【正文】 地產(chǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急。由于房地產(chǎn)業(yè)本身不同于其他行業(yè)的特點(diǎn)，使得風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)時(shí)相伴，不確定性是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程的根基。　　2. 租賃合同風(fēng)險(xiǎn)。 . 經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)　　1. 銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)?！　?. 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)?！　?. 自然風(fēng)險(xiǎn)。2. 籌資風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時(shí)間而變化。房地產(chǎn)開發(fā)存在著風(fēng)險(xiǎn)，但并非任何類型開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都是相同的。正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都存在通貨膨脹，只不過每年的膨脹幅度不同而已。房地產(chǎn)市場的供求主要受土地的供給狀況、工程技術(shù)水平、房地產(chǎn)政策、信貸政策等因素的影響。區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢是影響房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的決定性因素。. 投資決策階段　　房地產(chǎn)投資決策階段是房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中最重要的階段，關(guān)系到整個(gè)投資項(xiàng)目的成敗，這個(gè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)有：1. 開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。6. 房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的信息不對稱現(xiàn)象開發(fā)商與新聞媒體是房地產(chǎn)市場的兩大主體，開發(fā)商可以自如地宣傳自己的產(chǎn)品，營造緊俏氣氛，而購房者的信息來源有限，難以了解在開發(fā)商對商品房采取銷售控制下的實(shí)際銷售情況和未來走勢，導(dǎo)致一定程度消費(fèi)盲目性。4. 房地產(chǎn)業(yè)對金融依賴程度較高，蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)我國的房地產(chǎn)對金融的依賴程度很高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出發(fā)達(dá)國對金融的依賴程度，積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。二是政府在與地產(chǎn)商的交易中不能履行契約或隨意更改契約。要使ROE維系在較高水平，房企只有通過轉(zhuǎn)換商業(yè)模式達(dá)到，從原來的高杠桿到快周轉(zhuǎn)，提高房屋銷售和交竣的速度?？紤]到2011年以來房企降價(jià)賣房，毛利率將出現(xiàn)下降，而相應(yīng)的土地增值稅下降幅度可能較小，期間費(fèi)用率尤其是銷售費(fèi)用率和財(cái)務(wù)成本率將繼續(xù)攀升，預(yù)計(jì)房企凈利潤率將下滑至12%左右的水平。全國房地產(chǎn)市場銷售額增速過去三年連續(xù)下降，分別為77%、19%和12%，上市公司作為房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)公司，到2011年其對抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也呈現(xiàn)降低趨勢，出現(xiàn)了上市公司銷售額增速低于行業(yè)的現(xiàn)象，2011年上市公司銷售回款增速僅5%；二是開發(fā)商態(tài)度謹(jǐn)慎，結(jié)算有所保留。6. 房地產(chǎn)行業(yè)投資收益指標(biāo). 房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力分析盈利能力是上市公司獲取利潤能力的簡稱，反映了企業(yè)當(dāng)前收益水平和今后收益持久性及增長性，是投資者進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。并且，隨著市場流動(dòng)性的增強(qiáng)，房企的資金鏈緊張局面會(huì)得到緩解。根據(jù)因子分析的結(jié)論，對盈利能力得分、償債能力得分、成長能力得分、資產(chǎn)經(jīng)營得分、市場表現(xiàn)得分和投資收益六個(gè)方面，分別賦予權(quán)重計(jì)算出上市公司綜合財(cái)務(wù)能力得分，該能力得分越高，說明財(cái)務(wù)能力越好。另外，政府對待房地產(chǎn)行業(yè)的政策對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供給的平衡，預(yù)防房地產(chǎn)市場泡沫的生成有很重要的作用。. 2012年15月我國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)　　5月份。在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)期,投資者受樂觀情緒支配,往往過高估計(jì)房地產(chǎn)銷售量和銷售價(jià)格,容易大量投入資本,形成泡沫,使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步擴(kuò)張。通常居民收入的真正增加意味著生活水平將隨之提高,其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大,從而會(huì)增加房地產(chǎn)的需求,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。改革開放以來,我國不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程,%%,。　　(2) 國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響?！　?1) 人口周期變化的影響?！　?. 