房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例分析-閱讀頁
2025-02-26 12:09本頁面
【正文】 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應付利潤 自營資產(chǎn)長期借款本金償還 自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還 房地產(chǎn)長期借款本金償還 償還其他應付款 短期借款本金償還 12 391 31 1 137 2 202 1 635 2 821 3 891 1983 3824 86 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 2098 1297 155 11 225 454 337 581 1297 78 11 46 99 83 143 1297 3 盈余資金 3 498 248 1258 1840 1034 883 4 累計盈余資金 248 1507 3346 4381 3498 續(xù)表 1012 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項 目 1 2 3 4 5 6 1 資產(chǎn) 1 983 5 107 8 219 5 964 4 770 3 498 流動資產(chǎn)總額 應收帳款 存貨 現(xiàn)金 累計盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 1 983 1 983 5 107 4 859 248 8 219 6 713 1 507 5 964 2 618 3 346 4 770 389 4 381 3 498 44 3 454 2 負債及所有者權益 1 983 5 107 8 219 5 964 4 770 3 498 表 1013 資產(chǎn)負債表 單位：萬元 流動負債總額 應付帳款 短期借款 借款 經(jīng)營資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負債小計 所有者權益 資本金 資本公積金 累計盈余公積金 累計未分配利潤 483 483 483 1 500 1 500 1 866 1 866 1 866 3 242 3 000 36 205 3 891 3 891 3 891 4 328 3 000 199 1 129 2 594 2 594 2 594 3 370 3 000 370 1 297 1 297 1 297 3 473 3 000 473 3 498 3 000 498 比率指標 資產(chǎn)負債率 (%) 流動比率 (%) 速動比率 (%) 24 37 47 43 27 續(xù)表 1013 資產(chǎn)負債表 單位：萬元 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 5．敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。預售款回籠進度相對較不敏感。詳見表 1014和圖 101。根據(jù)敏感性分析，假定投資者期望的內部收益率為 20%，在這種情況下，開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點為 13 651萬元，下降 1 260萬元；平均售房價格的臨界點為每平方米 1 538元，下降 132元；土地費用的臨界點為 1 580元，增加 1 160萬元；售房面積的臨界點為 108 377平方米，減少 14 253平方米。 敏感因素 基本方案結果 臨界點計算 內部收益率（ %） 期望值 開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元） 12 391 最高值 13 651 售房價格（元 /平方米） 1 670 最低值 1 538 土地費用（萬元） 420 最高值 1 580 售房面積（平方米） 122 660 最低值 108 377 表 1015 臨界點分析表 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 10． 1． 16評估結論 該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)房屋銷售價格適中，預計工程完工后，銷售前景會令人滿意。項目內部收益率達 %， 6年內上繳各類稅金總計達4 973萬元。項目選址適宜，總平面布置和方案設計合理，從技術方面看項目亦可行。 序號 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 Ⅰ 1 1． 2 項目設計規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售 高層住宅樓 多層住宅樓 營業(yè)房 出租房 營業(yè)房 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 123 320 122 660 91 000 31 000 660 660 Ⅱ 1 2 3 4 項目經(jīng)濟數(shù)據(jù) 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：財務費用 資金籌措 其中：資本金 借款 預售房款 經(jīng)營收入 經(jīng)營稅金及附加 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 12 391 722 12 391 3 000 3 891 5 501 4 134 227 年平均 年平均 表 1016 主要經(jīng)濟技術指標表 5 6 7 8 9 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 2 476 991 327 664 440 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 財務評價指標 商品房投資利潤率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤率 全部投資內部收益率（所得稅前） 全部投資內部收益率（所得稅后） 全部投資投資回收期（所得稅前） 全部投資投資回收期（所得稅后） 資本金內部收益率 長期借款償還期 % % % % % 年 年 % 年 40． 0 67． 1 110． 6 28． 8 19． 5 3． 8 4． 0 39． 2 6． 0 建設期起 續(xù)表 1016 主要經(jīng)濟技術指標表 演講完畢，謝謝觀看！
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