房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目案例分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 12 391 31 1 137 2 202 1 635 1983 3824 86 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 155 11 225 454 337 78 11 46 99 83 表 109 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元 3 凈現(xiàn)金流量 3 319 1 983 2 635 767 5234 2 912 557 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1 983 4 618 5 384 150 2 762 3 319 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 4 954 1 983 2 516 231 5795 3 248 640 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 1 983 4 499 4 730 1066 4 314 4 954 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ FIRR） % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 781 45 投資回收期（年） 基準(zhǔn)收益率（ ic） 20% 20% 續(xù)表 109 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 20 714 1 557 7 005 7 186 4 094 873 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20 486 185 44 1 557 7 005 7 133 53 4028 66 763 66 44 2 現(xiàn)金流出 17 395 1 500 2 808 5 747 3 249 2 478 1613 資本金 預(yù)售 (租 )收入用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 000 5 501 31 1 137 2 202 1 635 1 500 1 500 941 86 163 119 4 094 385 732 535 233 9 395 754 561 155 11 225 454 337 78 11 46 99 83 表 1010 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬(wàn)元 長(zhǎng)期借款本金償還 流動(dòng)資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付 償還其他應(yīng)付款 3891 1297 1297 1297 3 凈現(xiàn)金流量 3319 1500 1252 1258 3937 1615 740 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1500 2752 1493 2444 4059 3319 計(jì)算指標(biāo) 內(nèi)部收益率（ FIRR） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 909 基準(zhǔn)收益率（ ic） 20% 續(xù)表 1010 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬(wàn)元 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 3．清償能力分析 按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金，從第 4年開(kāi)始分 3年等額償還本金 ，每年還 1 297萬(wàn)元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息 722萬(wàn)元。 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 2．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入 20 671萬(wàn)元，可獲利潤(rùn) 4 954萬(wàn)元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有 2 821萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。住宅樓從項(xiàng)目開(kāi)工第 2年開(kāi)始預(yù)售，分期付款，按 20%、 70%和 10%分 3年付清。 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 1 2 3 土地費(fèi)用 420 100% 前期工程費(fèi) 28 100% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10 100% 建筑安裝工程費(fèi) 9 917 10% 33% 57% 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 96 63% 33% 4% 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 99 33% 33% 33% 銷(xiāo)售費(fèi)用 99 17% 50% 32% 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 367 41% 33% 26% 其他費(fèi)用 183 55% 33% 12% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 449 33% 33% 3% 表 101 用 款 計(jì) 劃 表 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 本項(xiàng)目總投資為 12 391萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用 420萬(wàn)元、前期工程費(fèi) 28萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10萬(wàn)元、建筑安裝工程費(fèi) 9 917萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 96萬(wàn)元、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用各 99萬(wàn)元（按建筑工程工程費(fèi)的 1%計(jì)）、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 367萬(wàn)元、其他費(fèi)用183萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 449萬(wàn)元及財(cái)務(wù)費(fèi)用 772萬(wàn)元組成。同時(shí)，小區(qū)的平面布局綜合考慮了日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求，日照間距為 1： 。 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 由于本地塊的地形現(xiàn)狀和特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)將小區(qū)中心設(shè)置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會(huì)、文化活動(dòng)站等設(shè)施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 據(jù) 1997年調(diào)查資料顯示，項(xiàng)目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。各類房屋總建筑面積 72萬(wàn)平方米，常住市區(qū)的 4 800戶貧苦市民，人均居住面積不足 ，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有 9 700余間人口，除此之外無(wú)房可住的不計(jì)其數(shù)。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，城區(qū)住宅大幅度增長(zhǎng)， 10多年來(lái)，住宅建設(shè)投資平均每年以 18%的速度增長(zhǎng)，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 小區(qū)占地 ，總建設(shè)面積 米，其中，一期工程建設(shè)面積 發(fā)售。 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 小區(qū)住宅以六層條式為主，適當(dāng)點(diǎn)綴點(diǎn)式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個(gè)半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 北小區(qū)住宅方案設(shè)計(jì)主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟(jì)”等因素，在經(jīng)濟(jì)適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的需要。其中項(xiàng)目資本金 3 000萬(wàn)元，分兩年等額投入；商業(yè)
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