【正文】 劃用地能夠提供的建筑面積的效率。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來(lái)源提供參考。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開(kāi)發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過(guò)不同方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。 ?項(xiàng)目投資估算即對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)；用進(jìn)行分析估計(jì)。 ?項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、背景、宗旨的基本情況，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。 可行性研究的步驟之四：詳細(xì)研究 對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 可行性研究的步驟 ?一、組織準(zhǔn)備 ?二、資料收集及市場(chǎng)調(diào)查 ?三、開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)及評(píng)價(jià) ?四、詳細(xì)研究 ?五、編制可行性研究報(bào)告 可行性研究的步驟之一：組織準(zhǔn)備 ? 在項(xiàng)目建議書(shū)被批準(zhǔn)之后，建設(shè)單位（主管部門(mén)或企業(yè)）即可委托工程咨詢(xún)公司對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容； ? 承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書(shū)和有關(guān)項(xiàng)目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定工作計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、基本參數(shù)、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本依據(jù)。 10％， 所用費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占總投資的 ％～ ％， 大型復(fù)雜的工程約占 ％～％。 ?與初步可行性研究或可行性研究同時(shí)進(jìn)行的輔助研究，可以確?？尚行匝芯康慕Y(jié)果更加穩(wěn)妥可靠。 ?如果機(jī)會(huì)研究證明投資項(xiàng)目是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的研究 ?亦稱(chēng) “ 預(yù)可行性研究 ” 或 “ 前可行性研究 ” 。 ? 特定項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。 （二）可行性研究的任務(wù) ? 可行性研究一般應(yīng)回答以下七個(gè)方面的問(wèn)題： ? （ 1）該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行？ ? （ 2）該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是否有生命力？ ? （ 3）該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上是否盈利？盈利多少？ ? （ 4）建設(shè)該項(xiàng)目需要多少投資？ ? （ 5）這些投資通過(guò)哪些渠道籌集？ ? （ 6）建設(shè)的工期多長(zhǎng)？ ? （ 7）建設(shè)和維持該項(xiàng)目的生存發(fā)展需要多少人力、物力資源（包括建設(shè)時(shí)期和投產(chǎn)后的需要）？ （三）可行性研究的依據(jù) 在我國(guó)，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)主要有： （ 1）國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃； （ 2）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或同等效力的文件； （ 3）國(guó)家批準(zhǔn)的資源報(bào)告、工業(yè)基地規(guī)劃、國(guó)土開(kāi)發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、河流流域規(guī)劃等； （ 4）自然、地理、氣象、地質(zhì)、水文、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料； （ 5）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； （ 6）國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制策劃的主要內(nèi)容 ?項(xiàng)目目標(biāo)體系的確定； ?控制系統(tǒng)的建立； ?項(xiàng)目運(yùn)行策劃。 項(xiàng)目總體策劃 項(xiàng)目局部策劃 策劃范圍不同 （二）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的分類(lèi) 決策階段 單向性 / 專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題 按策劃范圍不同劃分 建設(shè)項(xiàng)目前期構(gòu)思策劃 項(xiàng)目實(shí)施策劃 按項(xiàng)目建設(shè)程序不同劃分 建設(shè)程序不同劃分 （二）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的分類(lèi) ?房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思策劃是在項(xiàng)目決策階段進(jìn)行的策劃。是保證項(xiàng)目完成后獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益提供科學(xué)的依據(jù)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施策劃 組織策劃 融資策劃 控制策劃 管理策劃 項(xiàng)目控制策劃 ?項(xiàng)目控制策劃是指對(duì)項(xiàng)目實(shí)施系統(tǒng)及項(xiàng)目全過(guò)程的控制策劃。 作 用 明確項(xiàng)目系統(tǒng)的構(gòu)建框架 為項(xiàng)目決策提供保證 全面指導(dǎo)項(xiàng)目管理工作 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的程序 系統(tǒng)目標(biāo) 房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思 項(xiàng)目定義與定位 項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成 項(xiàng)目策劃報(bào)告 知識(shí)庫(kù) 環(huán)境信息 第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究 ?可行性研究的發(fā)展歷程 ? 最早應(yīng)用于 20世紀(jì) 30年代 ? 50年代開(kāi)始用于技術(shù)的成功可行性論證 ? 60年代成為投資決策前必做工作 ? 70年代開(kāi)始引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下加以推廣 ? 聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織在 1978年、 1980年分別編寫(xiě)《 工業(yè)可行性研究 》 和 《 關(guān)于項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè) 》 ?1981年，國(guó)家計(jì)委明確 “ 把可行性研究工作作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序 ” ?1983年，頒發(fā)了 《 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法 》 ?1987年，頒發(fā)了 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 》 （一） 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究的概念 項(xiàng)目可行性研究是指在對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目做投資決策之前，先對(duì)該項(xiàng)沒(méi)得相關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面進(jìn)行的調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，研究項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)實(shí)用性，經(jīng)濟(jì)上的合理性和建設(shè)上的可能性，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等進(jìn)行的科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。 ? 一般機(jī)會(huì)研究又分三種：地區(qū)研究；分部門(mén)研究；以資源為基礎(chǔ)的研究。 30％， 所需費(fèi)用約占投資總額的 ％～ ％ 。 ?輔助研究： 是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行的單獨(dú)研究，是進(jìn)行初步可行性研究和可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。 ?這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精確度在 177。 ?項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的任務(wù) ?通過(guò)分析和判斷項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的正確性、真實(shí)性、可靠性和客觀性，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目是否可行，并確定最佳投資方案。 可行性研究的步驟之三 —— 開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)及評(píng)價(jià) ? 根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立幾種可供選擇的技術(shù)方案和建設(shè)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門(mén)明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，從若干個(gè)方案中選擇合理方案，研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定產(chǎn)品方案、生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、工藝流程、設(shè)備選型、車(chē)間組成、組織