【正文】 《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。綠地、金地、SOHO中國、方興地產(chǎn)分列2至5位。三、取消城市房地產(chǎn)稅。其中綠城增長幅度最大，增長率為45%。2009年房地產(chǎn)市場走出V型走勢，投資開發(fā)增長迅速，市場供不應(yīng)求，價格節(jié)節(jié)攀升，屢創(chuàng)新高；房地產(chǎn)市場的火爆催熱了土地市場，土地供應(yīng)放大，成交價格大幅上漲，溢價成交普遍，地王頻出；房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績創(chuàng)歷史新高，規(guī)模房企陣營迅猛擴大，融資渠道多元化，融資額巨大，同時土地儲備進一步擴張；貨幣環(huán)境極度寬松，成為房地產(chǎn)市場的主要推動力，年底密集出臺調(diào)控政策，政策有收緊態(tài)勢。約為2008年的5倍、2007年的2倍。 從房地產(chǎn)業(yè)的角度看，REITS是一種較適合商業(yè)性地產(chǎn)的證券化產(chǎn)業(yè)投資基金，為房地產(chǎn)企業(yè)打開新的融資之門的同時，也能有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性進而降低銀行風(fēng)險。2006年，投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品共發(fā)行99個，％；，％。雖然，近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在50％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度依然過高。房地產(chǎn)金融的跟進擴大了房地產(chǎn)投資規(guī)模，使得房地產(chǎn)投資能夠以商品化、社會化、集約化的方式進行，規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)，投資成本降低，投資效益明顯提高。71其他金融活動指銀行、證券、保險以外的金融活動。同時，中小開發(fā)商紛紛出售股權(quán)、土地，尋求資金，實力強勁的大型開發(fā)商在國內(nèi)加快了“跑馬圈地”的步伐。我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金較少，開發(fā)資金來源以銀行信貸等間接融資為主，企業(yè)資產(chǎn)負債率較高。房地產(chǎn)信托開始走俏市場。東中西各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)減少。其中，約為2008年的5倍、2007年的2倍。；%。%，；%。二是企業(yè)通過在資本市場收購、兼并、重組和整體上市等方式，進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)做大做強，在促進自身盈利水平不斷提高的同時，也推動了經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展；三是金融市場交易工具創(chuàng)新步伐有所加快，增強了資產(chǎn)流動性，并為經(jīng)濟主體提供了多樣化的投資避險工具。四、2009年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境分析（一）房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟環(huán)境2009年，金融危機的影響逐漸減小，全國經(jīng)濟形式轉(zhuǎn)好，%。而在西安本地，一些大開發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價新高的紀錄。摘 要一、房地產(chǎn)金融市場狀況（一）開發(fā)融資市場我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。2009年，70個大中城市中有69個城市房價累計上漲，商品住宅價格漲幅最高的10個城市分別為廣州、金華、深圳、海口、溫州、湛江、北京、南京、寧波、杭州。居民收入提高，工業(yè)總產(chǎn)值增速，2010年中國經(jīng)濟回升向好的趨勢進一步確立。四是金融市場的發(fā)展尤其是股票市場指數(shù)不斷上揚，使得資本市場通過財富效應(yīng)增加居民財產(chǎn)性收入的作用得到充分發(fā)揮。其中，%，%。資料來源：中國人民銀行20042009年個人住房貸款余額及增速變化（萬億元，%）（二）房地產(chǎn)金融資金來源情況房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的主要來源2009年全年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57，128億元，%。（四）2009年房地產(chǎn)資本市場融資情況房地產(chǎn)公司在資本市場的融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券融資三大類。111月，東部、分別同比增長14%、%、%，增幅分別減少5個、6個和5個百分點。實踐證明：房地產(chǎn)信托之所以如此走俏市場，其主要原因在于其良好的預(yù)期收益，高額的回報率具有極大的誘惑力。隨著我國房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高以及升息周期的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，就會導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生。綜上所述，未來幾年那些手握重金、自身經(jīng)營良好、股東支持力度強、并購之后可以憑借品牌優(yōu)勢快速銷售的公司，將加快兼并步伐，并成為獲益者。7117110金融信托與管理指代理資金、財產(chǎn)的信托、管理活動，以及基金的托管人活動。三是房地產(chǎn)金融的發(fā)展有助于減輕經(jīng)濟波動，改善經(jīng)濟運行。二、股權(quán)融資近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)融資類信托一直在扮演重要角色，在整個集合資金信托計劃中占據(jù)了約1/3的份額。