持續(xù)回升的關(guān)鍵。普通商品房當(dāng)前供應(yīng)量大，其銷量對價格最為敏感，只要價格有所回升，銷量就會停滯不前甚至下降。在一季度的23 月，重點(diǎn)城市成交量持續(xù)回升，這更多源于前期降價取得的成效，這一趨勢是否能夠繼續(xù)則取決于價格是否保持現(xiàn)在穩(wěn)中有降的趨勢。2 月央行表明支持“首次購房貸要求”，是繼住建部發(fā)表類似聲明拉開首套房信貸支持序幕后對該聲明的正式回應(yīng)。2011 年底的中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議以及近期召開的“兩會”上，溫總理反復(fù)表態(tài)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”。2012 年3 月全國CPI %（2 %），但由于2011 年與2012 年春節(jié)月份不同，加上國際油價持續(xù)高企等輸入性通脹因素并未根本性緩解，CPI 水平回落的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)定，貨幣政策微調(diào)的節(jié)奏不會很快，加上存準(zhǔn)率仍在高位，信貸投放大幅增加的可能性不大。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷創(chuàng)新經(jīng)營理念，要認(rèn)識到承包商、應(yīng)商、設(shè)計(jì)策劃公司、分銷商等是企業(yè)的利益共同體，他們能與房地產(chǎn)企業(yè)共同抵御市場風(fēng)險(xiǎn)。3. 培育品牌優(yōu)勢，加強(qiáng)客戶關(guān)系管理，通過提高企業(yè)經(jīng)營管理水平化解風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)實(shí)力的高低，直接反映抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的大小。目前一些新的融資渠道主要有：引進(jìn)海外資本、上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托和項(xiàng)目融資等。對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素識別的研究，有助于提高人們對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識，在開發(fā)實(shí)踐中增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，從而有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，做好風(fēng)險(xiǎn)損失的防范措施。房地產(chǎn)租售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規(guī)范，切勿模棱兩可，因而房地產(chǎn)這種特殊商品價值量巨大，一旦遇到被侵害或被騙取，造成的損失是巨大的。房地產(chǎn)銷售時機(jī)一般有三種情況：預(yù)售、即時出售和滯后銷售。良好的投資效果要通過優(yōu)良的房地產(chǎn)質(zhì)量來實(shí)現(xiàn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的開發(fā)造成的影響。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問題，籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)；籌資措施不當(dāng)，輕則造成籌資成本大幅度上升、開發(fā)建設(shè)資金拮據(jù)，流動資金周轉(zhuǎn)困難、開發(fā)項(xiàng)目干干停停、難以為繼，項(xiàng)目質(zhì)量、工期均無法保證；重則導(dǎo)致巨額虧損，開發(fā)項(xiàng)目失敗，企業(yè)面臨破產(chǎn)。而房地產(chǎn)的不可移動性和地區(qū)性，使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補(bǔ)另一個地區(qū)的空缺，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機(jī)不同而異。各類開發(fā)項(xiàng)目具有不同的功能、用途及技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，因而具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。如果膨脹率下降，會抑制對房地產(chǎn)商品的需求，房地產(chǎn)價格下跌，給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者就會產(chǎn)生損失；當(dāng)膨脹率增大時，會刺激對房地產(chǎn)的需求，這對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者是有利的。由于房地產(chǎn)商品消費(fèi)的區(qū)域性特點(diǎn)，其價格受供求影響的幅度更大，因此房地產(chǎn)經(jīng)營者承擔(dān)的市場供求風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比一般的市場情況要大。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，則房地產(chǎn)市場繁榮；經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場蕭條。政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)如戰(zhàn)爭、動蕩等，社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)如風(fēng)俗習(xí)慣、社會安定等。7. 住房保障體系不完善近年來，住房保障體系的建設(shè)一直成為房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的一個重要組成方面，但是由于資金落實(shí)不到位，地方政府對于住房保障體系建設(shè)缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設(shè)速度仍十分緩慢。5. 房地產(chǎn)市場秩序混亂我國目前房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法行為。三是政府的調(diào)控政策沒有延續(xù)性和穩(wěn)定性，很多政策的出臺都是違反市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。1.2...3. 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析3.. 我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問題1. 市場發(fā)育不良，泡沫化程度較高我國的房地產(chǎn)市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良，利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展，據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。(2) 商業(yè)模式之變：從高杠桿到快周轉(zhuǎn)凈利潤率的下滑將直接導(dǎo)致開發(fā)商ROE（凈資產(chǎn)收益率）下降，也就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商盈利能力將有所減弱。2009年以來，上市公司結(jié)算收入與銷售回款的比重與2008年以前有明顯不同，從2008年以前的90%以上下降到85%左右的水平，在主要因?yàn)?009年銷售超預(yù)期，而202011年開發(fā)商面對調(diào)控，部分放慢了結(jié)算的節(jié)奏，為過冬做準(zhǔn)備。1. 房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力橫向比較分析20112012年房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力與市場平均水平對比數(shù)據(jù)來源：和訊網(wǎng)2. 