我國房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的原因分析　　(3 )衰退階段的特征是:房地產(chǎn)交易量減少,雖然價(jià)格不斷調(diào)低,但難以激起購房者的欲望,購房者普遍保持觀望心態(tài),價(jià)量低迷,房地產(chǎn)業(yè)投資嘎然而止,市場逐步萎縮?！　?1) 復(fù)蘇階段的特征是:有效需求逐步增加,交易量回升,房價(jià)止跌回升,購房者多為實(shí)際用房者,房地產(chǎn)業(yè)投資者信心開始恢復(fù),房地產(chǎn)業(yè)投資不斷增長,房地產(chǎn)的檔次不斷升級(jí),不斷推出具有誘惑力的賣點(diǎn),并醞釀新一輪的繁榮?！　?. 房地產(chǎn)業(yè)周期中不同階段的特征1997年的亞洲金融風(fēng)暴,使房地產(chǎn)業(yè)開始周期調(diào)整。1992年鄧小平南巡和十四大的召開是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！　?1) 1979—1988年。 1. 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性特點(diǎn)在生存與發(fā)展的抉擇中，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在艱難地“糊口度日”。但在我國，情況卻截然不同。這種種因素便造就了房地產(chǎn)業(yè)暴利的非理性預(yù)期，刺激著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)參與競爭。只有當(dāng)預(yù)期收益大于預(yù)期成本時(shí)，企業(yè)才會(huì)考慮進(jìn)入。凡此種種，構(gòu)成了龐大的需求，刺激著供給成倍增加。　但隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營手段和方式的更新以及信息的高速傳播，越來越多的開發(fā)商選擇了幾乎相同的合作單位；競爭對手們傾向于選擇同一個(gè)優(yōu)秀設(shè)計(jì)師，同一個(gè)好的營銷策劃公司，同一個(gè)建筑承包商，甚至同一個(gè)物業(yè)管理公司等等?！　‘a(chǎn)品的差別化是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)相互競爭的企業(yè)生產(chǎn)的同類產(chǎn)品，由于在商品的物理性能、銷售服務(wù)、信息提供、消費(fèi)者偏好等方面存在著差異，導(dǎo)致產(chǎn)品間不完全替代關(guān)系的狀況。稀缺的土地、有限的資金、匱乏的高素質(zhì)人力資源被數(shù)萬家房地產(chǎn)企業(yè)分?jǐn)?，分割了這些稀缺資源之間本應(yīng)形成的整合效應(yīng)，阻礙了整個(gè)產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行?！　〖卸戎笜?biāo)主要反映的是產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模的不均衡程度，要了解中國房地產(chǎn)業(yè)的絕對規(guī)模水平，還需對其規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平作進(jìn)一步的分析，規(guī)模經(jīng)濟(jì)指生產(chǎn)產(chǎn)量增加導(dǎo)致企業(yè)成本的遞減和收益的增大?！　∵m當(dāng)提高市場集中度。一般而言， 集中度越高，市場支配力量越大，競爭程度越低。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)組織理論認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)過度集中容易形成壟斷，從而導(dǎo)致反競爭效應(yīng)，損害社會(huì)的凈經(jīng)濟(jì)福利， 因此，政府產(chǎn)業(yè)組織政策就是鼓勵(lì)或者刺激企業(yè)進(jìn)入以制止壟斷現(xiàn)象的發(fā)生，并制定一系列的政策，如反托拉斯法以抑制大型企業(yè)成為壟斷企業(yè)。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，發(fā)展歷程較短， 目前還存在許多問題。 繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。 . 政策環(huán)境分析2012年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了2011年的調(diào)控思路，保障性安居工程依然是政策體系的重心?？傊?，我國目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)是嚴(yán)格調(diào)控，從需求和供給兩方面抑制。因此，在低迷的國際經(jīng)濟(jì)形勢下，我國的房地產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊，2012年上半年度盈利能力有所下降，但預(yù)測價(jià)格見底，有回升的趨勢。實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到殃及，失業(yè)率居高不下，私人投資乏力，個(gè)人消費(fèi)低迷。預(yù)計(jì)大多數(shù)城市房價(jià)將實(shí)現(xiàn)真正意義的下降，但下降幅度不會(huì)超過10%。5. 土地購置面積增速出現(xiàn)負(fù)增長受房地產(chǎn)市場形勢影響，企業(yè)購地信心下降，2011年全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積保持低速增長，%，2012年，預(yù)計(jì)土地購置面積將出現(xiàn)負(fù)增長。4. 商品房銷售形勢依然偏緊2011年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購政策的影響，市場觀望心理加強(qiáng)，商品房銷售形勢壓力較大，全年銷售增速會(huì)出現(xiàn)較為明顯回落。%。投資、建設(shè)等指標(biāo)增速出現(xiàn)一定程度的回落，增幅低于20%；房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速略有增加，房屋銷售增速保持低位徘徊，土地購置面積增速出現(xiàn)負(fù)增長，房價(jià)漲幅繼續(xù)回落，多數(shù)城市房價(jià)將出現(xiàn)下跌。從同比價(jià)格指數(shù)來看，這一趨勢特征更加明顯。一季度，商品房新開工面積增速較低，預(yù)計(jì)未來新開工面積有可能出現(xiàn)負(fù)增長。保障性住房開發(fā)貸款保持高速增長。2. 房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款增速繼續(xù)回落，保障性住房開發(fā)貸款增速較快。