在西方發(fā)達國家REITS的發(fā)展已經(jīng)積累了數(shù)十年的經(jīng)驗，形成了相對成熟的房地產(chǎn)證券化模式。在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中在其他資金中，定金及預(yù)收款3749億元，%；個人按揭貸款2193億元，%。一、“地王時代”歸來 樓市泡沫增加（一）地王頻現(xiàn)2009年北京、重慶、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭奪激烈，高價成交，而且個別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價成交紀錄。資料來源：世經(jīng)未來整理圖4 典型房企土地儲備情況表5 2009年房企土地儲備統(tǒng)計單位：萬平方米序號房企名稱最新土地儲備數(shù)據(jù)公司性質(zhì)1恒大地產(chǎn)5121上市公司/民企2碧桂園4109上市公司/民企3中國海外發(fā)展3469上市公司/國資背景4雅樂居地產(chǎn)3326上市公司/民企5合生創(chuàng)展3004上市公司/港資6保利地產(chǎn)2900上市公司/國資背景7綠城集團2884上市公司/民企8華潤置地2600上市公司/國資背景9萬科地產(chǎn)2496上市公司/民企10富力地產(chǎn)2200上市公司/民企11龍湖地產(chǎn)1900上市公司/民企12遠洋地產(chǎn)1200上市公司/國資背景13金科集團1000上市公司/民企14金地集團上市公司/民企15首創(chuàng)置業(yè)990上市公司/國資背景16招商地產(chǎn)900上市公司/民企17新湖中寶890上市公司/民企資料來源：世經(jīng)未來整理三、09年政策變化前松后緊（一）央行：2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億元 占貸款增量的20%中國人民銀行1月20日發(fā)布的《2009年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2009年，房地產(chǎn)貸款新增量達到2萬億元?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》稅收政策國家稅務(wù)局09年5月加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》其他政策國務(wù)院09年5月保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他 房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%?！叭谫Y榜”排前15名的房企中有9家具有國資背景，其中綠地集團、金地集團動輒融資超300億元，僅具地方國資背景的泛海建設(shè)也動輒融資超200億元。根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行將為。值得注意的是，在這股幾乎惠及全體的資本暖流中，獲得銀行授信金額前10名的房企總共獲得了總額約2400億人民幣的銀行授信，顯示房企“贏家通吃”、強者恒強的態(tài)勢。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年全年，主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增5764億元；%。而在西安本地，一些大開發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價新高的紀錄。截至2008年末。 從投資者角度來看，REITS有利于開拓投資者的投資渠道。統(tǒng)計顯示，2009年共發(fā)行204款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，較2008年134款增長了52%，創(chuàng)歷史新高；共成立181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模327億元，同比增長40%。2009年房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO、增發(fā)、配股等方式的融資幾近450億元人民幣。在經(jīng)濟衰退階段，貸款利率和房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)雙下降，房地產(chǎn)開發(fā)成本和購房成本隨之降低，長期來看會在一定程度上刺激消費，帶動信貸，從而部分抵消固定資產(chǎn)投資下降的速度，減緩經(jīng)濟衰退步伐。7147140郵政儲蓄7157150典當(dāng)指以實物質(zhì)押的放款活動。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。近年來部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售價格上漲較快，容易導(dǎo)致市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。（三）海外資金總的而言，海外金融機構(gòu)對于投資回報率的要求明顯高于市場平均水準。分省市情況看，2008年江蘇、廣東、遼寧、山東、北京和浙江6省市的房地產(chǎn)開發(fā)投資金額明顯高于其他各省市。截止2009年11月16日已有31家地產(chǎn)公司在滬深兩市發(fā)行企業(yè)債或公司債，累計募資近400億元；加上2家地產(chǎn)公司IPO以及15家公司增發(fā)，地產(chǎn)公司今年從A股市場累計融資已超過850億元，在21個一級行業(yè)中排名第八。2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，%。人民幣貸款保持較快增長，%。09年1~12月房地產(chǎn)開發(fā)投資額36，232億元，%。由于儲蓄存款余額繼續(xù)大幅增長，通脹預(yù)期將繼續(xù)促使存款轉(zhuǎn)移，但貨幣政策銀行信貸規(guī)模的適度收緊，特別是二套房貸差別化政策嚴格執(zhí)行將導(dǎo)致2010年購房杠桿降低。2009年四個一個城市中，廣州、深圳的住房價格上漲最快，%%，%，在70個大中城市中排名首位。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。