房地產(chǎn)某投資項(xiàng)目案例分析(已修改)
2025-01-04 14:04 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析 ?房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目分析簡(jiǎn)述 ?房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資分析 ?房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析 ?房地產(chǎn)租賃投資分析 ?房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析 ： ； :； ： 房地產(chǎn)置業(yè)投資往往是投資者購(gòu)置房地產(chǎn)后，或?qū)C(jī)出售、或租賃經(jīng)營(yíng)以獲取收益的商業(yè)活動(dòng)。 這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資；用于自己消費(fèi)的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營(yíng)的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)投資等。 1．投資成本 2．投資回收期 3．投資利潤(rùn)率 4．資本金利潤(rùn)率 5．資本金凈利潤(rùn)率 6．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 7．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 案例 111： 某投資者投資了 30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套 120㎡ 住宅，一次性付款，預(yù)計(jì) 3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）后可以賣(mài)到 40萬(wàn)元。 其他條件如下：售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的 %。營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分別為售價(jià)的 5%、營(yíng)業(yè)稅的 1%、售價(jià)的 %、售價(jià)的 %。城市土地使用稅每年每平方米 。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用約 2 000元；所得稅率為 20%。 如何分析這項(xiàng)投資？ 解：簡(jiǎn)要投資回報(bào)分析如下： 1．計(jì)算相應(yīng)指標(biāo) 1）投資成本（購(gòu)買(mǎi)價(jià)）： 300 000元 2）銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi)： 400 000 %=6 000元 3）有關(guān)稅費(fèi) （ 1）營(yíng)業(yè)稅： 400 000 5%=20 000元 （ 2）城市建設(shè)維護(hù)稅： 20 000 1%=200元 （ 3）印花稅： 400 000 %=200元 （ 4）契稅： 400 000 %=6 000元 （ 5）城市土地使用稅： 120 3=1 800元 （ 6）評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用：約 2 000元 （ 7）所得稅： （銷(xiāo)售價(jià) 購(gòu)買(mǎi)價(jià) 利息 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 直接稅費(fèi)） 20%=12 760元 4）投資凈收益 （ 1）稅后利潤(rùn)： 51 040元 （ 2）投資利潤(rùn)率： 63 800247。 300 000=% （ 3）資本金凈利潤(rùn)率（年投資收益率）： 51 040247。 3247。 300 000=% 2．簡(jiǎn)要分析 如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為%，三年利息為 31 500元，扣除 20%的利息稅 6 300元，凈收益為 25 200元，總投資利潤(rùn)率為 %，年收益率（資本金凈利潤(rùn)率）為 %。 兩者相比，儲(chǔ)蓄投資比購(gòu)房投資的投資收益率低 %，但儲(chǔ)蓄投資相對(duì)穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，而購(gòu)房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如 3年內(nèi)用于出租經(jīng)營(yíng)，則可有租金收益，僅租金收益一項(xiàng)就已經(jīng)相當(dāng)于銀行利息收益，如果稅費(fèi)減免或售價(jià)增加，其收益更高，但如果售價(jià)沒(méi)升幅，3年后仍無(wú)法售出，則只好轉(zhuǎn)為長(zhǎng)線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時(shí)機(jī)。投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資回報(bào)分析時(shí)，其收益率的底線通常是與銀行利息作對(duì)比。相比之下，購(gòu)房投資收益大于銀行儲(chǔ)蓄投資，但風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在。 案例 114： 某公司以 10 000元 /平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一棟建筑面積為27 000平方米的寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該公司在購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的過(guò)程中，支付了相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 %的各種稅費(fèi)（如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等）。其
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