近幾年來，隨著我國城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)建設(shè)的步伐也隨之加快， 房地產(chǎn)建設(shè)的高增長已經(jīng)建造了足夠多的房子，因?yàn)槭芡恋叵∪薄⑷藛T工資增長、建筑材料漲價(jià)和一些不合理費(fèi)用等因素的影響，使得房價(jià)增長過快，在城市中多數(shù)人群已經(jīng)買不起房，建設(shè)和銷售產(chǎn)生了突出的矛盾。該類建設(shè)投資不但適合平抑增長過快的房價(jià),而且對于構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間和諧局面具有關(guān)鍵作用。東京地價(jià)已經(jīng)擺脫嚴(yán)峻的下跌局面開始回升，而東京地價(jià)的回升將逐步波及到周邊地區(qū)。,投機(jī)性質(zhì)的需求是房地產(chǎn)市場的潛在威脅。年“廣場協(xié)議”之后,日元的升值和金融自由化讓國際資本也進(jìn)入了日本房地產(chǎn)市場。年開始采取對策打壓,結(jié)果比較成功的抑制住了價(jià)格的高漲,沒有讓泡沫持續(xù)擴(kuò)大。年代和80我國房地產(chǎn)信貸市場的信用識(shí)別機(jī)制的不健全， 貸款者和借款人之間的信息不對稱，導(dǎo)致信貸市場的逆向選擇，因此迫不及待的需要建立信用識(shí)別機(jī)制。下圖顯示美國房地產(chǎn)市場總體上接近臨界點(diǎn)。近期美國房屋銷售仍呈下跌態(tài)勢，待售房屋和存貨數(shù)量龐大，抵押貸款拖欠率和止贖比例沒有明顯改善，止贖房屋將不斷進(jìn)入市場，嚴(yán)重壓制房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。而從剛性需求來看，美國房地產(chǎn)市場未來前景更令人憂慮。2. 美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢金融危機(jī)爆發(fā)前，美國房地產(chǎn)市場的大幅擴(kuò)張并非剛性需求上漲所引起的。到2000年，美國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成了一個(gè)從1990年開始的經(jīng)濟(jì)周期，而且這是一個(gè)前所未有的持續(xù)“一高三低”（高增長、低失業(yè)率、低通脹、低財(cái)政赤字）的繁榮經(jīng)濟(jì)。其中，1950年、1972年和1999年這3個(gè)時(shí)間點(diǎn)具有特殊的代表意義。房地產(chǎn)具有價(jià)值大、消耗時(shí)間長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投入商品市場，交易占用的資金額相當(dāng)大，對于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有著舉足輕重的影響。這就需要有衣、食、住、行等基本生活條件，住宅就是其中之一。. 房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位1. 房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè) , 是繁榮城市經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)商品流通與房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、消費(fèi)并存性。房地產(chǎn)市場也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和；房地產(chǎn)市場也要遵循或者服從價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、競爭規(guī)律的要求和作用。本報(bào)告從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)發(fā)展概況、行業(yè)龍頭公司發(fā)展?fàn)顩r三個(gè)方面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析，運(yùn)用了基本分析方法和技術(shù)分析方法， 結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)、各大證券公司資料、近期時(shí)事新聞以及所選上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告等數(shù)據(jù)，由淺入深對比了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與主要發(fā)達(dá)國家的差距，反思并分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前存在的問題，探討走出困境的策略，并權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與收益，預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，提出合理化投資策略。但就我國所有的房地產(chǎn)上市公司來看，各公司之間有著不小的差距。2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資分析報(bào)告以萬科企業(yè)股份有限公司為例股票代碼：萬科A（000002）目 錄【報(bào)告綜述】 51. 房地產(chǎn)行業(yè)整體分析 6. 房地產(chǎn)行業(yè)概述 6. 房地產(chǎn)行業(yè)基本概念 6. 房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征 6. 房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位 6. 房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)外發(fā)展概述 7. 國際房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總體概況 7. 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 12. 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展宏觀環(huán)境分析 18. 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 18. 政策環(huán)境分析 19. 中國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析 20. 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 20. 我國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)存在的問題 21. 