【正文】 行專戶管理，并只用于對工程款的支付，也就是說開發(fā)商無法再占壓建筑商的工程款，那么開發(fā)商即使不拿地，也有可能在三季度出現(xiàn)資金面緊張的局面。”世聯(lián)地產(chǎn)有關(guān)分析師表示。 ? 世聯(lián)地產(chǎn)的分析師認為，土地增值稅清算再加上房產(chǎn)稅的醞釀，可能意味著未來房地產(chǎn)調(diào)控將由稅收擔綱。 ? 開發(fā)商資金壓力加大或被迫降價 ? 今年以來，部分地區(qū)已開始加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。另外，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高要繳納 60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本，將可能使開發(fā)商囤地陷入無利可圖的境地。為何在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，土地增值稅清算會先于住房保有環(huán)節(jié)稅收登場，并成為調(diào)控的利器呢？有關(guān)專家指出，這主要還是由稅制現(xiàn)狀決定的，因為土地增值稅稅制設(shè)計比較完善，只要加強征管就可以，而在住房保有環(huán)節(jié)征稅，涉及條例的修改或者立法，從程序上來看仍需要一定時間。其中列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，項目銷售率已達 85%，項目三年未銷售完畢等。 ? 此外， 《 通知 》 還明確了質(zhì)量保證金、安置房費用、土地閑置費、契稅等稅費的扣除問題。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 ? 在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，土地增值稅又一次進入公眾視野。 ＝ ％ ? 應納稅額＝ 30％＝ 土地增值稅細節(jié)明確 有望成房地產(chǎn)調(diào)控利器 ? 國家通過土地增值稅清算來調(diào)控房地產(chǎn)市場的思路日漸明晰。為轉(zhuǎn)讓該項目應當繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及印花稅共計 。 ? 其計算公式為： ? 應納稅額＝增值額 適用稅率－扣除項目金額 速算扣除系數(shù) ? 四、減免條件 ? 房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額 20%的，免征土地增值稅。再按照增值額超過扣除項目金額的比例，分別確定增值額中各個部分的適用稅率，依此計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。 ? 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可以按照上述第一項、第二項金額之和加計 20%的扣除額。 ? 第五，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 ? 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，可將不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率所支付的利息據(jù)實扣除外，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用應按房地產(chǎn)成本之和的 5%的比例計算扣除金額。這些成本允許按發(fā)生額扣除。 ? 這包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 ? 其他收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的無形資產(chǎn)收入或其他具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。 ? 貨幣收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。 ? 計稅依據(jù)： 以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物所取得的 增值額 為計稅依據(jù)。 補充： ? 預征，就是為了保障財政收入均衡入庫，對某些稅種先按照某種方法（多數(shù)是按照規(guī)定的征收率）把稅款提前征收，最后再進行稅款清算，預征的稅款雖然要先繳納，但是這并不是最終的稅款，清算后要多退少補。 ? 納稅人應自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的稅務機關(guān)辦理納稅申報。以一套價值 100萬元的物業(yè)為例，如果開發(fā)商增加實際費用為 10萬元的裝修，總價 110萬元。 第六節(jié) 土地增值稅 ? 一、基本情況 ? 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的企業(yè)、單位和個人征收的稅。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為 30%。 ? 重慶、上海以外的其他城市，在房產(chǎn)稅試點擴大尚未推行的情況下，還是按照以前的征收標準征收。 ” ? 不過，汪康也表示，房產(chǎn)稅這幾年在上海、重慶試點情況良好，也取得了一定的經(jīng)驗，下一步房產(chǎn)稅要積極地擴大試點，但汪康未明確試點擴容的城市及具體時間表。受訪專家認為，當前的改革方案還有待進一步完善，向存量房征稅是大勢所趨，并可考慮先對小產(chǎn)權(quán)房課稅。據(jù)悉，該 5萬套住房中，2023年認定 2萬余套， 2023年約 3萬套。若低于或等于該水平，則征收 %的稅率。4倍 (含 4倍 )以上的稅率為 %。 ? 日前，重慶市國土資源和房屋管理局宣布，自2023年 1月 1日起，高檔住房應稅價格已經(jīng)開始執(zhí)行新標準，應稅價格起點從 2023年的 12152元 /平方米提高為 12779元 /平方米，上漲幅度為%。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。納稅人應根據(jù)稅法的規(guī)定，將現(xiàn)有房屋的坐落地點、結(jié)構(gòu)、面積、原值、出租收入等情況，據(jù)實向當?shù)囟悇諜C關(guān)辦理納稅申報。主要有：暖氣 ,衛(wèi)生 ,通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。 ? 從價計征： 按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價計征； ? 房產(chǎn)稅依照 房產(chǎn)原值 一次減除 10%～ 30%后的余值計算繳納。 ? 無租使用其他房產(chǎn)的問題。 ? 基本特點： ? ，其征稅對象是房屋； ? ，對于經(jīng)營自用的房屋，按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租、出典的房屋按租金收入征稅； ? ，分期繳納。 ? 其他土地均為四級地段。 ? 鄭州市各縣（市）及上街區(qū)每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅的年稅額標準調(diào)整為２元到１２元，土地等級設(shè)為三級。 鄭州上調(diào)城鎮(zhèn)土地使用稅標準 一級地段 18/㎡ ? 鄭州 市政府８月１１日公布，提高城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標準，并調(diào)整了土地等級。 ? 計稅依據(jù) ：城鎮(zhèn)土地使用稅的應納稅額以納稅人實際占用的土地面積為計稅面積，按照規(guī)定的使用稅額標準計算。 ? 。 ? 按照修改后的內(nèi)容，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額，大城市由 ~10元提高到 ~30元； ? 中等城市由 ~8元提高到 ~24元； ? 小城市由 ~6元提高到 ~18元； 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)由 ~4元提高到 ~12元。 