【正文】 輪變遷。目 錄第一章 行業(yè)基本情況 1第一節(jié) 行業(yè)定義 1第二節(jié) 行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 2一、房地產(chǎn)金融對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用 2二、房地產(chǎn)金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的消極影響 3第二章 2009年房地產(chǎn)金融業(yè)基本運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析 4第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)狀況 4一、銀行貸款 4二、股權(quán)融資 4三、債券融資 4四、信托融資 5五、利用外資融資 6六、居民住房貸款 6第二節(jié) 2009年中國(guó)房地產(chǎn)金融熱點(diǎn)問題分析 7一、“地王時(shí)代”歸來 樓市泡沫增加 8二、各大房地產(chǎn)企業(yè)于09年快速增加了土地儲(chǔ)備 12三、09年政策變化前松后緊 13四、大型開發(fā)商抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng) 16五、熱點(diǎn)關(guān)注 17第三節(jié) 房地產(chǎn)金融存在的問題 20一、房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理 20二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢 21三、房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善 21四、房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率，資金投向結(jié)構(gòu)不合理 21第四節(jié) 后金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的影響及啟示 22一、美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的警示 22二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)防范 23第五節(jié) 房地產(chǎn)金融發(fā)展前景 25一、三大因素支撐中國(guó)房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展 25二、房地產(chǎn)金融發(fā)展空間預(yù)測(cè) 27第三章 2009年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境及影響分析 31第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 31一、實(shí)體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 31二、貨幣信貸環(huán)境 36第二節(jié) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 42一、2009年宏觀調(diào)控分析 42二、重點(diǎn)政策及重大事件分析 50三、2010年政策發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 57第三節(jié) 金融業(yè)發(fā)展情況及其對(duì)房地產(chǎn)金融的影響 62一、2009年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況分析 62二、2009年我國(guó)金融市場(chǎng)狀況分析 67三、2010年金融形勢(shì)預(yù)測(cè) 72四、金融業(yè)發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)金融的影響 72第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 74第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況分析 74一、房地產(chǎn)開發(fā)投資 74二、土地開發(fā)與土地購(gòu)置 75三、商品房開發(fā)規(guī)模與結(jié)構(gòu) 77第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 83一、商品房銷售狀況分析 83二、2010年一季度商品房銷售情況好于預(yù)期 86第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況 87一、房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫 87二、全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)上升 88第四節(jié) 2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 90一、2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 91二、潛在需求依然旺盛 91三、短期供給依然不足 2010年下半年將有所緩解 93第五章 2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展情況 99第一節(jié) 房地產(chǎn)金融資金需求情況 99一、房地產(chǎn)金融資金需求整體情況 99二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金需求情況 102三、收益性物業(yè)投資資金需求情況 103四、個(gè)人住房貸款需求情況 105第二節(jié) 房地產(chǎn)金融資金來源情況 107一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的主要來源 107二、收益性物業(yè)投資的主要來源 111三、個(gè)人住房貸款主要來源 113第三節(jié) 2009年房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)發(fā)展情況 114一、2009年房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)迅猛 114二、2009年上海房地產(chǎn)貸款增勢(shì)強(qiáng)勁 115三、按揭貸款：主旋律是自住型消費(fèi) 115第四節(jié) 2009年房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資情況 116一、IPO融資 116二、配股 118三、增發(fā) 119四、可轉(zhuǎn)債 120五、公司債 120六、發(fā)展趨勢(shì)分析 120第五節(jié) 房地產(chǎn)信托基金 121一、房地產(chǎn)信托發(fā)展情況 122二、浦東或成首批試點(diǎn)地區(qū) 123三、政策收緊房企尋融資新途徑 123四、銀監(jiān)、證監(jiān)兩套方案齊頭并進(jìn) 123第六節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 124一、房地產(chǎn)市場(chǎng)大門已向保險(xiǎn)資金敞開 124二、保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)影響 