【正文】 《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。綠地、金地、SOHO中國(guó)、方興地產(chǎn)分列2至5位。三、取消城市房地產(chǎn)稅。其中綠城增長(zhǎng)幅度最大，增長(zhǎng)率為45%。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走出V型走勢(shì)，投資開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)迅速，市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，屢創(chuàng)新高；房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆催熱了土地市場(chǎng)，土地供應(yīng)放大，成交價(jià)格大幅上漲，溢價(jià)成交普遍，地王頻出；房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)歷史新高，規(guī)模房企陣營(yíng)迅猛擴(kuò)大，融資渠道多元化，融資額巨大，同時(shí)土地儲(chǔ)備進(jìn)一步擴(kuò)張；貨幣環(huán)境極度寬松，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要推動(dòng)力，年底密集出臺(tái)調(diào)控政策，政策有收緊態(tài)勢(shì)。約為2008年的5倍、2007年的2倍。 從房地產(chǎn)業(yè)的角度看，REITS是一種較適合商業(yè)性地產(chǎn)的證券化產(chǎn)業(yè)投資基金，為房地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)新的融資之門(mén)的同時(shí)，也能有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性進(jìn)而降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。2006年，投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品共發(fā)行99個(gè)，％；，％。雖然，近幾年“國(guó)內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的占比有所下降，%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來(lái)自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用的銀行貸款的比重在50％以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度依然過(guò)高。房地產(chǎn)金融的跟進(jìn)擴(kuò)大了房地產(chǎn)投資規(guī)模，使得房地產(chǎn)投資能夠以商品化、社會(huì)化、集約化的方式進(jìn)行，規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)，投資成本降低，投資效益明顯提高。71其他金融活動(dòng)指銀行、證券、保險(xiǎn)以外的金融活動(dòng)。同時(shí)，中小開(kāi)發(fā)商紛紛出售股權(quán)、土地，尋求資金，實(shí)力強(qiáng)勁的大型開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)加快了“跑馬圈地”的步伐。我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金較少，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源以銀行信貸等間接融資為主，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高。房地產(chǎn)信托開(kāi)始走俏市場(chǎng)。東中西各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅繼續(xù)減少。其中，約為2008年的5倍、2007年的2倍。；%。%，；%。二是企業(yè)通過(guò)在資本市場(chǎng)收購(gòu)、兼并、重組和整體上市等方式，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)，在促進(jìn)自身盈利水平不斷提高的同時(shí)，也推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展；三是金融市場(chǎng)交易工具創(chuàng)新步伐有所加快，增強(qiáng)了資產(chǎn)流動(dòng)性，并為經(jīng)濟(jì)主體提供了多樣化的投資避險(xiǎn)工具。四、2009年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境分析（一）房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2009年，金融危機(jī)的影響逐漸減小，全國(guó)經(jīng)濟(jì)形式轉(zhuǎn)好，%。而在西安本地，一些大開(kāi)發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價(jià)新高的紀(jì)錄。摘 要一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)狀況（一）開(kāi)發(fā)融資市場(chǎng)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。2009年，70個(gè)大中城市中有69個(gè)城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲，商品住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市分別為廣州、金華、深圳、海口、溫州、湛江、北京、南京、寧波、杭州。居民收入提高，工業(yè)總產(chǎn)值增速，2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)回升向好的趨勢(shì)進(jìn)一步確立。四是金融市場(chǎng)的發(fā)展尤其是股票市場(chǎng)指數(shù)不斷上揚(yáng)，使得資本市場(chǎng)通過(guò)財(cái)富效應(yīng)增加居民財(cái)產(chǎn)性收入的作用得到充分發(fā)揮。其中，%，%。資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行20042009年個(gè)人住房貸款余額及增速變化（萬(wàn)億元，%）（二）房地產(chǎn)金融資金來(lái)源情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的主要來(lái)源2009年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源57，128億元，%。（四）2009年房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資情況房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)的融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券融資三大類。111月，東部、分別同比增長(zhǎng)14%、%、%，增幅分別減少5個(gè)、6個(gè)和5個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)踐證明：房地產(chǎn)信托之所以如此走俏市場(chǎng)，其主要原因在于其良好的預(yù)期收益，高額的回報(bào)率具有極大的誘惑力。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻提高以及升息周期的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，就會(huì)導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生。