【正文】 資產(chǎn)評估準則 無形資產(chǎn) 》 ? 2020年 3月 《 注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見 》 ? 2020年 2月 《 資產(chǎn)評估準則 ── 基本準則 》 ? 《 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則 ── 基本準則 》 ? 2020年 12月 《 企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見 》 ? 2020年 3月 《 金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見 》 評估行業(yè)準則體系 —制定中 ? 資產(chǎn)評估程序準則 ? 資產(chǎn)評估報告準則 ? 工作底稿準則及推薦格式 ? 機器設(shè)備評估準則 ? 抵押資產(chǎn)評估準則 ? 評估業(yè)務(wù)約定書 ? 不動產(chǎn)評估準則 ? 價值類型 ? 資產(chǎn)評估基準日 第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)評估 房地產(chǎn)企業(yè)評估 —高風(fēng)險領(lǐng)域之一 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓成為上市公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的重點對象 ? 可以通過操縱在建房地產(chǎn)項目隱含的利潤 ， 控制轉(zhuǎn)讓價格 房地產(chǎn)企業(yè)評估 —兩個典型案例 ? 某上市公司的母公司將其控股的房地產(chǎn)公司以 成本價 轉(zhuǎn)入上市公司 ， 當(dāng)年實現(xiàn)利潤 5000萬元 ， 美化報表為配股創(chuàng)造條件 ? 某上市公司的將其控股的房地產(chǎn)公司以高價 賣給關(guān)聯(lián)公司 ， 年報因此筆交易每股收益由 — 。 房地產(chǎn)企業(yè)評估 —如何操縱評估 ? 低價的由來 ? 使用成本法 ， 按核實后的成本計開發(fā)項目的評估值 ? 為回避產(chǎn)成品和在產(chǎn)品隱含利潤 ， 將開發(fā)項目按房屋建筑物和在建工程評估 房地產(chǎn)企業(yè)評估 —如何操縱評估 高價的由來 ? 使用收益法 ， 操縱利潤預(yù)測和折現(xiàn)率的選取 ? 利用最高最佳使用假設(shè) ， 忽視法律上允許 、 技術(shù)上可行 、 經(jīng)濟上可行的限制 ? 使用假設(shè)開發(fā)法 ， 將開發(fā)項目可能實現(xiàn)的全部利潤量化 ， 而未按原投資人投資資金應(yīng)分攤的利潤進行估算 ? 忽略產(chǎn)權(quán)上的瑕疵 ? 簡單地利用土地估價報告和房地產(chǎn)估價報告 您認為此報告存在哪些問題？ 如果由您來承做此項目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評估方法、在報告披露方面重點關(guān)注哪些問題？ 天順房地產(chǎn)公司評估案例 評估風(fēng)險分析 評估方法的選擇 重要參數(shù)的選取 評估假設(shè) 天順房地產(chǎn)公司評估案例 ● 對房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系認識模糊 ● 對房地產(chǎn)市場價值的內(nèi)涵應(yīng)包括哪些因素認識不一 ● 采用市場法時 ， 參照案例不足 ， 比較因素考慮不全面 ● 劃撥用地評估價值是否包括土地出讓金存在分歧 ● 使用假設(shè)開發(fā)法使 ， 假設(shè)前提過于樂觀 房地產(chǎn)評估存在的主要問題 ※ 房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值內(nèi)涵 房產(chǎn)和地產(chǎn)的聯(lián)系 、 區(qū)別 房地產(chǎn)市場因素 ※ 重置成本法中成本的構(gòu)成 ※ 市場法 ※ 假設(shè)開發(fā)法 ※ 劃撥土地使用權(quán)評估 房地產(chǎn)評估存在的主要問題 第三部分 無形資產(chǎn)評估 無形資產(chǎn)評估 —高風(fēng)險領(lǐng)域之二 ? 用于注冊資金 ? 用于融資計劃或?qū)ふ覒?zhàn)略投資人 ? 用于上市公司關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓 無形資產(chǎn)評估 —目前的規(guī)范和準則 ? 《 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見 》 ? 第十章 第九十二條至第一百條 ? 《 資產(chǎn)評估準則 —無形資產(chǎn) 》 ? 共 22條 ， 自 2020年 9月實施 無形資產(chǎn)評估 —無形資產(chǎn)準則的突出貢獻 ? 強調(diào)了總體應(yīng)關(guān)注的事項 （ 1）有關(guān)無形資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料； （ 2）無形資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況； （ 3）無形資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽命和法定壽命； （ 4）無形資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力； （ 5）無形資產(chǎn)以往的評估及交易情況； （ 6）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性； （ 7）類似的無形資產(chǎn)的市場價格信息； （ 8）賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件； （ 9）可能影響無形資產(chǎn)價值的宏觀經(jīng)濟前景； （ 10）可能影響無形資產(chǎn)價值的行業(yè)狀況及前景； （ 11）可能影響無形資產(chǎn)價值的企業(yè)狀況及前景； （ 12）對不可比信息的調(diào)整。 ? 截止 2020年 5月底 ， 深滬兩市發(fā)行總股本 37,099,893萬元 ， 其中國家股 19,695,677萬元 ， 占全部股本的 53%， 法人股3,186,120萬元 ， 占全部股本的 9%， 兩者之和所占比例高達62%。 ? 有效樣本分析： ? 扣除掉流通折扣率在 10%以下 (主要為莊股或凈資產(chǎn)為負的 。 ? 方案實施的股權(quán)登記日三一重工的股價為 。 整體評估的范圍為企業(yè)的全部資產(chǎn)和負債 ” 。 《 企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見 》 革命性之二 ? 罷除了成本法在企業(yè)價值評估中的壟斷地位 ， 強調(diào)了收益法和市場法是企業(yè)價值評估最為適用的方法 ， 同時對使用各種方法提出了具有操作性的規(guī)定 。 ? 提出在預(yù)測過程中委托方、相關(guān)當(dāng)事方和評估機構(gòu)的相互配合和溝通。 ? 提出長期投資項目是否單獨評估的原則 ， 是其對企業(yè)價值的影響程度 ， 而非其是否為委估企業(yè)的控股單位 。 由于資產(chǎn)評估報告準則一直未出臺 ， 在該指導(dǎo)意見中指出應(yīng) “ 根據(jù)相關(guān)評估準則和本指導(dǎo)意見編制并由所在機構(gòu)出具評估報告 ” 。 與未出臺準則的相互關(guān)系 。 A科技公司企業(yè)價值 評估案例 案例分析 ? 關(guān)注交易背景 ? 報表分析和資產(chǎn)清查 ? 評估方法 ? 委托方預(yù)測的合理性分析 B生產(chǎn)性企業(yè) 企業(yè)價值評估案例 企業(yè)價值評估存在的問題 ? 整體性資產(chǎn)采用收益法評估應(yīng)