【正文】 市建設(shè)將會(huì)提出更高的要求。國(guó)家的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求均有影響。工、農(nóng)、中、建四大銀行的放貸都已經(jīng)“ 卡 ” 到了首付五成，利率 。在燕郊，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯降幅，如燕郊的房?jī)r(jià)已經(jīng)降到今年年初的水平。可能會(huì)由河北購(gòu)房轉(zhuǎn)入到被迫在北京租房，甚至返鄉(xiāng)購(gòu)房。消費(fèi)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形式的預(yù)期，會(huì)直接影響對(duì)房地產(chǎn)的需求。如果對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形式的預(yù)期是樂(lè)觀的，開(kāi)發(fā)商會(huì)擴(kuò)大投資規(guī)模，對(duì)土地的需求將增加；居民改善居住條件的愿望變得強(qiáng)烈，對(duì)住房的需求就會(huì)增加。近期記者采訪(fǎng)了幾位剛剛簽約的買(mǎi)房人，普遍表示由于前幾年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控結(jié)果是 “ 屢調(diào)屢漲 ” ，因此當(dāng)近期市場(chǎng)出現(xiàn)回暖苗頭，就擔(dān)心調(diào)控政策已經(jīng)被消化，房?jī)r(jià)又將迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈。 ? 第七章 ? 今年一季度，由于去年底出臺(tái)的政策遲遲沒(méi)有見(jiàn)效，大量處于觀望狀態(tài)的購(gòu)房者迅速入市，導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱。如果樓市在近期出現(xiàn)量?jī)r(jià)單邊上漲的明顯回暖，處于觀望中的購(gòu)房者可能因恐慌而買(mǎi)房，原本供過(guò)于求的局面可能迅速逆轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求。 （ 2023年 09月 15日 09:30 新聞來(lái)源：人民日?qǐng)?bào) ） 第七章 ?三、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡是指房地產(chǎn)的需求量與供給量相等時(shí)的狀態(tài)。 第七章 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 第七章 第七章 ?一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征與作用 ?（一）房地產(chǎn)價(jià)格的特征 ?。 ?土地不完全是勞動(dòng)的產(chǎn)物， 地價(jià)并不是土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，而是地租的資本化。 第七章 ?。房地產(chǎn)的權(quán)益是一束權(quán)益，如 所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán) 等，因此，發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同，形成的房地產(chǎn)權(quán)益不同，其權(quán)益價(jià)格也不相同，評(píng)估時(shí)必須仔細(xì)考慮。地價(jià)受多種因素因素影響，由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周?chē)h(huán)境因素的變化及經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，除個(gè)別情況外，隨著時(shí)間的推移，土地往往具有自然增值的屬性。 ?房地產(chǎn)用途是決定房地產(chǎn)價(jià)格的核心因素之一。 第七章 ?。因此，房地產(chǎn)價(jià)格形成具有個(gè)別性。 ?。 第七章 ?（二）房地產(chǎn)價(jià)格的作用 ?。 ?。政府定期公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格不但具有引導(dǎo)作用，還具有公告作用。房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)有助于推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)效益，努力降低成本。 ?。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成的房地產(chǎn)價(jià)格，可以促使土地使用者節(jié)約用地解決土地閑置問(wèn)題，達(dá)到土地資源的合理配置，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置。國(guó)家為了進(jìn)行各種公益活動(dòng)，需要征用房地產(chǎn)并支付征地拆遷費(fèi)用，行政劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金，土地轉(zhuǎn)讓需繳納土地增值稅以及房地產(chǎn)交易時(shí)需交納契稅等，這些費(fèi)用的數(shù)額都需要以房地產(chǎn)價(jià)格作為參考依據(jù)。 ? ?（ 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。房地產(chǎn)價(jià)格總水平與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r呈正相關(guān)關(guān)系。存款利率、貸款利率、物價(jià)上升指數(shù)、稅率、貸款比例和土地資本還原率等財(cái)政金融因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成有著密切的關(guān)系。 ?土地還原率 =土地年純收益 /土地價(jià)格。