房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目案例分析-wenkub.com
2025-02-14 12:09 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目選址適宜，總平面布置和方案設(shè)計(jì)合理，從技術(shù)方面看項(xiàng)目亦可行。 敏感因素 基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率（ %） 期望值 開發(fā)產(chǎn)品投資（萬(wàn)元） 12 391 最高值 13 651 售房?jī)r(jià)格（元 /平方米） 1 670 最低值 1 538 土地費(fèi)用（萬(wàn)元） 420 最高值 1 580 售房面積（平方米） 122 660 最低值 108 377 表 1015 臨界點(diǎn)分析表 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 10． 1． 16評(píng)估結(jié)論 該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)房屋銷售價(jià)格適中，預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景會(huì)令人滿意。詳見表 1014和圖 101。 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 27605 1 983 4 440 9030 7186 4094 873 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款 房地產(chǎn)投資借款 短期借款 資本金 其他 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20 486 185 3 891 3 000 44 483 1 500 1 557 1 383 1 500 7005 2025 7133 53 4028 66 763 66 44 2 資金運(yùn)用 24 107 1 983 4 192 7772 5346 3059 1755 自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資(含方向稅 ) 自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息 表 1012 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資 (含利息 ) 經(jīng)營(yíng)資金 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還 自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款償還 房地產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還 償還其他應(yīng)付款 短期借款本金償還 12 391 31 1 137 2 202 1 635 2 821 3 891 1983 3824 86 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 2098 1297 155 11 225 454 337 581 1297 78 11 46 99 83 143 1297 3 盈余資金 3 498 248 1258 1840 1034 883 4 累計(jì)盈余資金 248 1507 3346 4381 3498 續(xù)表 1012 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 1 2 3 4 5 6 1 資產(chǎn) 1 983 5 107 8 219 5 964 4 770 3 498 流動(dòng)資產(chǎn)總額 應(yīng)收帳款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值 1 983 1 983 5 107 4 859 248 8 219 6 713 1 507 5 964 2 618 3 346 4 770 389 4 381 3 498 44 3 454 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 1 983 5 107 8 219 5 964 4 770 3 498 表 1013 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元 流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付帳款 短期借款 借款 經(jīng)營(yíng)資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計(jì) 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 累計(jì)盈余公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 483 483 483 1 500 1 500 1 866 1 866 1 866 3 242 3 000 36 205 3 891 3 891 3 891 4 328 3 000 199 1 129 2 594 2 594 2 594 3 370 3 000 370 1 297 1 297 1 297 3 473 3 000 473 3 498 3 000 498 比率指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)債率 (%) 流動(dòng)比率 (%) 速動(dòng)比率 (%) 24 37 47 43 27 續(xù)表 1013 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 5．敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 4．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。詳見表 109和表 1010。詳見表 106~表 108。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 1．分析依據(jù) 建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，中國(guó)計(jì)劃出版社出版， 2023年。 年份 類型 2 3 4 5 高層樓房 40 40 20 多層樓房 30 30 30 10 營(yíng)業(yè)用房 30 30 40 表 105 房屋銷售計(jì)劃表 單位： % 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 根據(jù)市近期相同房地產(chǎn)項(xiàng)目的售（租）價(jià)和居民購(gòu)買力的預(yù)測(cè)，計(jì)劃小區(qū)高層住宅售價(jià) 1 800元 /平方米，多層住宅售價(jià) 1 250元 /平方米，營(yíng)業(yè)用房一半出售，售價(jià) 3 500元 /平方米。 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營(yíng)業(yè)稅 5 公益金 5 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費(fèi)附加 3 任意盈余公積金 0 企業(yè)所得稅 33 不可預(yù)見費(fèi) 4 房產(chǎn)稅（按租金） 12 土地增值稅 50超率累進(jìn) 表 104 稅費(fèi)率表
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