二、2009年房地產(chǎn)金融重大事件分析（一）“地王時代”歸來 樓市泡沫增加2009年北京、重慶、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭奪激烈，高價成交，而且個別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價成交紀錄。雖然近年來政策性住房貸款得到了較快增長，但與商業(yè)住房貸款相比規(guī)模還較小。2009年，在總體寬松的宏觀經(jīng)濟政策及經(jīng)濟形勢總體回升向好的共同作用下，金融市場有力地支持了國民經(jīng)濟建設(shè)，自身也保持了快速健康發(fā)展態(tài)勢，融資量大幅增加，交易量創(chuàng)歷史新高，市場結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，投融資、價格發(fā)現(xiàn)及保值等功能均得到較好的發(fā)展。全國70個大中城市房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)持續(xù)上升根據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2009年，全國70個大中城市房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)持續(xù)上升，如圖所示。個人消費貸款增速顯著提升。截至2009年年末，%，占比較2008年末高1個百分點。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2000年來房地產(chǎn)利用外資情況八、2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分析2009年，東中西各地區(qū)商品房新開工面積和竣工面積增幅增加，中部地區(qū)增幅較大。目前發(fā)行的該類產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率大多在8%10%之間，這在如今的低利率時期顯得頗為誘人。2010年房地產(chǎn)信貸政策仍然從緊，從緊的貨幣政策，在供給方面，限制開發(fā)貸款對企業(yè)可會影響企業(yè)現(xiàn)金流，企業(yè)的資金鏈吃緊，這對房地產(chǎn)的銷售以及實力不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)將是一個嚴峻的考驗。（五）行業(yè)競爭風(fēng)險評價當(dāng)前資金鏈緊張導(dǎo)致開發(fā)商的生存模式發(fā)生新一輪變遷。7027020非人壽保險指主要提供除人壽險以外的保險活動和再保險活動。通過消費信貸刺激住房消費需求，將社會公眾小額的、分散的購房儲蓄集中起來，超前消費，及時轉(zhuǎn)變?yōu)榇笠?guī)模、社會化的房地產(chǎn)投資所需資金，加速了社會固定資產(chǎn)投資的步伐，間接推動了GDP的增長。一、銀行貸款國內(nèi)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。2003年9月，中國人民銀行出臺121號文件，嚴格對房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款條件，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)信托在這種背景下迅速發(fā)展起來。至此，我國房地產(chǎn)信托的推行又取得新進展，首批REITs試點漸行漸近。%％。年底，上海市有關(guān)部門發(fā)布了相關(guān)的實施細則。二、各大房地產(chǎn)企業(yè)于09年快速增加了土地儲備2009年各房企土地儲備規(guī)模龐大，新增土儲統(tǒng)計達2500萬方。供給層面《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》綜合政策國務(wù)院辦公廳08年12月一、加大保障性住房建設(shè)力度。其中，前15家企業(yè)融資總額就超過了3000億元，占61家房企融資總額的80%以上。但值得注意的是，隨著這種模式的推廣，分散于個人投資者身上的風(fēng)險將不可避免的增加，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)加強這方面的風(fēng)險指導(dǎo)和監(jiān)管。隨后，年息率高達14%。12月9日溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進消費的若干政策措施。我國銀行業(yè)非常重視對房地產(chǎn)開發(fā)和個人按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險，對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行綜合的授信，要求對于開發(fā)商貸款項目的資本金要及時足額到位。充裕的流動性下地王上演“國進民退”，拿地價格比07年更高，以前十地王為例：表2 2009年地王前十名比較20092007價格，平均樓面地價為26365元/平方米，平均樓面地價為16234元/平方米企業(yè)09年總價地王和單價地王國有企業(yè)各占8席07年主要以民營企業(yè)為主，國有企業(yè)很少區(qū)域09年總價地王和單價地王各有7宗分布在一線城市07年總價地王2宗分布在一線城市，8宗在二線城市；單價地王4宗分布在一線城市，6宗在二線城市資料來源：世經(jīng)未來整理表3 2009年以來各地總價地王前十名單位：平方米 億元 元/平方米排名城市區(qū)域地塊名稱規(guī)劃用途建筑面積成交價樓面地價成交時間競得方1上海徐匯斜土街道107街坊龍華路1960號地塊住宅、商辦及綜合26605027232綠地2上海普陀長風(fēng)6B、7C地塊住宅及配套3126387022409中海3大連中山中山區(qū)大連港西區(qū)貿(mào)易咨詢、旅館業(yè)1225655494014大連港投資發(fā)展有限公司4廣州蘿崗科學(xué)城XXCF811地塊商住6136247074雅居樂5北京朝陽朝陽區(qū)廣渠路15號居住及公共服務(wù)設(shè)施2801214116200中化方興6重慶江北江北嘴CBD體育公園地塊商業(yè)金融/居住1331631413079中海/九龍倉7北京朝陽朝陽區(qū)望京商業(yè)金融392