對(duì)于土地出租者來(lái)說(shuō)，只有當(dāng)他出賣(mài)土地獲得的貨幣存入銀行，至少能夠帶來(lái)和原來(lái)地租收入一樣多時(shí)，他才愿意出賣(mài)土地。 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在這里主要是指第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)及國(guó)民生產(chǎn)總值中的比例關(guān)系以及房地產(chǎn)業(yè)在其中所占的比重。 第七章 ? ?（ 1）人口因素。人口總量增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增大，房地產(chǎn)價(jià)格一般就會(huì)上升；反之，房地產(chǎn)價(jià)格則下降。人口密度高的地區(qū)，一般房地產(chǎn)的供給相對(duì)缺乏，供不應(yīng)求，因此，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平趨高。 第七章 ?社會(huì)文明、人口平均文化程度、居民的修養(yǎng)也能間接地影響房地產(chǎn)價(jià)格。家庭規(guī)模是指社會(huì)或某地區(qū)家庭平均人口數(shù)。 ?（ 3）房地產(chǎn)投資因素。 第七章 ?② 當(dāng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格將下跌時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)商紛紛拋售住房，在市場(chǎng)上造成一種虛假的供過(guò)于求的現(xiàn)象，引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌。 第七章 ?溫州炒房團(tuán)南京砸 1個(gè)億買(mǎi)下近百套房源 ?2023年 03月 29日 03:53新華報(bào)業(yè)網(wǎng) 揚(yáng)子晚報(bào) ?武漢各大樓盤(pán)溫州炒房團(tuán)頻現(xiàn) 一季度房?jī)r(jià)漲兩成 ?2023年 04月 06日 11:56 湖北日?qǐng)?bào) 第七章 ?（ 4）教育科研水平和治安因素。一個(gè)地區(qū)若經(jīng)常發(fā)生偷盜、搶劫等犯罪案件，則意味著該地區(qū)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全缺乏保障，由此可能會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。一個(gè)國(guó)家或地區(qū)社會(huì)福利的情況，會(huì)影響當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)文化生活水平，從而間接地影響房地產(chǎn)價(jià)格水平。行政因素是從公益觀點(diǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)的合理利用，或限制其消極作用，但最終目的是提高整體房地產(chǎn)的效用。土地使用制度科學(xué)合理，可以調(diào)動(dòng)土地利用者或投資者的積極性，促進(jìn)土地資源合理配置，帶動(dòng)土地增值，導(dǎo)致地價(jià)上漲。 ?根據(jù)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)或地區(qū)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的需要，政府可能推行高地價(jià)政策，引起地價(jià)上漲。 第七章 ?（ 2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。 ?（ 3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策向某地區(qū)傾斜，會(huì)誘發(fā)該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 第七章 ?（ 4）行政隸屬關(guān)系變更。 ?（ 5）交通管制。 ?。 ?。 ?。 第七章 ?。 ?。 ?（ 2）生活設(shè)施：學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵電局等設(shè)施。 ?這些指標(biāo)一般都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格成正相關(guān)影響。綠地多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格往往水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平會(huì)下降。 ? ?（ 1）區(qū)位（宗地位置）因素。土地的自然地理區(qū)位是固定不變的，但是，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位卻會(huì)隨著交通建設(shè)和市政設(shè)施的變化而變化。 第七章 ?（ 2）面積因素、寬度因素、深度因素。 ?（ 3）形狀因素。 第七章 ?（ 4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。土地肥沃，地價(jià)就高；相反，地價(jià)則低。地質(zhì)條件直接關(guān)系到建筑物的造價(jià)和建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。地質(zhì)條件優(yōu)越，地價(jià)越高。地勢(shì)高的宗地地價(jià)比地勢(shì)低的宗地價(jià)格高。 第七章 ?（ 5）容積率因素。 ?容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò) 5，多層住宅應(yīng)不超過(guò) 2，綠地率應(yīng)不低于 30%。商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。在年地租不變的前提下，土地使用年限越長(zhǎng)，地價(jià)越高。 ?建筑物不同，成本不同 ?建筑材料質(zhì)量不同，成本不同。