房地產投資分析第11章房地產置業(yè)投資項目案例分析-閱讀頁
2025-02-23 05:46本頁面
【正文】 現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計算該項目的凈現(xiàn)值及內部收益率，據(jù)此作出投資決策。 例：第 5年末貸款余額為： ( ) 12 ( 15 5 ) 12( ) 12 ( 15 5 ) 12( 1 / 12) 1 ( 1 12% / 12) 118 125 / 12( 1 / 12) 12% / 12( 1 12% / 12)nto ntrMrr? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ???又 ∵ 某年償還本金 = 上一年貸款余額 – 該年貸款余額 某年償還利息 = 每年付款額 – 該年償還本金 ∴ 各年償還本金和利息情況依次可以算出。 3/2/2023 房地產投資分析課件 年份 每年付款額 貸款余額 本 金 利 息 ① ② ③ ④ =① ③ 0 216 1 500 1 216 1 2 216 1 3 216 1 4 216 1 5 216 1 6 216 1 7 216 1 8 216 1 9 216 10 216 11 216 12 216 13 216 14 216 15 216 0 表114 抵押貸款分期償還計劃表 單位：萬元 3/2/2023 房地產投資分析課件 2．折舊計劃 已知：該物業(yè)按線性折舊法計算折舊額； 折舊基數(shù)為： 1 950 85%=1 ； 則年平均折舊額為： 1 1/15=（萬元） 3/2/2023 房地產投資分析課件 3．稅前現(xiàn)金流量 各年稅前現(xiàn)金流量 =各年潛在總收入 各年空置及其他損失 經營成本（或經營費用） 年還本付息額。 （ 7）稅前現(xiàn)金流量 =凈經營收入 年還本付息額 上述計算結果見表 115。 15=2（萬元）； 本案例中，該項目應交納的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、房產稅、所得稅分別為租金純收入的 3%、 ‰ 、 18%、%。 上述稅后現(xiàn)金流量計算結果如表 116所示。 3/2/2023 房地產投資分析課件 年 份 自由資金 投資額 稅后現(xiàn)金流量 貼現(xiàn)系數(shù) 現(xiàn)值 ① ② ③ ④ = ② X ③ 0 450 1 2 3 4 5 6 7 表 117 凈現(xiàn)值計算表 單位：萬元 (1 20 %)t??3/2/2023 房地產投資分析課件 8 9 10 11 12 13 14 15 ∑ NPV= 續(xù)表 117 凈現(xiàn)值計算表 單位：萬元 3/2/2023 房地產投資分析課件 （ 2）內部收益率的計算 內部收益率是使項目凈現(xiàn)值為零時的收益率。 3/2/2023 房地產投資分析課件 演講完畢，謝謝觀看！
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