綜上所述，未來(lái)幾年那些手握重金、自身經(jīng)營(yíng)良好、股東支持力度強(qiáng)、并購(gòu)之后可以憑借品牌優(yōu)勢(shì)快速銷售的公司，將加快兼并步伐，并成為獲益者。7117110金融信托與管理指代理資金、財(cái)產(chǎn)的信托、管理活動(dòng)，以及基金的托管人活動(dòng)。三是房地產(chǎn)金融的發(fā)展有助于減輕經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。二、股權(quán)融資近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會(huì)資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)融資類信托一直在扮演重要角色，在整個(gè)集合資金信托計(jì)劃中占據(jù)了約1/3的份額。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家REITS的發(fā)展已經(jīng)積累了數(shù)十年的經(jīng)驗(yàn)，形成了相對(duì)成熟的房地產(chǎn)證券化模式。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中在其他資金中，定金及預(yù)收款3749億元，%；個(gè)人按揭貸款2193億元，%。一、“地王時(shí)代”歸來(lái) 樓市泡沫增加（一）地王頻現(xiàn)2009年北京、重慶、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭(zhēng)奪激烈，高價(jià)成交，而且個(gè)別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價(jià)成交紀(jì)錄。資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理圖4 典型房企土地儲(chǔ)備情況表5 2009年房企土地儲(chǔ)備統(tǒng)計(jì)單位：萬(wàn)平方米序號(hào)房企名稱最新土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)公司性質(zhì)1恒大地產(chǎn)5121上市公司/民企2碧桂園4109上市公司/民企3中國(guó)海外發(fā)展3469上市公司/國(guó)資背景4雅樂(lè)居地產(chǎn)3326上市公司/民企5合生創(chuàng)展3004上市公司/港資6保利地產(chǎn)2900上市公司/國(guó)資背景7綠城集團(tuán)2884上市公司/民企8華潤(rùn)置地2600上市公司/國(guó)資背景9萬(wàn)科地產(chǎn)2496上市公司/民企10富力地產(chǎn)2200上市公司/民企11龍湖地產(chǎn)1900上市公司/民企12遠(yuǎn)洋地產(chǎn)1200上市公司/國(guó)資背景13金科集團(tuán)1000上市公司/民企14金地集團(tuán)上市公司/民企15首創(chuàng)置業(yè)990上市公司/國(guó)資背景16招商地產(chǎn)900上市公司/民企17新湖中寶890上市公司/民企資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理三、09年政策變化前松后緊（一）央行：2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬(wàn)億元 占貸款增量的20%中國(guó)人民銀行1月20日發(fā)布的《2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2009年，房地產(chǎn)貸款新增量達(dá)到2萬(wàn)億元?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》稅收政策國(guó)家稅務(wù)局09年5月加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》其他政策國(guó)務(wù)院09年5月保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%?！叭谫Y榜”排前15名的房企中有9家具有國(guó)資背景，其中綠地集團(tuán)、金地集團(tuán)動(dòng)輒融資超300億元，僅具地方國(guó)資背景的泛海建設(shè)也動(dòng)輒融資超200億元。根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行將為。值得注意的是，在這股幾乎惠及全體的資本暖流中，獲得銀行授信金額前10名的房企總共獲得了總額約2400億人民幣的銀行授信，顯示房企“贏家通吃”、強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元；%。而在西安本地，一些大開(kāi)發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價(jià)新高的紀(jì)錄。截至2008年末。 從投資者角度來(lái)看，REITS有利于開(kāi)拓投資者的投資渠道。統(tǒng)計(jì)顯示，2009年共發(fā)行204款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，較2008年134款增長(zhǎng)了52%，創(chuàng)歷史新高；共成立181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模327億元，同比增長(zhǎng)40%。2009年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO、增發(fā)、配股等方式的融資幾近450億元人民幣。在經(jīng)濟(jì)衰退階段，貸款利率和房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)雙下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和購(gòu)房成本隨之降低，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)在一定程度上刺激消費(fèi)，帶動(dòng)信貸，從而部分抵消固定資產(chǎn)投資下降的速度，減緩經(jīng)濟(jì)衰退步伐。7147140郵政儲(chǔ)蓄7157150典當(dāng)指以實(shí)物質(zhì)押的放款活動(dòng)。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。近年來(lái)部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲較快，容易導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。（三）海外資金總的而言，海外金融機(jī)構(gòu)對(duì)于投資回報(bào)率的要求明顯高于市場(chǎng)平均水準(zhǔn)。分省市情況看，2008年江蘇、廣東、遼寧、山東、北京和浙江6省市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額明顯高于其他各省市。截止2009年11月16日已有31家地產(chǎn)公司在滬深兩市發(fā)行企業(yè)債或公司債，累計(jì)募資近400億元；加上2家地產(chǎn)公司IPO以及15家公司增發(fā)，地產(chǎn)公司今年從A股市場(chǎng)累計(jì)融資已超過(guò)850億元，在21個(gè)一級(jí)行業(yè)中排名第八。2009 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源57128億元，%。人民幣貸款保持較快增長(zhǎng)，%。09年1~12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額36，232億元，%。由于儲(chǔ)蓄存款余額繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，通脹預(yù)期將繼續(xù)促使存款轉(zhuǎn)移，但貨幣政策銀行信貸規(guī)模的適度收緊，特別是二套房貸差別化政策嚴(yán)格執(zhí)行將導(dǎo)致2010年購(gòu)房杠桿降低。