建筑物的形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢等應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響。施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對(duì)建筑物的價(jià)格有很大影響。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。 第七章 三、房地產(chǎn)價(jià)格體系 ?我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格體系正在形成，目前，現(xiàn)行的價(jià)格種類(lèi)主要有： ?（一）基準(zhǔn)地價(jià) (base price of land ) ?基準(zhǔn)地價(jià)：既土地初始價(jià)，也稱(chēng)城市基準(zhǔn)地價(jià) ,是各城鎮(zhèn)按不同的土地級(jí)別、不同地段分別評(píng)估和測(cè)算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類(lèi)用地的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)遵循 “ 以土地分等定級(jí)和均質(zhì)地域劃分為基礎(chǔ)，以土地收益和價(jià)格為依據(jù) ” 的原則，將城市土地按照影響土地使用價(jià)值優(yōu)劣的的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價(jià)值相等的區(qū)域或級(jí)別，在同一土地級(jí)別或類(lèi)型區(qū)域中，從土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市場(chǎng)交易價(jià)入手，測(cè)算出不同行業(yè) 用地在不同土地級(jí)別或土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價(jià)，評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)，并建立相應(yīng)的因素修正體系。級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來(lái)的平均地價(jià)，它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)。區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)。路線(xiàn)價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線(xiàn)價(jià)。 第七章 作用： ?，反映土地市場(chǎng)中地價(jià)變化趨勢(shì)，為投資決策提供依據(jù)。 ?。 第七章 ?（二）標(biāo)定地價(jià) ?標(biāo)定地價(jià)的概念 ?是市、縣政府根據(jù)需要，按正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件而評(píng)估的 具體宗地 在正常地產(chǎn)市場(chǎng)中 一定使用年限 內(nèi)于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)的價(jià)格。 第七章 ?特點(diǎn)： ?①標(biāo)定地價(jià)是政府評(píng)估的具體地塊的地價(jià)，即宗地地價(jià)； ?②在一般情況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評(píng)估，只是根據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場(chǎng)交易活動(dòng)或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評(píng)估； ?③標(biāo)定地價(jià)也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。 ?。 第七章 ?（三）土地使用權(quán)出讓底價(jià) ? 是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 第七章 土地使用權(quán)出讓底價(jià)的確定 ?在我國(guó)，由政府壟斷土地供應(yīng)，其出讓土地的價(jià)格將對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)的地價(jià)產(chǎn)生重要影響。 第七章 ?（四）重置價(jià)格 ?概念： ?房屋重置價(jià)格，是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)。 第七章 ?（五）交易價(jià)格 ? 房地產(chǎn)交易價(jià)格是房地產(chǎn)交易雙方實(shí)際成交的價(jià)格。 ? 實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)。實(shí)施該制度的意義在于：進(jìn)行房地產(chǎn)交易要依法繳納各種稅費(fèi)，要求當(dāng)事人如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，便于以此作為計(jì)算稅費(fèi)的依據(jù)。 第七章 ?（六）抵押價(jià)格和課稅價(jià)格 ? 為房地產(chǎn)抵押而評(píng)估的價(jià)格稱(chēng)為抵押價(jià)格。為了減少銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，抵押價(jià)格應(yīng)是扣除強(qiáng)制處置稅費(fèi)后的價(jià)格。 ? 課稅價(jià)格是政府為課征房地產(chǎn)稅，由評(píng)估人員評(píng)估的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格。 Thank you 謝 謝 :30:4716:3016::30 16:3016:30::30:47 2023年 2月 28日星期二 4時(shí) 30分 47秒 演講完畢，謝謝觀看！