【正文】 個(gè)。國(guó)家根據(jù)泛地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，采取各種調(diào)控手段，對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)和約束，這將引起房地產(chǎn)市場(chǎng)供給數(shù)量和供給結(jié)構(gòu)的變化。 ? 數(shù)據(jù)顯示，隨著三季度銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的繼續(xù)嚴(yán)控，現(xiàn)在有個(gè)別中小開(kāi)發(fā)商資金狀況顯著惡化，不得不通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和降價(jià)促銷的方式來(lái)提高房屋銷量，以加速資金回流。有房企人士表示，早已收縮戰(zhàn)線，不再擴(kuò)張拿地，而銀行貸款的趨嚴(yán)和銀信合作的封堵對(duì)中小房企無(wú)異于釜底抽薪。 第七章 ?業(yè)內(nèi)專家估計(jì)部分中小房企資金斷流 “ 大約在冬季 ” ? 農(nóng)行開(kāi)發(fā)貸停貸之風(fēng)剛過(guò)，其他三大行高管便出來(lái)辟謠。 ?1999年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重呈逐年上升態(tài)勢(shì)。土地的迅速升值，讓囤地的開(kāi)發(fā)商有利可圖，他們可以等到土地升值后再開(kāi)發(fā)或者轉(zhuǎn)讓，這正是囤地的動(dòng)力所在。 第七章 ?多家房企儲(chǔ)地可用十余年 ? 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布， 2023年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積 。 第七章 多家房企儲(chǔ)地可用 10余年 坐等土地升值遠(yuǎn)勝建房 ? 面對(duì)越來(lái)越嚴(yán)的調(diào)控，開(kāi)發(fā)商囤地依然熱情似火?？晒╅_(kāi)發(fā)的土地量限制著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力。 ?。與地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)相比，家電企業(yè)的凈利潤(rùn)大為落后，去年，中海、萬(wàn)科、保利的凈利潤(rùn)分別為 65 .4億元、 、 元。 第七章 ?。 第七章 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求 ?一、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給及影響因素 ?（一）土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供給 ?（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給 ?房地產(chǎn)供給是指在 一定時(shí)期內(nèi) 人們?yōu)樯鐣?huì)提供房地產(chǎn)。國(guó)土資源部是國(guó)務(wù)院負(fù)責(zé)全國(guó)土地、海洋、礦產(chǎn)資源管理和城鄉(xiāng)地政統(tǒng)一管理的職能部門與行政執(zhí)法部門。 第七章 ?。 第七章 ?（ 1）房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，指依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的需求，就投資環(huán)境、市場(chǎng)供求、項(xiàng)目評(píng)估、質(zhì)量鑒定、建筑測(cè)量、購(gòu)買手續(xù)、法律政策等方面的信息提供咨詢服務(wù)的機(jī)構(gòu)。外國(guó)政府、國(guó)際組織、跨國(guó)公司等在我國(guó)設(shè)有 領(lǐng)事館、辦事處、分支機(jī)構(gòu)、三資企業(yè) ，這就必然產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)商品的需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商既是房地產(chǎn)市場(chǎng)的 供給者 ，又是最大的 需求者 ，他們要從事房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)，必須要有土地，因此產(chǎn)生了對(duì) 土地使用權(quán)的需求。需求主體是指房地產(chǎn)市場(chǎng)中 以有償方式取得房地產(chǎn)商品 的 所有權(quán) 或 使用權(quán) 的單位或個(gè)人。企事業(yè)單位把它們擁有的部分土地使用權(quán)和閑置的房屋推向房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行交易。 ?（ 2） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 。 第七章 五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體和客體 ?（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)主體 ?。 第七章 ?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) ，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的活動(dòng)。主要指提供各類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中介、技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)交易、行業(yè)情況預(yù)測(cè)分析及國(guó)內(nèi)外有關(guān)資料等 服務(wù) 的市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人活動(dòng)以及房地產(chǎn)咨詢等。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn) 資金的供應(yīng)者和需求者 進(jìn)行 資金融通和有價(jià)證券買賣 交易的場(chǎng)所，是房地產(chǎn)貨幣資金經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)行為的綜合。兩者相差比較大。 ?二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠將終止 居民典房買房打時(shí)間差 ?2023年 12月 28日 ? 二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策即將終止，一下攪動(dòng)了二手房市場(chǎng)。房地產(chǎn)抵押是房產(chǎn)所有權(quán)人因借款或?yàn)榈谌邠?dān)保債務(wù)的履行，將房產(chǎn)及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人作為保證。 也就是說(shuō)以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。 第七章 ?。購(gòu)買這種房子，對(duì)購(gòu)房人有利的是可以做到眼見(jiàn)為實(shí)。 ?現(xiàn)貨買賣 ：買賣已經(jīng)存在的新、舊房地產(chǎn)成品。 ?（ 3）較強(qiáng)的區(qū)域性。 第七章 ?特點(diǎn)： ?（ 1）經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性。 第七章 ?特點(diǎn)： ?（ 1）一般市場(chǎng)對(duì)商品出售后的用途不加限制，土地的使用則有限制，地上建筑物必須 符合城市規(guī)劃。 ? ，交易規(guī)模有大有小。買者與賣者的數(shù)量極多，難以形成壟斷。 第七章 中牟縣國(guó)土局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告 ?中牟縣國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告 (牟國(guó)土資交易告字 [2023]146號(hào) ) 牟國(guó)土資交易告字 [2023]146號(hào) 2023312 ?經(jīng)中牟縣人們政府批準(zhǔn) ,中牟縣國(guó)土資源局決定以 掛牌 方式出讓 1(幅 ) 地塊的國(guó)有土地使用權(quán) 第七章 ?（二）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) ?是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)使用者之間的交易市場(chǎng)。 第七章 ?。 ?特點(diǎn)： ?。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。 第七章 ?（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。因此，為了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理的宏觀調(diào)控，建立起相對(duì)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)是其前提和基礎(chǔ)。