2009年四個(gè)一個(gè)城市中，廣州、深圳的住房?jī)r(jià)格上漲最快，%%，%，在70個(gè)大中城市中排名首位。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中占有很大比重。二、2009年房地產(chǎn)金融重大事件分析（一）“地王時(shí)代”歸來(lái) 樓市泡沫增加2009年北京、重慶、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭(zhēng)奪激烈，高價(jià)成交，而且個(gè)別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價(jià)成交紀(jì)錄。雖然近年來(lái)政策性住房貸款得到了較快增長(zhǎng)，但與商業(yè)住房貸款相比規(guī)模還較小。2009年，在總體寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體回升向好的共同作用下，金融市場(chǎng)有力地支持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，自身也保持了快速健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，融資量大幅增加，交易量創(chuàng)歷史新高，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，投融資、價(jià)格發(fā)現(xiàn)及保值等功能均得到較好的發(fā)展。全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)上升根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2009年，全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)上升，如圖所示。個(gè)人消費(fèi)貸款增速顯著提升。截至2009年年末，%，占比較2008年末高1個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2000年來(lái)房地產(chǎn)利用外資情況八、2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分析2009年，東中西各地區(qū)商品房新開(kāi)工面積和竣工面積增幅增加，中部地區(qū)增幅較大。目前發(fā)行的該類產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率大多在8%10%之間，這在如今的低利率時(shí)期顯得頗為誘人。2010年房地產(chǎn)信貸政策仍然從緊，從緊的貨幣政策，在供給方面，限制開(kāi)發(fā)貸款對(duì)企業(yè)可會(huì)影響企業(yè)現(xiàn)金流，企業(yè)的資金鏈吃緊，這對(duì)房地產(chǎn)的銷售以及實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)將是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。（五）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)當(dāng)前資金鏈緊張導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的生存模式發(fā)生新一輪變遷。7027020非人壽保險(xiǎn)指主要提供除人壽險(xiǎn)以外的保險(xiǎn)活動(dòng)和再保險(xiǎn)活動(dòng)。通過(guò)消費(fèi)信貸刺激住房消費(fèi)需求，將社會(huì)公眾小額的、分散的購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄集中起來(lái)，超前消費(fèi)，及時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)榇笠?guī)模、社會(huì)化的房地產(chǎn)投資所需資金，加速了社會(huì)固定資產(chǎn)投資的步伐，間接推動(dòng)了GDP的增長(zhǎng)。一、銀行貸款國(guó)內(nèi)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來(lái)源渠道。2003年9月，中國(guó)人民銀行出臺(tái)121號(hào)文件，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)信托在這種背景下迅速發(fā)展起來(lái)。至此，我國(guó)房地產(chǎn)信托的推行又取得新進(jìn)展，首批REITs試點(diǎn)漸行漸近。%％。年底，上海市有關(guān)部門(mén)發(fā)布了相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。二、各大房地產(chǎn)企業(yè)于09年快速增加了土地儲(chǔ)備2009年各房企土地儲(chǔ)備規(guī)模龐大，新增土儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)達(dá)2500萬(wàn)方。供給層面《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》綜合政策國(guó)務(wù)院辦公廳08年12月一、加大保障性住房建設(shè)力度。其中，前15家企業(yè)融資總額就超過(guò)了3000億元，占61家房企融資總額的80%以上。但值得注意的是，隨著這種模式的推廣，分散于個(gè)人投資者身上的風(fēng)險(xiǎn)將不可避免的增加，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)這方面的風(fēng)險(xiǎn)指導(dǎo)和監(jiān)管。隨后，年息率高達(dá)14%。12月9日溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施。我國(guó)銀行業(yè)非常重視對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行綜合的授信，要求對(duì)于開(kāi)發(fā)商貸款項(xiàng)目的資本金要及時(shí)足額到位。充裕的流動(dòng)性下地王上演“國(guó)進(jìn)民退”，拿地價(jià)格比07年更高，以前十地王為例：表2 2009年地王前十名比較20092007價(jià)格，平均樓面地價(jià)為26365元/平方米，平均樓面地價(jià)為16234元/平方米企業(yè)09年總價(jià)地王和單價(jià)地王國(guó)有企業(yè)各占8席07年主要以民營(yíng)企業(yè)為主，國(guó)有企業(yè)很少區(qū)域09年總價(jià)地王和單價(jià)地王各有7宗分布在一線城市07年總價(jià)地王2宗分布在一線城市，8宗在二線城市；單價(jià)地王4宗分布在一線城市，6宗在二線城市資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理表3 2009年以來(lái)各地總價(jià)地王前十名單位：平方米 億元 元/平方米排名城市區(qū)域地塊名稱規(guī)劃用途建筑面積成交價(jià)樓面地價(jià)成交時(shí)間競(jìng)得方1上海徐匯斜土街道107街坊龍華路1960號(hào)地塊住宅、商辦及綜合26605027232綠地2上海普陀長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊住宅及配套3126387022409中海3大連中山中山區(qū)大連港西區(qū)貿(mào)易咨詢、旅館業(yè)1225655494014大連港投資發(fā)展有限公司4廣州蘿崗科學(xué)城XXCF811地塊商住6136247074雅居樂(lè)5北京朝陽(yáng)朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)居住及公共服務(wù)設(shè)施2801214116200中化方興6重慶江北江北嘴CBD體育公園地塊商業(yè)金融/居住1331631413079中海/九龍倉(cāng)7北京朝陽(yáng)朝陽(yáng)區(qū)望京商業(yè)金融392