【正文】 原因,也有外在原因。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的資料,改革開放以來,%,特別是近幾年來,企業(yè)工人工資水平不斷提高,行政事業(yè)單位人員收入不斷增加、離退休人員待遇進(jìn)一步改善,居民得到真正的實(shí)惠,這些和前幾年房地產(chǎn)業(yè)的這一輪飛漲有直接的關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，6月初樓市成交平穩(wěn)上升，相對(duì)于5月份的“以價(jià)換量”，6月份會(huì)在價(jià)格基本持平的情況下延續(xù)“紅五月”的勢(shì)頭繼續(xù)上揚(yáng)。(2) 商業(yè)模式之變：從高杠桿到快周轉(zhuǎn)凈利潤(rùn)率的下滑將直接導(dǎo)致開發(fā)商ROE（凈資產(chǎn)收益率）下降，也就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商盈利能力將有所減弱。7. 住房保障體系不完善近年來，住房保障體系的建設(shè)一直成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的一個(gè)重要組成方面，但是由于資金落實(shí)不到位，地方政府對(duì)于住房保障體系建設(shè)缺乏動(dòng)力等種種原因，住房保障體系建設(shè)速度仍十分緩慢。如果膨脹率下降，會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者就會(huì)產(chǎn)生損失；當(dāng)膨脹率增大時(shí)，會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者是有利的。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的開發(fā)造成的影響。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別的研究，有助于提高人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，在開發(fā)實(shí)踐中增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，做好風(fēng)險(xiǎn)損失的防范措施。2012 年3 月全國(guó)CPI %（2 %），但由于2011 年與2012 年春節(jié)月份不同，加上國(guó)際油價(jià)持續(xù)高企等輸入性通脹因素并未根本性緩解，CPI 水平回落的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)定，貨幣政策微調(diào)的節(jié)奏不會(huì)很快，加上存準(zhǔn)率仍在高位，信貸投放大幅增加的可能性不大。普通商品房當(dāng)前供應(yīng)量大，其銷量對(duì)價(jià)格最為敏感，只要價(jià)格有所回升，銷量就會(huì)停滯不前甚至下降。主流企業(yè)普遍認(rèn)為2012 年全年政策總體偏緊，市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，但仍看好中長(zhǎng)期市場(chǎng)，但短期市場(chǎng)預(yù)期不樂觀，銷售目標(biāo)保守，因而大幅降價(jià)清盤動(dòng)力不足，而是普遍選擇緩開工、少拿地，減少資金支出，以財(cái)務(wù)安全為第一目標(biāo)。目前的形勢(shì)比較類似于2010年下半年，即房地產(chǎn)調(diào)控政策依然從緊，貨幣政策未全面放開，房?jī)r(jià)下降帶動(dòng)部分剛需入市，而銷量的持續(xù)回升則有可能帶來價(jià)格上漲，使得調(diào)控政策前功盡棄，這時(shí)政府有可能出臺(tái)進(jìn)一步調(diào)控政策，這也是我們預(yù)期二季度和2012 年全年銷售難有大幅反彈的原因。投資開工等供應(yīng)指標(biāo)增速均明顯放緩，預(yù)計(jì)開發(fā)投資增速的下降在二季度仍將得到延續(xù)，但隨著房企手中存量地塊的加速開發(fā)，以及今年保障房項(xiàng)目開工續(xù)建的穩(wěn)步推進(jìn)，下滑趨勢(shì)將會(huì)趨緩。從資金來看，行業(yè)資金狀況得到緩解，十大代表性品牌房企有效負(fù)債率不足50%，債務(wù)結(jié)構(gòu)尚好，但企業(yè)短期償債能力明顯惡化，流動(dòng)比率已低于2008 年水平。富力土地儲(chǔ)備達(dá)2802 萬平方米，企業(yè)計(jì)劃今年謹(jǐn)慎拿地，不強(qiáng)調(diào)土地?cái)U(kuò)充，只在適當(dāng)條件下增加二、三線城市土地。在當(dāng)前的政策環(huán)境和市場(chǎng)形勢(shì)下，同時(shí)鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各自的資金狀況，我們預(yù)計(jì)在二季度乃至2012 年全年，企業(yè)普遍將制定更加保守的銷售計(jì)劃，在放緩?fù)票P速度的同時(shí)，加快現(xiàn)有庫(kù)存的銷售速度，以加大營(yíng)銷力度為主旋律，以保證經(jīng)營(yíng)安全為首要目的，適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。這種不確定性主要是由于增加存貨所致, 因此, 萬科應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理, 降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn), 提高運(yùn)作效率, 保證業(yè)務(wù)開展的靈活度。受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不景氣和國(guó)家調(diào)控政策的影響，萬科房地產(chǎn)的凈利增長(zhǎng)率與前兩年相比兩年間有所下降，說明了該企業(yè)的盈利能力很大的提升空間。除商品住宅用地外，合理購(gòu)入商業(yè)、辦公用地和保障房建設(shè)用地，分擔(dān)投入風(fēng)險(xiǎn)，獲得政策傾斜和融資機(jī)會(huì)，拓展城市綜合體和旅游地產(chǎn)等非住宅產(chǎn)業(yè)。一季度，十大代表性房企拿地面積同比大幅下滑77%，萬科今年僅新增1 宗土地，去年同期則高達(dá)19 宗，反映出企業(yè)拿地意愿下降，依舊保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。一季度，北京成交45 宗地塊，且均以底價(jià)成交，溢價(jià)率基本為零，這從2005 年以來尚屬首次。另一方面，也有部分竣工房屋將轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，進(jìn)一步增加開發(fā)商庫(kù)存及銷售壓力，從而對(duì)未來一段時(shí)間的房?jī)r(jià)形成一定的壓制。而進(jìn)入二季度，成交量能否繼續(xù)回升以及回升的力度有多大，將更多地取決于價(jià)格的走勢(shì)、開發(fā)商的策略、購(gòu)房者的預(yù)期、政府的態(tài)度等多方面因素。