房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力縱向比較分析20112012年房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力縱向?qū)Ρ葦?shù)據(jù)來源：和訊網(wǎng)3. 2008年2012年房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力指標(biāo)(1) 凈資產(chǎn)收益率(2) 總資產(chǎn)收益率(3) 主營業(yè)務(wù)利潤率(4) 成本費(fèi)用利潤率(5) 每股收益(6) 每股未分配利潤4. 房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力發(fā)展預(yù)測(1) 房企凈利潤率將降至約12%持續(xù)了兩年的房地產(chǎn)調(diào)控帶來的政策效果正逐步體現(xiàn)。市場對于首套房貸利率優(yōu)惠的預(yù)期日趨強(qiáng)烈。數(shù)據(jù)顯示，6月初樓市成交平穩(wěn)上升，相對于5月份的“以價換量”，6月份會在價格基本持平的情況下延續(xù)“紅五月”的勢頭繼續(xù)上揚(yáng)。2. 房地產(chǎn)行業(yè)綜合能力分析. 我國房地產(chǎn)行業(yè)20102012年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析中國房地產(chǎn)行業(yè)作為帶動國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)，直接反映著宏觀經(jīng)濟(jì)走勢。表2　2012年15月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）地　區(qū)投資額（億元）　同比增長（%）　住　宅住　宅全國總計(jì)2221315098　　東部地區(qū)130368803　　中部地區(qū)44723086　　西部地區(qū)47053208表3　2012年15月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）地　區(qū)商品房銷售面積商品房銷售額絕對數(shù)（萬平方米）同比增長（%）絕對數(shù)（億元）同比增長（%）全國總計(jì)2885216932　　東部地區(qū)1409810259　　中部地區(qū)69623072　　西部地區(qū)77923601不同的國家，房地產(chǎn)行業(yè)波動的周期是不同的。在經(jīng)濟(jì)收縮時期,房子地產(chǎn)市場低迷,在悲觀情緒支配下,投資者認(rèn)為房地產(chǎn)還有較大的降價空間,以致房地產(chǎn)有效需求進(jìn)一步減少,市場低迷進(jìn)一步蔓延。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的資料,改革開放以來,%,特別是近幾年來,企業(yè)工人工資水平不斷提高,行政事業(yè)單位人員收入不斷增加、離退休人員待遇進(jìn)一步改善,居民得到真正的實(shí)惠,這些和前幾年房地產(chǎn)業(yè)的這一輪飛漲有直接的關(guān)系。城市化問題涉及國計(jì)民生、社會進(jìn)步和現(xiàn)代建設(shè)的方方面面,尤其關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,城市化進(jìn)程必然增加房地產(chǎn)業(yè)的有效需求,促使房地產(chǎn)業(yè)快馬加鞭地發(fā)展。我國宏觀經(jīng)濟(jì)有明顯的周期特征,房地產(chǎn)業(yè)周期波動與宏觀經(jīng)濟(jì)波動密切相關(guān),經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的周期波動對房地產(chǎn)業(yè)的周期會產(chǎn)生較強(qiáng)影響,使宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)同向發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)業(yè)的周期波動首先受到人口周期變化的影響,與人口周期變化有著驚人的吻合度?！　》康禺a(chǎn)業(yè)的周期波動既有自身原因,也有外在原因?！　》康禺a(chǎn)業(yè)周期是指在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中,伴隨時間推移而出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮的交替循環(huán)過程。2000年啟動住房消費(fèi),積極促進(jìn)消費(fèi)信貸,房地產(chǎn)業(yè)開始復(fù)蘇,房地產(chǎn)業(yè)投資逐年增加,新的樓盤不斷涌現(xiàn),市場出現(xiàn)景氣的局面。同時,外資的引進(jìn)加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,之后幾年房地產(chǎn)業(yè)投資急劇膨脹,炒地炒房愈演愈烈,市場出現(xiàn)極其火爆的局面?！　?2) 1989—1996年。1979年開始修改十年規(guī)劃指標(biāo),允許私人建房,城市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,這是這段時間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)?！　》康禺a(chǎn)業(yè)有著明顯的周期特征,美國房地產(chǎn)業(yè)的波動周期一般為20年左右,日本為10年左右,我國為8年左右?！　?. 市場發(fā)育不完善，市場體系不健全由于種種原因，很多黨政機(jī)關(guān)甚至軍隊(duì)、事業(yè)單位(如學(xué)校)都注冊有房地產(chǎn)企業(yè)。但在中國，即使房地產(chǎn)業(yè)降溫，其利潤率至少是10%～15%，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6%～8%的國際平均利潤率，甚至高于國內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的收益。1. 旺盛的市場需求在產(chǎn)品形式流于同質(zhì)化的今天，房地產(chǎn)產(chǎn)品之間的差異漸漸地模糊化，僅存的差異可能就是開發(fā)商本身的品牌了。在市場經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)參與市場競爭實(shí)際上是生產(chǎn)同類產(chǎn)品企業(yè)之間的產(chǎn)品競爭，競爭的關(guān)鍵在于產(chǎn)品的差異性。加入WTO加快了中國融入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，同時越來越多的境外資本逐漸涌入中國房地產(chǎn)業(yè)，這些將充分演繹資本強(qiáng)大的支配力量，對中國的房地產(chǎn)業(yè)并不是個利好消息。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)律并不表現(xiàn)為規(guī)模越大、收益越高，即MES很難有個確切的數(shù)字。市場集中度是影響房地產(chǎn)商品價格最顯著的因素。但目前將這一理論應(yīng)用于中國房地產(chǎn)業(yè)顯然不太合適．中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不存在壟斷威脅，而是“重復(fù)建設(shè)”造成了產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)目過多甚至過度競爭的事實(shí)。其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理,存在規(guī)模不經(jīng)濟(jì)、高房價高空置率并存等現(xiàn)象,如何調(diào)整這些狀況成為亟待解決的問題。 1．總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。 從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。從政策影響上看，隨著有關(guān)調(diào)控措施的貫徹落實(shí)，投機(jī)投資性購房需求得到有效遏制，各地新建商品住房成交量和二手住房成交量出現(xiàn)較為明顯的