房地產(chǎn)全程策劃理論-房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目案例分析(ppt67)-管理案例(已修改)
2025-08-29 16:46 本頁(yè)面
【正文】 資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目案例分析 主要內(nèi)容 資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) ? 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估 ? 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估 ? 法人股評(píng)估 ? 企業(yè)價(jià)值評(píng)估 ? 金融不良資產(chǎn)評(píng)估 第一部分 評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) 評(píng)估行業(yè)遵照?qǐng)?zhí)行的制度體系 ? 國(guó)務(wù)院第 91號(hào)令 《 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法 》 及其施行細(xì)則； ? 財(cái)政部 （ 2020） 第 14號(hào)令公布的 《 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定 》 ； ? 財(cái)政部財(cái)評(píng)字 [1999]91號(hào) 《 關(guān)于印發(fā) 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 的通知 》 ； ? 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的 《 資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn) (試行 )》 ； ? 其他評(píng)估相關(guān)法律 、 法規(guī)和規(guī)章制度等 。 評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則體系 —已發(fā)布 ? 2020年 9月 《 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 無(wú)形資產(chǎn) 》 ? 2020年 3月 《 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn) 》 ? 2020年 2月 《 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 ── 基本準(zhǔn)則 》 ? 《 資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則 ── 基本準(zhǔn)則 》 ? 2020年 12月 《 企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn) 》 ? 2020年 3月 《 金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn) 》 評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則體系 —制定中 ? 資產(chǎn)評(píng)估程序準(zhǔn)則 ? 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則 ? 工作底稿準(zhǔn)則及推薦格式 ? 機(jī)器設(shè)備評(píng)估準(zhǔn)則 ? 抵押資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 ? 評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū) ? 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 ? 價(jià)值類型 ? 資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日 第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估 —高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之一 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓成為上市公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的重點(diǎn)對(duì)象 ? 可以通過(guò)操縱在建房地產(chǎn)項(xiàng)目隱含的利潤(rùn) ， 控制轉(zhuǎn)讓價(jià)格 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估 —兩個(gè)典型案例 ? 某上市公司的母公司將其控股的房地產(chǎn)公司以 成本價(jià) 轉(zhuǎn)入上市公司 ， 當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 5000萬(wàn)元 ， 美化報(bào)表為配股創(chuàng)造條件 ? 某上市公司的將其控股的房地產(chǎn)公司以高價(jià) 賣給關(guān)聯(lián)公司 ， 年報(bào)因此筆交易每股收益由 — 。 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估 —目前的規(guī)范要求 資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范 ? 企業(yè)整體成本加和法前提下 —產(chǎn)成品和在產(chǎn)品評(píng)估 ? 企業(yè)整體成本加和法前提下 —土地使用權(quán) 、 房屋建筑物 、 在建工程評(píng)估 ? 收益法前提下企業(yè)價(jià)值評(píng)估 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估 —目前的規(guī)范要求 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 ? 最高最佳使用 highest and best use法律上允許 、 技術(shù)上可能 、 經(jīng)濟(jì)上可行 ，經(jīng)過(guò)充分合理的論證 ， 能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用 。 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估 —目前的規(guī)范要求 ? 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ? 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ? 預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ， 宜采用市場(chǎng)比較法 ， 并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì) 。 ? 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開(kāi)發(fā)成本之和 （ 或取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ） *同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤(rùn)率 ? 必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值 。 在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí) ， 可采用計(jì)算利息的方法 。 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估 —如何操縱評(píng)估 ? 低價(jià)的由來(lái) ? 使用成本法 ， 按核實(shí)后的成本計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估值 ? 為回避產(chǎn)成品和在產(chǎn)品隱含利潤(rùn) ， 將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按房屋建筑物和在建工程評(píng)估 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估 —如何操縱評(píng)估 高價(jià)的由來(lái) ? 使用收益法 ， 操縱利潤(rùn)預(yù)測(cè)和折現(xiàn)率的選取 ? 利用最高最佳使用假設(shè) ， 忽視法律上允許 、 技術(shù)上可行 、 經(jīng)濟(jì)上可行的限制 ? 使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ， 將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的全部利潤(rùn)量化 ， 而未按原投資人投資資金應(yīng)分?jǐn)偟睦麧?rùn)進(jìn)行估算 ? 忽略產(chǎn)權(quán)上的瑕疵 ? 簡(jiǎn)單地利用土地估價(jià)報(bào)告和房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 您認(rèn)為此報(bào)告存在哪些問(wèn)題？ 如果由您來(lái)承做此項(xiàng)目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評(píng)估方法、在報(bào)告披露方面重點(diǎn)關(guān)注哪些問(wèn)題？ 天順?lè)康禺a(chǎn)公司評(píng)估案例 評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析 評(píng)估方法的選擇 重要參數(shù)的選取 評(píng)估假設(shè) 天順?lè)康禺a(chǎn)公司評(píng)估案例 ● 對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系認(rèn)識(shí)模糊 ● 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵應(yīng)包括哪些因素認(rèn)識(shí)不一 ● 采用市場(chǎng)法時(shí) ， 參照案例不足 ， 比較因素考慮不全面 ● 劃撥用地評(píng)估價(jià)值是否包括土地出讓金存在分歧 ● 使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法使 ， 假設(shè)前提過(guò)于樂(lè)觀 房地產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題 ※ 房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)涵 房產(chǎn)和地產(chǎn)的聯(lián)系 、 區(qū)別 房地產(chǎn)市場(chǎng)因素 ※ 重置成本法中成本的構(gòu)成 ※ 市場(chǎng)法 ※ 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ※ 劃撥土地使用權(quán)評(píng)估 房地產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題 第三部分 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估 —高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之二 ? 用于注冊(cè)資金 ? 用于融資計(jì)劃或?qū)ふ覒?zhàn)略投資人 ? 用于上市公司關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估 —目前的規(guī)范和準(zhǔn)則 ? 《 資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn) 》 ? 第十章 第九十二條至第一百條 ? 《 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 —無(wú)形資產(chǎn) 》 ? 共 22條 ， 自 2020年 9月實(shí)施 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估 —無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn) ? 強(qiáng)調(diào)了總體應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng) （ 1）有關(guān)無(wú)形資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料； （ 2）無(wú)形資產(chǎn)的性質(zhì)
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