2011 年四季度中央提出貨幣政策微調(diào)，目前已兩次下調(diào)存準(zhǔn)率，且首套房貸款重回基準(zhǔn)利率甚至有一定折扣。在一季度的23 月，重點(diǎn)城市成交量持續(xù)回升，這更多源于前期降價(jià)取得的成效，這一趨勢(shì)是否能夠繼續(xù)則取決于價(jià)格是否保持現(xiàn)在穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，要認(rèn)識(shí)到承包商、應(yīng)商、設(shè)計(jì)策劃公司、分銷商等是企業(yè)的利益共同體，他們能與房地產(chǎn)企業(yè)共同抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)租售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚，對(duì)交易雙方的行為要有明確的規(guī)范，切勿模棱兩可，因而房地產(chǎn)這種特殊商品價(jià)值量巨大，一旦遇到被侵害或被騙取，造成的損失是巨大的。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問題，籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)；籌資措施不當(dāng)，輕則造成籌資成本大幅度上升、開發(fā)建設(shè)資金拮據(jù)，流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)困難、開發(fā)項(xiàng)目干干停停、難以為繼，項(xiàng)目質(zhì)量、工期均無法保證；重則導(dǎo)致巨額虧損，開發(fā)項(xiàng)目失敗，企業(yè)面臨破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)商品消費(fèi)的區(qū)域性特點(diǎn)，其價(jià)格受供求影響的幅度更大，因此房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比一般的市場(chǎng)情況要大。5. 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂，房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法行為。2009年以來，上市公司結(jié)算收入與銷售回款的比重與2008年以前有明顯不同，從2008年以前的90%以上下降到85%左右的水平，在主要因?yàn)?009年銷售超預(yù)期，而202011年開發(fā)商面對(duì)調(diào)控，部分放慢了結(jié)算的節(jié)奏，為過冬做準(zhǔn)備。2. 房地產(chǎn)行業(yè)綜合能力分析. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)20102012年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)作為帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)，直接反映著宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。城市化問題涉及國(guó)計(jì)民生、社會(huì)進(jìn)步和現(xiàn)代建設(shè)的方方面面,尤其關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,城市化進(jìn)程必然增加房地產(chǎn)業(yè)的有效需求,促使房地產(chǎn)業(yè)快馬加鞭地發(fā)展。同時(shí),外資的引進(jìn)加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,之后幾年房地產(chǎn)業(yè)投資急劇膨脹,炒地炒房愈演愈烈,市場(chǎng)出現(xiàn)極其火爆的局面。但在中國(guó)，即使房地產(chǎn)業(yè)降溫，其利潤(rùn)率至少是10%～15%，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6%～8%的國(guó)際平均利潤(rùn)率，甚至高于國(guó)內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的收益。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上是生產(chǎn)同類產(chǎn)品企業(yè)之間的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵在于產(chǎn)品的差異性。 3月份，全國(guó)“兩會(huì)”順利召開。. 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展宏觀環(huán)境分析. 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析1. 國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響2012年以來，世界經(jīng)濟(jì)延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但復(fù)蘇步伐明顯放緩。近年房地產(chǎn)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)與2012年預(yù)測(cè)情況1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅回落房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅均出現(xiàn)回落。隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的貫徹落實(shí)和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額增速自2010年5月起開始回落。從日本近五十年地價(jià)演化軌跡來看,即使虛高的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到正常水平,產(chǎn)業(yè)的空心化也幾乎無法逆轉(zhuǎn)。第二次石油危機(jī)也存在通貨膨脹的現(xiàn)象,這次對(duì)市場(chǎng)的影響很小。綜合考慮美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇疲軟、失業(yè)率居高不下、信貸緊縮的總體格局難以迅速改善等現(xiàn)實(shí)情況，預(yù)計(jì)美國(guó)房地產(chǎn)未來復(fù)蘇形勢(shì)不容樂觀，短期內(nèi)進(jìn)入復(fù)蘇階段難度較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整至少將持續(xù)至2013年。