126三、地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)在實(shí)際操作過程中存在的下問題 127第七節(jié) 2009年外資進(jìn)入狀況 129一、外資進(jìn)入整體情況 129二、房地產(chǎn)領(lǐng)域吸引外資政策變動(dòng) 130第六章 2009年我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)狀況分析 131第一節(jié) 2009我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)投資情況分析 131一、房地產(chǎn)金融行業(yè)投資增長(zhǎng)情況分析 131二、房地產(chǎn)金融資金主要投向分析 132第二節(jié) 房地產(chǎn)金融行業(yè)效益情況分析 136一、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益水平分析 136二、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益主要影響因素分析 139三、房地產(chǎn)金融行業(yè)安全性分析 140第七章 2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分析 144第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分布特征及變化分析 144一、各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)比情況 144二、各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源對(duì)比情況 146第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)運(yùn)行主要省市比較分析 152一、北京 152二、上海 153三、江蘇 154四、浙江 155五、廣東 156六、遼寧 157第八章 2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)典型代表分析 159第一節(jié) 建設(shè)銀行 159第二節(jié) 中誠(chéng)信托 160一、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 161二、中誠(chéng)信托助推上市公司借道股權(quán)收購(gòu)拿地 162第三節(jié) 摩根士丹利房地產(chǎn)基金 162一、投資路線 163二、遭遇“地產(chǎn)門” 165第四節(jié) 平安保險(xiǎn) 165第九章 房地產(chǎn)金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 167第一節(jié) 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述 167一、定義 167二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因 167第二節(jié) 當(dāng)前房地產(chǎn)金融行業(yè)主要面臨政策風(fēng)險(xiǎn) 168一、2010年以來幾項(xiàng)嚴(yán)厲政策 169二、未來政策趨勢(shì) 174三、房地產(chǎn)金融行業(yè)選擇 176第十章 房地產(chǎn)金融行業(yè)投資建議 177第一節(jié) 總體信貸建議 177一、關(guān)注類貸款 178二、放棄的貸款 179第二節(jié) 區(qū)域貸款建議 179第三節(jié) 具體建議 180一、行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況整體有所改善，三項(xiàng)目費(fèi)用降低 180二、一季度業(yè)績(jī)有較好增長(zhǎng)，關(guān)注業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障公司 182第四節(jié) 股票債券 183第五節(jié) 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品 187附 表表1 金融行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)子行業(yè)分類 1表2 2009年地王前十名比較 8表3 2009年以來各地總價(jià)地王前十名 8表4 2009地王一覽 9表5 2009年房企土地儲(chǔ)備統(tǒng)計(jì) 12表6 09年鼓勵(lì)政策一覽 13表7 2009年12月起收緊政策匯總 15表8 2010年國(guó)家房市調(diào)控政策與07年的對(duì)比： 29表9 08年以來主要房地產(chǎn)政策 40表10 2009年主要房企新增銀行授信情況 44表11 2009年房地產(chǎn)行業(yè)主要政策和事件 45表12 房地產(chǎn)金融行業(yè)主要政策 47表13 未來可能出臺(tái)的相關(guān)政策 61表14 發(fā)行規(guī)模前十名的集合資金信托計(jì)劃 67表15 2009年債券發(fā)行情況 69表16 近期房地產(chǎn)開發(fā)投資額 74表17 2010年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測(cè)情況 90表18 商品住宅短期供應(yīng)明顯不足 97表19 20032009年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款整體情況 99表20 實(shí)際完成投資額 102表21 2009年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資完成額 103表22 2009年辦公樓投資完成額 104表23 20032009年內(nèi)地股市房地產(chǎn)業(yè)IPO融資情況 117表24 20032009年內(nèi)地股市房地產(chǎn)業(yè)配股融資情況 119表25 20032009年內(nèi)地股市房地產(chǎn)業(yè)增發(fā)融資情況 119表26 20032009年內(nèi)地股市房地產(chǎn)業(yè)可轉(zhuǎn)債融資情況 120表27 保險(xiǎn)業(yè)資金投向 126表28 2001－2009年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資增長(zhǎng)率及其占固定資產(chǎn)的比重 131表29 2009年各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 132表30 房地產(chǎn)開發(fā)投資變化較大城市 135表31 2009年商品住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資情況 136表32 金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率 137表33 2009年獲得中央批準(zhǔn)的區(qū)域規(guī)劃 151表34 北京房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況 152表35 上海房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況 153表36 江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況 154表37 浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況 155表38 浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況 