房地產(chǎn)全程策劃理論-房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目案例分析(ppt67)-管理案例-全文預(yù)覽
【正文】 和披露 —從誕生到確權(quán) ? 未對(duì)無形資產(chǎn)的范圍和性質(zhì)進(jìn)行必要的描述 —多次轉(zhuǎn)讓 、 多家使用委估資產(chǎn)性質(zhì)不明 ? 只按 91號(hào)文報(bào)告披露要求披露 —披露是否完整如何判斷 無形資產(chǎn)評(píng)估 —案例中的主要問題 ? 將運(yùn)用待估無形資產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)值計(jì)入無形資產(chǎn)價(jià)值 ? 將待估無形資產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值計(jì)入無形資產(chǎn)價(jià)值 ? 將無形資產(chǎn)產(chǎn)生的間接價(jià)值乃至社會(huì)價(jià)值計(jì)入無形資產(chǎn)價(jià)值 —無形資產(chǎn)價(jià)值是無形資產(chǎn)所有人通過無形資產(chǎn)獲取的收益 ? 職業(yè)道德問題 ? （ 1） 使用無限年期或脫離實(shí)際的收益期間 ? （ 2） 預(yù)測(cè)收益遠(yuǎn)高于歷史情況而無任何理由 ? （ 3） 任意調(diào)控折現(xiàn)率 ? “甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗 ” 專有技術(shù)評(píng)估案例 您認(rèn)為此報(bào)告存在哪些問題？ 如果由您來承做此項(xiàng)目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評(píng)估方法、在報(bào)告披露方面重點(diǎn)關(guān)注哪些問題？ “甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗 ” 專有技術(shù)評(píng)估案例 評(píng)估方法的選擇 評(píng)估程序 權(quán)屬的清查驗(yàn)證與披露 重要參數(shù)的選取及依據(jù) 按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則要求報(bào)告需披露的內(nèi)容 如何寫咨詢報(bào)告 無形資產(chǎn)評(píng)估存在的主要問題 ● 未獨(dú)立獲取評(píng)估所依據(jù)的信息，參數(shù)確定隨意性大 ● 缺乏無形資產(chǎn)價(jià)值分析過程 ● 收益法評(píng)估時(shí) ， 對(duì)收益額的確定存在問題 無形資產(chǎn)評(píng)估存在的主要問題 ※ 無形資產(chǎn)存在的認(rèn)定 ※ 無形資產(chǎn)價(jià)值分析：歷史 、 現(xiàn)在 、 未來 ※ 無形資產(chǎn)評(píng)估信息的搜集：內(nèi)部 、 外部 ※ 無形資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 ※ 收益法的應(yīng)用 、 收益法評(píng)估的問題探討 ※ 專利 、 專有技術(shù) 、 商標(biāo) 、 商譽(yù)的評(píng)估 ※ 商譽(yù)評(píng)估問題探討 第四部分 法人股評(píng)估 法人股評(píng)估 —待規(guī)范的新增業(yè)務(wù) ? 90%的證券機(jī)構(gòu)從事此項(xiàng)業(yè)務(wù) ? 截止 2020年 4月底 ， 全國(guó)共有發(fā)行 A股的上市公司 1102家 。 收益法： （ 1）合理確定無形資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益，分析與之有關(guān)的預(yù)期變動(dòng)、受益期限，與收益有關(guān)的成本費(fèi)用、配套資產(chǎn)、現(xiàn)金流量、風(fēng)險(xiǎn)因素及貨幣時(shí)間價(jià)值； （ 2）確信分配到包括無形資產(chǎn)在內(nèi)的單項(xiàng)資產(chǎn)的收益之和不超過企業(yè)資產(chǎn)總和帶來的收益； （ 3）預(yù)期收益口徑與折現(xiàn)率口徑保持一致； （ 4）折現(xiàn)期限一般選擇經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命的較短者； （ 5）當(dāng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)與現(xiàn)實(shí)情況明顯不符時(shí)，分析產(chǎn)生差異的原因。 ? 開發(fā)利潤(rùn) =待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和 （ 或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ） *同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤(rùn)率 ? 必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值 。 資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目案例分析 主要內(nèi)容 資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) ? 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估 ? 無形資產(chǎn)評(píng)估 ? 法人股評(píng)估 ? 企業(yè)價(jià)值評(píng)估 ? 金融不良資產(chǎn)評(píng)估 第一部分 評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) 評(píng)估行業(yè)遵照?qǐng)?zhí)行的制度體系 ? 國(guó)務(wù)院第 91號(hào)令 《 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法 》 及其施行細(xì)則； ? 財(cái)政部 （ 2020） 第 14號(hào)令公布的 《 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定 》 ； ? 財(cái)政部財(cái)評(píng)字 [1999]91號(hào) 《 關(guān)于印發(fā) 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 的通知 》 ； ? 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的 《 資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見 (試行 )》 ； ? 其他評(píng)估相關(guān)法律 、 法規(guī)和規(guī)章制度等 。 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估 —目前的規(guī)范要求 ? 假設(shè)開發(fā)法 ? 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤(rùn) 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ? 預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ， 宜采用市場(chǎng)比較法 ， 并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì) 。 無形資產(chǎn)評(píng)估 —無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn) ? 強(qiáng)調(diào)了使用三種方法時(shí)應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng) 成本法 ： （ 1）無形資產(chǎn)的重置成本應(yīng)當(dāng)包括開發(fā)者或持有者的合理收益； （ 2）功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。 無形資產(chǎn)評(píng)估 —無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn) 強(qiáng)調(diào)了應(yīng)在報(bào)告中披露的事項(xiàng) （ 1） 無形資產(chǎn)的性質(zhì)； ? （ 2）評(píng)估范圍； （ 3）重要的前提、假設(shè)、限定條件及其對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響； （ 4）無形資產(chǎn)的權(quán)屬； ? （ 5）使用的信息來源； （ 6）宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的前景； ? （ 7）無形資產(chǎn)的歷史狀況； （ 8）無形資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)狀況； ? （ 9）無形資產(chǎn)的前景； （ 10）無形資產(chǎn)以往的交易情況； ? （ 11）使用的評(píng)估方法及其理由； （ 12）評(píng)估方法中的運(yùn)算和邏輯推理方式； ? （ 13）折現(xiàn)率等重要參數(shù)的來源； （ 14）各種價(jià)值結(jié)論調(diào)整為最終評(píng)估價(jià)值的邏輯推理方式。 ? 截止 2020年 6月底 ， 已在交易所公告凍結(jié)股權(quán)的上市公司共 94家 ，占全部上市公司的 %。 ? 國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局和體改委聯(lián)合發(fā)布的 《 股份有限公司國(guó)有股股東行使股權(quán)行為規(guī)范意見 》 第十七條規(guī)定： “ 轉(zhuǎn)讓的價(jià)格必須依據(jù)公司的每股凈資產(chǎn) 、 凈資產(chǎn)收益率 、 實(shí)際投資價(jià)值 （ 投資回報(bào)率 ） 、 近期市場(chǎng)價(jià)格以及合理的市盈率等因素來確定 ， 但不得低于每股凈資產(chǎn) 。 其流通折扣率已失真 ) ? 扣除凈資產(chǎn)在 （ 這種情況下其凈資產(chǎn)倍率會(huì)很高 ） ? 扣除川投長(zhǎng)鋼 、 太化股份 、 魯北化工 、 大冶特鋼
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