1950年是第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后第一個(gè)行業(yè)繁榮期的中間時(shí)點(diǎn)，當(dāng)時(shí)單家庭住宅的開工達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的高峰。房地產(chǎn)商品供求的地域性。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位日益突出，逐步成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的一個(gè)有機(jī)組成部分，直接影響著社會(huì)消費(fèi)、社會(huì)就業(yè)，以及金融、信貸和其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多種多樣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2. 房地產(chǎn)行業(yè)的特性房地產(chǎn)行業(yè)具有以下一些特點(diǎn)：房地產(chǎn)商品在流通中位置的不動(dòng)性。. 房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)外發(fā)展概述. 國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總體概況. 美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及趨勢(shì)預(yù)測(cè)1. 美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況房地產(chǎn)行業(yè)本身是周期性的行業(yè)，除了房地產(chǎn)空置模型中反映的缺乏飽和的周期外，還受宏觀經(jīng)濟(jì)周期、人口周期、甚至次級(jí)貸款利率調(diào)整周期的影響。美國(guó)政府在危機(jī)爆發(fā)以來推出的超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策取得了一定的成效，控制了經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)，但受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷影響，失業(yè)率維持高位，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性加大。第一次泡沫發(fā)生在70年代第一次石油危機(jī)時(shí)期,引起的原因主要是石油危機(jī)導(dǎo)致的輸入型通貨膨脹。3. 日本房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)我國(guó)的啟示與美國(guó)一樣，日本房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)房地產(chǎn)危機(jī)，雖然兩國(guó)房地產(chǎn)泡沫原因不盡相同，但其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大沖擊令人警醒。. 2012年第一季度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)回落2012年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10927億元，%；，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。從各月房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下降的城市個(gè)數(shù)來看，自2011年9月份起，逐月增加，下跌城市個(gè)數(shù)由1個(gè)增加到3月的38個(gè)，超過半數(shù)城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下跌，這也顯現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的成效。6. 房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落，多數(shù)城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下降隨著限購(gòu)政策的實(shí)施和保障房建設(shè)提速，房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭將得到遏制。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于冰凍時(shí)期，對(duì)整個(gè)行業(yè)來說，或許會(huì)出現(xiàn)大的洗牌。. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)衡量指標(biāo)1. 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度分析2. 非理性的預(yù)期利潤(rùn)率　　首先，資本市場(chǎng)的幼稚，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)不能在退出后找到合適的融資渠道，籌措足夠的資本投資新產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致企業(yè)長(zhǎng)期存在于房地產(chǎn)業(yè)中影響產(chǎn)業(yè)的整合；其次，人力資源市場(chǎng)的不完善，加上人力資源資產(chǎn)專用性，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)退出后，大批的職工不能找到合適的工作崗位，影響社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展；最后，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的規(guī)定，使企業(yè)難以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓與重組，影響企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)。1989年開始緊縮銀根,控制固定資產(chǎn)投資,進(jìn)行行業(yè)整頓,房地產(chǎn)業(yè)陷入低谷?！　?2) 繁榮階段的特征是:交易量急劇上升,房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,房地產(chǎn)價(jià)格拉升,并逐步達(dá)到頂點(diǎn),房地產(chǎn)的用家爭(zhēng)先恐后地買房,房地產(chǎn)業(yè)的投資功能被非理性地?cái)U(kuò)大,炒家十分活躍,整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的火爆局面。