156表39 建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種 159表40 建行個(gè)人貸款業(yè)務(wù) 160表41 建行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力 160表42 公司具有代表性的信托項(xiàng)目一覽表 161表43 09年以來發(fā)售房地產(chǎn)信托 162表44 2010年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)政策一覽 173表45 各城市商品房成交面積月度增長(zhǎng)率 179表46 2009 年預(yù)收款增長(zhǎng)較好的公司 183表47 2009年貨幣增長(zhǎng)較好的公司 183附 圖圖1 2009年70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市 10圖2 2009年70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市 11圖3 2009年房屋銷售價(jià)格由降轉(zhuǎn)升漲幅快速增加 11圖4 典型房企土地儲(chǔ)備情況 12圖5 2009年重點(diǎn)房企融資情況統(tǒng)計(jì)（115名） 16圖6 重點(diǎn)房企融資情況統(tǒng)計(jì) 17圖7 20092020年我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)信貸存量發(fā)展空間預(yù)測(cè) 27圖8 20092020年我國(guó)房地產(chǎn)證券化資產(chǎn)存量發(fā)展空間預(yù)測(cè) 28圖9 20092020年我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展空間預(yù)測(cè) 29圖10 2001年以來我國(guó)GDP季度增長(zhǎng)情況 31圖11 2007年以來城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資累計(jì)增速情況 32圖12 2001年以來分產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資累計(jì)增速情況 33圖13 2001年以來工業(yè)增加值增速情況 34圖14 2008年以來工業(yè)增加值增速與PMI對(duì)比情況 34圖15 2007年以來國(guó)內(nèi)名義消費(fèi)增速情況 35圖16 2003年以來國(guó)內(nèi)居民收入情況 35圖17 2001年以來我國(guó)CPI、PPI走勢(shì)情況 36圖18 貨幣供應(yīng)和信貸規(guī)模 37圖19 M1M2 增速剪刀差與商品房銷售額增速 37圖20 M1M2增速剪刀差與商品房投資額增速 38圖21 人民幣追隨美元對(duì)歐元、日元貶值 39圖22 境外一年期人民幣NDF 走勢(shì) 39圖23 中美間顯著利差形成套利空間 40圖24 購(gòu)房按揭優(yōu)惠利率走勢(shì)圖 41圖25 2009年房貸杠桿顯著放大 42圖26 政策影響 50圖27 2009年銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)及其同比增長(zhǎng)率（億元，%） 63圖28 2009年滬深指數(shù) 64圖29 1999年與2009年保費(fèi)總資產(chǎn)和總保費(fèi)對(duì)比圖 65圖30 2009年公司債券主體行業(yè)分布 70圖31 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速 75圖32 購(gòu)置土地面積年度數(shù)據(jù) 76圖33 新開工工面積年度數(shù) 77圖34 開發(fā)投資額和在建面積增幅略有下降，新開工面積同比仍在增加 78圖35 在建面積與銷售面積比例 78圖36 新開工面積與銷售面積比例 78圖37 20072009年全國(guó)商品房開發(fā)投資額及增長(zhǎng)情況 79圖38 20072009年全國(guó)各類商品房銷竣比 79圖39 20072009年全國(guó)商品住宅開發(fā)投資額及增長(zhǎng)情況 80圖40 商品房竣工面積 80圖41 20082009年全國(guó)商品住宅銷竣比 81圖42 20072009年全國(guó)辦公樓開發(fā)投資額及增長(zhǎng)情況 81圖43 20082009年圖全國(guó)辦公樓銷竣比 82圖44 20072009年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額及增長(zhǎng)情況 82圖45 20072009年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)房銷竣比 83圖46 全國(guó)商品房銷售面積和銷售同比增速 83圖47 年度商品房竣工面積及銷售面積（單位：萬平） 84圖48 年度商品房新開工銷售面積比 85圖49 一線城市住宅銷售面積占比 85圖50 一線城市與全國(guó)銷售面積增速對(duì)比 86圖51 一線城市一手房需求占總需求變化 86圖52 20072009年全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù) 87圖53 全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù) 89圖54 房地產(chǎn)行業(yè)綜合指數(shù)走勢(shì) 89圖55 2007年以來全國(guó)二手房銷售價(jià)格指數(shù) 90圖56 因城鎮(zhèn)化而增加的住房需求 92圖57 年度商品房新開工銷售面積比 92圖58 商品房新開工面積 93圖59 房地產(chǎn)行業(yè)綜合指數(shù)走勢(shì) 94圖60 受雙重因素影響2010年銷量增速將在合理范圍內(nèi)波動(dòng) 95圖61 預(yù)計(jì)2010 年銷售均價(jià)漲幅放緩 95圖62 2010年初部分大城市庫存仍位于正常庫存量以下 96圖63 2010 年補(bǔ)庫存需求將推動(dòng)開發(fā)投資穩(wěn)步回升 96圖64 從拿地到新開工流程 98圖65 銀行家宏觀經(jīng)濟(jì)信心指數(shù) 100圖66 貨幣政策感受指數(shù) 100圖67 貨幣需求指數(shù) 101圖68 2001年至今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速 102圖69 2001年至今房地產(chǎn)實(shí)際投資額及資金來源 103圖70 投資額占本年資金來源 103圖71 各種物業(yè)類型開發(fā)投資增幅基本逐月增加 105圖72 20042009年個(gè)人住房貸款余額及增速變化（萬億元，%） 106圖73 房地產(chǎn)企業(yè)資金來源年度數(shù)據(jù) 107圖74 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源月度數(shù)據(jù) 107圖75 房地產(chǎn)投資增速累計(jì) 108圖76 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu) 109圖77 定金及預(yù)收款增加使得企業(yè)資金壓力減緩 109圖78 2010年13月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 110圖79 2010年13月房地產(chǎn)開發(fā)投資來源其他資金構(gòu)成 111圖80 近年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng) 113圖81 2009年保險(xiǎn)資金分