房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目案例分析-文庫吧
2025-02-06 12:09 本頁面
【正文】 420 28 10 9 917 96 99 99 367 183 449 722 2 經(jīng)營資金 3 項(xiàng)目總投資 12 391 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 12 391 表 102 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 項(xiàng)目總投資 12 391萬元。其中項(xiàng)目資本金 3 000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款 3 891萬元， 3年的貸款比例分別為 %、%和 52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見表 103。 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 總投資 12391 1 983 3 824 6 119 233 155 78 .4 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 12391 11669 722 1983 1968 14 3824 3754 70 6119 5947 172 233 233 155 155 78 78 2 資金籌措 12391 1 983 3824 6119 233 155 78 表 103 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 資本金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 其他 借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 3 000 5 501 3 891 3 891 3 891 1500 483 483 483 1500 941 1383 1383 1383 4 094 2 025 2 025 2 025 233 155 78 續(xù)表 103 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 年利率 %，按單利計(jì)息，寬限期 3年， 3年等額還本。 稅費(fèi)率見表 104。 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營業(yè)稅 5 公益金 5 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費(fèi)附加 3 任意盈余公積金 0 企業(yè)所得稅 33 不可預(yù)見費(fèi) 4 房產(chǎn)稅（按租金） 12 土地增值稅 50超率累進(jìn) 表 104 稅費(fèi)率表 單位： % 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 小區(qū)項(xiàng)目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計(jì)劃在 4年內(nèi)全部出售。住宅樓從項(xiàng)目開工第 2年開始預(yù)售，分期付款，按 20%、 70%和 10%分 3年付清。出租房第 4年開始出租，出租率第 4年為 80%，以后各年均為 100%。各類房屋銷售計(jì)劃見表 105。 年份 類型 2 3 4 5 高層樓房 40 40 20 多層樓房 30 30 30 10 營業(yè)用房 30 30 40 表 105 房屋銷售計(jì)劃表 單位： % 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 根據(jù)市近期相同房地產(chǎn)項(xiàng)目的售（租）價和居民購買力的預(yù)測，計(jì)劃小區(qū)高層住宅售價 1 800元 /平方米，多層住宅售價 1 250元 /平方米，營業(yè)用房一半出售，售價 3 500元 /平方米。售房加權(quán)平均價為 1 670元 /平方米。營業(yè)用房另一半出租，租價 1000元 /年 平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 1．分析依據(jù) 建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》，中國計(jì)劃出版社出版， 2023年。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 2．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入 20 671萬元，可獲利潤 4 954萬元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有 2 821萬元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金為 1 137萬元，所得稅為 1 635萬元，土地增值稅為 2 202萬元，合計(jì)繳納稅金 4 973萬元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金 3 000萬元相比，在 6年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納稅金的絕對額是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。詳見表 106~表 108。 序號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 20 486 1 557 7 005 7 133 4028 763 可銷售面積 (平方米 ) 平均售價 (元 /平方米 ) 銷售比例 (%) 122 660 100 45898 1696 37 45898 1 696 37 27764 1632 23 3100 1250 3 2 經(jīng)營稅金及附加 1 127 86 385 392 222 42 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 1 024 72 31 78 5 2 350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 1 3 土地增值稅 2 202 163 732 754 454 99 4 商品房銷售凈收入 17 158 1 308 5 888 5 987 3352 622 表 106 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 租房收入 185 53 66 66 可出租面積 (平方米 ) 單位租金 (元 /平方米 ) 出租率 (%) 528 1 000 80 660 1 000 100 660 1 000 100 2 經(jīng)營稅金及附加 10 3 4 4 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 9 1 ? 3 ? ? 3 ? ? 3 ? ? 3 租金凈收入 175 50 62 62 4 凈轉(zhuǎn)售收入 44 44 注：由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計(jì)算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計(jì)數(shù)與各年數(shù)字之和不等，在各年數(shù)字絕對值小于 1時，用“ ? ”表示，以后各表同。 表 10
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