由于市場(chǎng)正處于初始化階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)尚未顯示出明顯的規(guī)律性。2011年，上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入、%%，%%有明顯放緩。四是政府在土地交易中暗箱操作?！　。?）市場(chǎng)供求。. 土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)1. 土地風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售可以提前回收房款，同時(shí)減少項(xiàng)目貸款額，節(jié)省利息，降低開發(fā)成本。作為房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持多元化發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)自主發(fā)展能力。北京、上海等地首套房貸款利率在2 月由“上浮”下調(diào)為“基準(zhǔn)利率”，部分地區(qū)3 月甚至出現(xiàn)在基準(zhǔn)利率之上提供95 折或85折的優(yōu)惠，首次購(gòu)房貸款放松跡象明顯。中央與地方博弈仍將持續(xù)，但兩會(huì)之后一段時(shí)間，地方政府出臺(tái)刺激性政策的可能性不大。三是降價(jià)帶動(dòng)的需求回升。2012 年12 月，全國(guó)商品房銷售面積為7004 萬平方米，同比下降14%，其中住宅的銷售面積下降16%。在住宅用地的供應(yīng)中，保障房用地和商品房用地各占一半，均為850 公頃，保障房用地的占比有所上升，且計(jì)劃其供應(yīng)必須在9 月底前完成。同時(shí)，萬科、遠(yuǎn)洋等品牌房企也紛紛表示，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求積極調(diào)整價(jià)格以促進(jìn)銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有效降低市場(chǎng)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保證企業(yè)在運(yùn)作大宗土地項(xiàng)目時(shí)擁有充裕的資金，保障項(xiàng)目順利開工建設(shè)。. 公司十大股東. 公司股本結(jié)構(gòu). 公司盈利能力分析1. 公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo)(1) 公司綜合能力指標(biāo)資料來源：萬科公司年報(bào)(2) 公司盈利能力指標(biāo)資料來源：萬科公司年報(bào)萬科擁有較強(qiáng)的獲利能力, 且這種獲利能力有很好的穩(wěn)定性。(5) 公司凈資產(chǎn)收益率與行業(yè)平均水平對(duì)比資料來源：新浪財(cái)經(jīng)2. 公司經(jīng)營(yíng)能力分析從5月份當(dāng)月的銷售情況來看，萬科5月份的銷售面積和銷售金額環(huán)比和同比均出現(xiàn)了增長(zhǎng)，并且已經(jīng)是連續(xù)4個(gè)月回升，這也從一個(gè)側(cè)面顯示出全國(guó)商品房的成交開始穩(wěn)步回升?？毓勺庸局鳡I(yíng)業(yè)務(wù):房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理、零售、進(jìn)出口業(yè)務(wù)、精密禮品制作、影視制作、投資、咨詢等。例如，年初以來，葛洲壩、保利、招商、融創(chuàng)在內(nèi)的知名房企，在競(jìng)爭(zhēng)較少的情況下，以較合理的價(jià)格獲得北京、南京、石家莊等地多處優(yōu)質(zhì)土地。例如，萬科2012 年目標(biāo)為確保經(jīng)營(yíng)安全前提下，努力實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。. 土地情況分析中央供地計(jì)劃縮減，企業(yè)拿地意愿不高，土地量?jī)r(jià)繼續(xù)走低過去兩年加大土地供應(yīng)，但計(jì)劃完成率不高，今年全國(guó)及各地供應(yīng)計(jì)劃均有所縮減。2009 年四季度起，新開工面積增速明顯快于批售面積，增速差值一度在2010 年二季度接近1 倍；新開工面積與批售面積每季度的差值平均在1500 萬平方米左右，而此前僅為300 萬平方米左右。此前主要城市價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，媒體反復(fù)出現(xiàn)降價(jià)信息，這使得部分購(gòu)房者開始關(guān)注市場(chǎng)，春節(jié)后即有所行動(dòng)，拉動(dòng)銷量有所回升，但仍有相當(dāng)一部分有資格的購(gòu)房者仍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。新增供應(yīng)的增加，前期降價(jià)促銷顯現(xiàn)一定效果，積壓剛需的部分釋放，共同帶動(dòng)成交量的回升。房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向，盡管地方政府有意松綁，不斷試探中央底線，但中央的調(diào)控決心不會(huì)動(dòng)搖。在當(dāng)前形勢(shì)條件下，如何拓展融資渠道，是房地產(chǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急。　　3. 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)存在著風(fēng)險(xiǎn)，但并非任何類型開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都是相同的。. 投資決策階段　　房地產(chǎn)投資決策階段是房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中最重要的階段，關(guān)系到整個(gè)投資項(xiàng)目的成敗，這個(gè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)有：1. 開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。要使ROE維系在較高水平，房企只有通過轉(zhuǎn)換商業(yè)模式達(dá)到，從原來的高杠桿到快周轉(zhuǎn)，提高房屋銷售和交竣的速度。并且，隨著市場(chǎng)流動(dòng)性的增強(qiáng)，房企的資金鏈緊張局面會(huì)得到緩解。在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)期,投資者受樂觀情緒支配,往往過高估計(jì)房地產(chǎn)銷售量和銷售價(jià)格,容易大量投入資本,形成泡沫,使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步擴(kuò)張。　　(1) 人口周期變化的影響。　　2. 房地產(chǎn)業(yè)周期中不同階段的特征　　(1) 197