收入用途 ? 征收的耕地占用稅收入在地方建立農(nóng)業(yè)發(fā)展基金；中央建立農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)基金后的基本用途和支出范圍。 根據(jù)實際需要，國務院財政、稅務主管部門商國務院有關(guān)部門并報國務院批準后，可以對前款規(guī)定的情形免征或者減征耕地占用稅。 ? 應納稅額 =納稅人實際占用的耕地面積 適用稅額標準 三、稅額標準 ? 由于耕地占用稅實行地區(qū)差別定額稅率，因此，不同地區(qū)耕地占用稅稅額標準不一樣。 ? 納稅期限： 經(jīng)批準占用耕地或者其他農(nóng)用地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標明建設(shè)用地人的，用地申請人應當在收到農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件之日起 30日內(nèi)繳納；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標明建設(shè)用地人的，建設(shè)用地人應當在收到征收機關(guān)納稅通知書之日起 30日內(nèi)繳納；未經(jīng)批準占用耕地或者其他農(nóng)用地的，應當在實際占用耕地之日起 30日內(nèi)繳納。 ? 未經(jīng)批準占用耕地的，納稅人為 實際用地人 。 納稅人 ? 負有繳納耕地占用稅義務的單位和個人。全省平均稅額由每平方米４．５元提高到２２．５元，提高４倍，新的稅額標準從2023年１月１日起執(zhí)行。 ?所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、部隊以及其他單位； ?所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。 三、我國房地產(chǎn)稅收體系 ? 按照稅種的類別進行劃分，我國的房地產(chǎn)稅可以分為四大類： ? 第一類，貨物和勞務稅類，如營業(yè)稅等； ? 第二類，所得稅類，如企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅等； ? 第三類，財產(chǎn)稅類，如房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅等； ? 第四類，其他稅收，如印花稅、城市維護建設(shè)稅等。通過房地產(chǎn)稅收，可以在一定程度上抑制這種投機行為，創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境。通過發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)作用，調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展速度和發(fā)展方向，促進經(jīng)濟健康發(fā)展。 ? 今年以來，新疆伊犁尼勒克縣加大了對耕地占用稅的清理及征管工作，不斷創(chuàng)新征管措施，使征管工作卓有成效，成為拉動財政收入增收的主力。 房地產(chǎn)稅收的職能 ? 第一，保障財政收入，籌集公共建設(shè)資金。房地產(chǎn)具有長期性、耐久性等特點，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷推進，房地產(chǎn)的數(shù)量也在不斷增加。 ? 房地產(chǎn)稅收體系是由許多稅種構(gòu)成的復雜體系，涉及10多個稅種，且稅類多，包括流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財產(chǎn)稅、資源稅和行為稅等。 ? 它是國家參與房地產(chǎn)收益分配、再分配活動的主要方式，也是國家借以調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進土地資源優(yōu)化配置和有效利用的重要經(jīng)濟手段。第十章 房地產(chǎn)投資稅費 第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收概述 概念 稅收：是國家為實現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定，通過稅收工具強制地、無償?shù)卣鲄⑴c國民收入和社會產(chǎn)品的分配和再分配取得財政收入的一種形式。 ? 房地產(chǎn)稅是指國家在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)征收的相關(guān)稅收種類，既包括與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種（土地增值稅、房產(chǎn)稅），也包括與房地產(chǎn)間接相關(guān)的稅種（印花稅、營業(yè)稅）。 ? 第二、稅收體系復雜。 ? 第四，稅收基礎(chǔ)穩(wěn)定。房地產(chǎn)稅收收入大部分歸屬于地方財政收入，是地方稅收的重要組成部分。這些稅收一部分用于公共建設(shè)。 ? 稅收作為經(jīng)濟杠桿是國家實行宏觀調(diào)控的重要工具，國家通過稅收政策的調(diào)整來調(diào)節(jié)納稅人的經(jīng)濟利益，影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的運行。 ? 由于房地產(chǎn)的有限性，尤其是土地資源的稀缺性，使得房地產(chǎn)市場經(jīng)常呈現(xiàn)為賣方市場，這就為投機行為創(chuàng)造了條件。所以，房地產(chǎn)稅也反映了納稅人的納稅能力，它可以調(diào)節(jié)納稅人的收入水平，體現(xiàn)平等負擔的原則，從而縮小貧富差距，推進社會協(xié)調(diào)發(fā)展。 第二節(jié) 耕地占用稅 ? 一、基本情況 ? 耕地占用稅，是指國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，依其占用耕地的面積征收的稅。 河南耕地占用稅提高 4倍切實保障耕地面積 ? 新華報業(yè)網(wǎng)訊 經(jīng)河南省政府同意，凡在河南境內(nèi)占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或個人，應當按照規(guī)定繳納耕地占用稅。 ? ，以人均耕地面積為標準，分別規(guī)定單位稅額； ? 。 ? 經(jīng)申請批準占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標明的 建設(shè)用地人 ； ? 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標明建設(shè)用地人的， 納稅人為用地申請人 。嚴格執(zhí)行“先稅后證”制度。 ? 耕地占用稅納稅依據(jù)： 以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定稅額標準一次性征收。 ? （二） 鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米 2元的稅額征收耕地占用稅。 ? （四）農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標準以內(nèi)新建住宅繳納耕地占用稅確有困難的，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報經(jīng)縣級人民政府批準后，可以免征或者減征耕地占用稅。 基本特點 ? ； ? ； ? ； ? 、中、小城市稅額標準不一樣。 前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。 二、征稅范圍和計稅依據(jù) ? 征稅范圍 ：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。 ? 納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅，其余都是從次月起繳納，如 ? 出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用