我國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)衡量指標(biāo) 21. 我國房地產(chǎn)業(yè)過度進(jìn)入成因探析 23. 房地產(chǎn)行業(yè)景氣周期分析 24. 我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)周期概述 24. 2012年14月我國宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù) 27. 2012年15月我國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 282. 房地產(chǎn)行業(yè)綜合能力分析 30. 我國房地產(chǎn)行業(yè)20102012年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 30. 房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力分析 333. 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 37. 我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問題 37. 我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)概述 38. 目前影響中國房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素及成因分析 38. 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范策略 414. 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景展望 42. 政策環(huán)境分析 42. 市場態(tài)勢分析 45. 價(jià)格分析 45. 需求分析 47. 供給分析 49. 土地情況分析 51. 房企經(jīng)營策略分析 52. 銷售策略分析 53. 拿地開工 54. 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型 545. 房地產(chǎn)行業(yè)影響企業(yè)分析——以萬科企業(yè)股份有限公司為例 56. 公司概況 56. 公司基本情況 56. 公司十大股東 56. 公司股本結(jié)構(gòu) 57. 公司盈利能力分析 571. 公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 572. 公司經(jīng)營能力分析 60. 公司競爭力分析 62. 公司價(jià)值分析 63. 公司財(cái)務(wù)報(bào)表預(yù)測值 63. 利用自由現(xiàn)金流模型估值分析 66. 盈利預(yù)測及投資評(píng)級(jí) 686. 總結(jié) 6966 / 70【報(bào)告綜述】房地產(chǎn)是構(gòu)成各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的基本物質(zhì)要素， 既是廣大人民群眾生存、生活的必備資源，又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。 我國房地產(chǎn)上市公司中，前幾位的經(jīng)營狀況良好，反映償債能力、盈利能力、經(jīng)營效率的財(cái)務(wù)指標(biāo)均處于較高的水平。在今年前5個(gè)月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不景氣，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，房地產(chǎn)將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控還是溫和調(diào)整成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)之一。. 房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征1. 房地產(chǎn)行業(yè)的共性房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)一樣，具有一些所有產(chǎn)業(yè)具有的共同規(guī)律性。房地產(chǎn)商品出售的零星性和長期性。房地產(chǎn)市場投機(jī)的巨大可能性。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須有作為勞動(dòng)力的職工隊(duì)伍，需要保證勞動(dòng)力再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。3. 房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的投資導(dǎo)向作用。這些周期之間的相互作用導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場從第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后至今經(jīng)歷了幾次大起大落。1999年是第三個(gè)行業(yè)繁榮期，單家庭住宅銷量再次迅速增長。然而，房地產(chǎn)行業(yè)有其自身的周期性，雖然美國次級(jí)貸款市場一度以“低門檻”幫助了眾多無法取得普通貸款的低收入家庭以及信用不良記錄者購買到了住房，為地產(chǎn)業(yè)的繁榮做出了貢獻(xiàn)，但它本身蘊(yùn)藏著危機(jī)，2007年，次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)，地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沖擊金融行業(yè)，在次貸危機(jī)的影響下，美國房地產(chǎn)業(yè)陷入低迷。美國房地產(chǎn)市場、信貸市場以及宏觀經(jīng)濟(jì)自危機(jī)爆發(fā)以來總體持續(xù)低迷的表現(xiàn)也證明了這一點(diǎn)。盡管從銀行資本結(jié)構(gòu)調(diào)整到資產(chǎn)購買計(jì)劃、量化寬松，美國采取了多項(xiàng)非常規(guī)措施，但房地產(chǎn)泡沫破裂對私人部門資產(chǎn)負(fù)債表造成的嚴(yán)重破壞尚未恢復(fù)，信貸緊縮局面未能有效改善。(2) 標(biāo)普凱斯席勒房價(jià)指數(shù)2月28日標(biāo)普凱斯席勒房價(jià)指數(shù)公布，美國房價(jià)創(chuàng)2006年次貸危機(jī)爆發(fā)以來的新低。另外，建立信用審核制度，杜絕隨意放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。但是,我們也看到了日本在發(fā)展過程中遇到的問題和困惑,尤其是70