同時(shí)，由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行低租金的福利分房制度，國(guó)家和企業(yè)為解決職工的住房問(wèn)題背上了沉重的包袱，延緩了我國(guó)住房建設(shè)的進(jìn)程。 1980年全國(guó)城市人均居住面積只有 ，城市居民的居住環(huán)境和生活條件亟待改善，成為改革開(kāi)放以后房地產(chǎn)快速發(fā)展的重要?jiǎng)右?。市?chǎng)可以通過(guò)價(jià)格的變化使這種不平衡保持在一定的限度之內(nèi)。 ? 充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值評(píng)價(jià)功能，不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，而且對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都有重要意義。 第七章 ?交換媒介和商品貨幣關(guān)系 貨幣 抵押 典當(dāng) ?調(diào)換 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷人的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算的行為。 第七章 ?。所以當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，人們?yōu)楸苊庳泿刨H值而購(gòu)買房地產(chǎn)。 第七章 ?。土地的所有權(quán)為國(guó)家和農(nóng)村集體所壟斷，不能轉(zhuǎn)讓給私人。 第七章 第七章 ?。 第七章 ?。人們的日常生活和一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)的需求，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)是人類生存和發(fā)展的基本物質(zhì)條件。我國(guó)實(shí)行土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離制度，政府壟斷土地出讓行為。 第七章 ?。第三章 房地產(chǎn)投資市場(chǎng) 第七章 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求 ? 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) ? 第五節(jié) 房地產(chǎn)租價(jià)比 第七章 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 ?一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特性與主要特征 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)概念： ? 從狹義上說(shuō) ，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交換的場(chǎng)所； ? 從廣義上說(shuō) ，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交換關(guān)系（涉 ? 及房地產(chǎn)全部流通過(guò)程總和），不僅是房地產(chǎn)交 ? 易的場(chǎng)所，也是房地產(chǎn)商品所經(jīng)過(guò)的流通過(guò)程的 ? 總和，即包括房地產(chǎn)商品的買賣、租賃、交換、 ? 抵押、信托和融資等。 ?供給的價(jià)格彈性系數(shù) = 供應(yīng)量的變動(dòng)率（ %） /價(jià)格的變動(dòng)率（ %） =（▲ S/S） ∕ （▲ P/P） 第七章 ?由于房地產(chǎn)具有位置固定、數(shù)量稀缺、產(chǎn)品不可替代、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，特別是土地自然供給缺乏彈性，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難在短期內(nèi)增減市場(chǎng)供給總量，房地產(chǎn)供求不平衡的調(diào)整是較為緩慢的。 第七章 ?。 第七章 ?。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量資金，同時(shí)對(duì)于一般購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也需要一筆龐大的資金，因此，不論是房地產(chǎn)的投資者還是消費(fèi)者，通常都需借助金融信貸機(jī)構(gòu)和社會(huì)資金的融資作用。在不同地段上開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的價(jià)格可能會(huì)有天壤之別，這與一般商品的價(jià)格截然不同。在我國(guó)，城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村集體土地屬于農(nóng)村集體所有。所以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷與競(jìng)爭(zhēng)相結(jié)合的市場(chǎng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不僅可直接用于生產(chǎn)和生活消費(fèi)，還具有保值與增值的功能。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)尤其是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展能帶動(dòng)一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以無(wú)論是發(fā)展中國(guó)家還是發(fā)達(dá)國(guó)家，都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取不同程度的各種措施進(jìn)行干預(yù)。 ?租賃有長(zhǎng)期、短期之分和直接租賃、轉(zhuǎn)租的區(qū)別。價(jià)格偏低，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)部門不能得到合理的利潤(rùn)和滿足自身發(fā)展的資金積累，會(huì)阻礙兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；價(jià)格偏高，使開(kāi)發(fā)商和建筑商獲得正常利潤(rùn)以外的超額利潤(rùn)，易造成投資過(guò)熱。 第七章 ?實(shí)際中，房地產(chǎn)商品的總供給與需求以及某類房地產(chǎn)商品的供給與需求通常是不平衡的。實(shí)行合理的房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押，可以促進(jìn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，優(yōu)化城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)資源使用效率。 1978年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅 3． 6m2，缺房戶達(dá) 869萬(wàn)，占城市總戶數(shù)的47． 5%。 ?國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的間接調(diào)控是指利用產(chǎn)業(yè)政策、行政、法律、經(jīng)濟(jì)等手段來(lái)引導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以促進(jìn)和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。政府直接參與交易活動(dòng)。一級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是有限的，只能在買方之間展開(kāi)。因此，政府需要根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，制定一些產(chǎn)業(yè)政策，調(diào)整土地出讓計(jì)劃、規(guī)模和結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。 ?特點(diǎn)： 。交易主體既包括個(gè)人，也包括機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位。地產(chǎn)市場(chǎng)是指 土地使用權(quán) 交易的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)中城市土地使用權(quán)通過(guò)供求雙方之間資源地 有償 讓渡，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的交換和流通。 ?（ 3）一般市場(chǎng)上商品的運(yùn)動(dòng)是單獨(dú)完成的，而城鎮(zhèn)地產(chǎn)的流動(dòng)大多數(shù)情況下伴隨著 房產(chǎn) 的流動(dòng)。房產(chǎn)的買賣、租賃、調(diào)換、抵押、信托等形式。是指從事房地產(chǎn)買賣活動(dòng)的場(chǎng)所，包括 房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)買賣 。這