房地產(chǎn)某投資項(xiàng)目案例分析-閱讀頁
2025-01-07 14:04本頁面
【正文】 額、稅前及稅后現(xiàn)金流量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率，據(jù)此作出投資決策。 例：第 5年末貸款余額為： ( ) 1 2 ( 1 5 5 ) 1 2( ) 1 2 ( 1 5 5 ) 1 2( 1 / 1 2 ) 1 ( 1 1 2 % / 1 2 ) 11 8 1 2 5 4 . 7 9/ 1 2 ( 1 / 1 2 ) 1 2 % / 1 2 ( 1 1 2 % / 1 2 )nto ntrMrr? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ???又 ∵ 某年償還本金 = 上一年貸款余額 – 該年貸款余額 某年償還利息 = 每年付款額 – 該年償還本金 ∴ 各年償還本金和利息情況依次可以算出。 年份 每年付款額 貸款余額 本 金 利 息 ① ② ③ ④ =① ③ 0 216 1 500 1 216 1 2 216 1 3 216 1 4 216 1 5 216 1 6 216 1 7 216 1 8 216 1 9 216 10 216 11 216 12 216 13 216 14 216 15 216 0 表114 抵押貸款分期償還計(jì)劃表 單位：萬元 2．折舊計(jì)劃 已知：該物業(yè)按線性折舊法計(jì)算折舊額； 折舊基數(shù)為： 1 950 85%=1 ； 則年平均折舊額為： 1 1/15=（萬元） 3．稅前現(xiàn)金流量 各年稅前現(xiàn)金流量 =各年潛在總收入 各年空置及其他損失 經(jīng)營成本（或經(jīng)營費(fèi)用） 年還本付息額。 （ 7）稅前現(xiàn)金流量 =凈經(jīng)營收入 年還本付息額 上述計(jì)算結(jié)果見表 115。 15=2（萬元）； 本案例中，該項(xiàng)目應(yīng)交納的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅分別為租金純收入的 3%、 ‰ 、 18%、%。 上述稅后現(xiàn)金流量計(jì)算結(jié)果如表 116所示。 年 份 自由資金 投資額 稅后現(xiàn)金流量 貼現(xiàn)系數(shù) 現(xiàn)值 ① ② ③ ④ = ② X ③ 0 450 1 2 3 4 5 6 7 表 117 凈現(xiàn)值計(jì)算表 單位：萬元 (1 20 %) t??8 9 10 11 12 13 14 15 ∑ NPV= 續(xù)表 117 凈現(xiàn)值計(jì)算表 單位：萬元 （ 2）內(nèi)部收益率的計(jì)算 內(nèi)部收益率是使項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零時(shí)的收益率。
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