【正文】 5 6 1 售房收入 20 486 1 557 7 005 7 133 4028 763 可銷售面積 (平方米 ) 平均售價 (元 /平方米 ) 銷售比例 (%) 122 660 100 45898 1696 37 45898 1 696 37 27764 1632 23 3100 1250 3 2 經(jīng)營稅金及附加 1 127 86 385 392 222 42 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 1 024 72 31 78 5 2 350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 1 3 土地增值稅 2 202 163 732 754 454 99 4 商品房銷售凈收入 17 158 1 308 5 888 5 987 3352 622 表 106 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合 計 1 2 3 4 5 6 1 租房收入 185 53 66 66 可出租面積 (平方米 ) 單位租金 (元 /平方米 ) 出租率 (%) 528 1 000 80 660 1 000 100 660 1 000 100 2 經(jīng)營稅金及附加 10 3 4 4 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 9 1 ? 3 ? ? 3 ? ? 3 ? ? 3 租金凈收入 175 50 62 62 4 凈轉(zhuǎn)售收入 44 44 注：由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計數(shù)與各年數(shù)字之和不等，在各年數(shù)字絕對值小于 1時，用“ ? ”表示，以后各表同。詳見表 103。依據(jù)小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為 4個組團，即南部的兩個居住組團，北部的公建組團和學院路東的組團。然而由于經(jīng)濟條件、住房體制、人口增長等多方面因素制約，加上住宅建設歷史欠賬太多，市的住房供求矛盾依然十分突出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。隨著國家擴大內(nèi)需、鼓勵消費、減免和降低房地產(chǎn)開發(fā)各項收費等各項配套政策的逐步出臺與完善，經(jīng)濟形勢將得到回升，人們消費預期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好。在學院路的主要入口處設置新置新村標志，增強小區(qū)的識別性。 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 5 公益金 5 城市維護建設稅 7 法定盈余公積金 10 教育費附加 3 任意盈余公積金 0 企業(yè)所得稅 33 不可預見費 4 房產(chǎn)稅（按租金） 12 土地增值稅 50超率累進 表 104 稅費率表 單位： % 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 小區(qū)項目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計劃在 4年內(nèi)全部出售。詳見表 109和表 1010。 敏感因素 基本方案結(jié)果 臨界點計算 內(nèi)部收益率（ %） 期望值 開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元） 12 391 最高值 13 651 售房價格（元 /平方米） 1 670 最低值 1 538 土地費用（萬元） 420 最高值 1 580 售房面積（平方米） 122 660 最低值 108 377 表 1015 臨界點分析表 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 10． 1． 16評估結(jié)論 該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)房屋銷售價格適中，預計工程完工后，銷售前景會令人滿意。詳見表 1014和圖 101。詳見表 106~表 108。其中項目資本金 3 000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款 3 891萬元， 3年的貸款比例分別為 %、%和 52%；不足部分擬由預售房款解決。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 小區(qū)住宅以六層條式為主，適當點綴點式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。黨的十一屆三中全會以來，城區(qū)住宅大幅度增長， 10多年來，住宅建設投資平均每年以 18%的速度增長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 據(jù) 1997年調(diào)查資料顯示，項目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠遠滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。同時，小區(qū)的平面布局綜合考慮了日照、通風、防災、消防等要求，日照間距為 1： 。住宅樓從項目開工第 2年開始預售，分期付款，按 20%、 70%和 10%分 3年付清。 商品房投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100% = 4 954/12 391 100% = 40% 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤 /資本金 100% = 3 319/3 000 100% = 110% 序號 項 目 合 計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 20 714 1557 7005 7186 4094 873 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20 486 185 44 1557 7005 7133 53 4028 66 763 66 44 2 現(xiàn)金流出 17 395 1983 4192 7772 1952 1182 316 固定資產(chǎn)投資 (含方向稅 ) 開發(fā)產(chǎn)品投資 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 12 391 31 1 137 2 202 1 635 1983 3824 86 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 155 11 225 454 337 78 11 46 99 83 表 109 財務現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 3 凈現(xiàn)金流量 3 319 1 983 2 635 767 5234 2 912 557 累計凈現(xiàn)金流量 1 983 4 618 5 384 150 2 762 3 319 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 4 954