【正文】 在土地儲(chǔ)。(5) 公司凈資產(chǎn)收益率與行業(yè)平均水平對(duì)比資料來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)2. 公司經(jīng)營(yíng)能力分析從5月份當(dāng)月的銷售情況來(lái)看，萬(wàn)科5月份的銷售面積和銷售金額環(huán)比和同比均出現(xiàn)了增長(zhǎng)，并且已經(jīng)是連續(xù)4個(gè)月回升，這也從一個(gè)側(cè)面顯示出全國(guó)商品房的成交開始穩(wěn)步回升。例如, 08 年, 加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的管理, 加快銷售, 對(duì)不同的采用不同的租售策略, 進(jìn)一步消化現(xiàn)房庫(kù)存, 加快項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度。上表顯示該指標(biāo)波動(dòng)幅度較大, 說(shuō)明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性, 存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。另外，2012年還有一半的時(shí)間，預(yù)計(jì)其增長(zhǎng)率會(huì)有所上升。(3) 公司成長(zhǎng)能力指標(biāo)資料來(lái)源：萬(wàn)科公司年報(bào)銷售利潤(rùn)率反映了企業(yè)利潤(rùn)總額與銷售收入的關(guān)系，從這個(gè)意義上看提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。. 公司十大股東. 公司股本結(jié)構(gòu). 公司盈利能力分析1. 公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo)(1) 公司綜合能力指標(biāo)資料來(lái)源：萬(wàn)科公司年報(bào)(2) 公司盈利能力指標(biāo)資料來(lái)源：萬(wàn)科公司年報(bào)萬(wàn)科擁有較強(qiáng)的獲利能力, 且這種獲利能力有很好的穩(wěn)定性。公司以中國(guó)大陸市場(chǎng)為目標(biāo)、以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，涉及進(jìn)出口貿(mào)易及零售投資、工業(yè)制造、娛樂(lè)及廣告等業(yè)務(wù)。88年12月公司經(jīng)股份制改組，成為全國(guó)首批上市公司之一?？毓勺庸局鳡I(yíng)業(yè)務(wù):房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理、零售、進(jìn)出口業(yè)務(wù)、精密禮品制作、影視制作、投資、咨詢等。放緩開工、減少支出、謹(jǐn)慎拿地、保守經(jīng)營(yíng)仍將是企業(yè)的主流選擇，企業(yè)在城市拓展和拿地方面更趨謹(jǐn)慎，但經(jīng)營(yíng)策略將更加靈活，同時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)，向低風(fēng)險(xiǎn)城市或非調(diào)控重點(diǎn)方向布局，例如加強(qiáng)企業(yè)間合作力度和拓展非住宅產(chǎn)業(yè)。雅居樂(lè)在2011 年先后與西雙版納、瑞麗，騰沖以及遼河口生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)等簽訂旅游戰(zhàn)略合作協(xié)議，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目今年也將逐步提上開發(fā)日程。例如萬(wàn)科2012 年將全力打造城市綜合體品牌“萬(wàn)科廣場(chǎng)”、社區(qū)商業(yè)品牌“萬(wàn)科紅”和寫字樓品牌“萬(wàn)科大廈”，并與多家品牌商戶簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)在全國(guó)20 多個(gè)城市開始運(yùn)營(yíng)。2) 優(yōu)化業(yè)務(wù)體系，拓展非住宅產(chǎn)業(yè)。房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有效降低市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保證企業(yè)在運(yùn)作大宗土地項(xiàng)目時(shí)擁有充裕的資金，保障項(xiàng)目順利開工建設(shè)。恒大在經(jīng)歷跨越式的發(fā)展后，今年將重心從規(guī)模增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，依托精品標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，以高性價(jià)比產(chǎn)品打開市場(chǎng)空間。萬(wàn)科表示，將繼續(xù)堅(jiān)持“小戶型、精裝修、產(chǎn)業(yè)化”等產(chǎn)品定位，繼續(xù)專注普通住宅，堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的策略，確保經(jīng)營(yíng)的安全性和穩(wěn)健性。例如，年初以來(lái)，葛洲壩、保利、招商、融創(chuàng)在內(nèi)的知名房企，在競(jìng)爭(zhēng)較少的情況下，以較合理的價(jià)格獲得北京、南京、石家莊等地多處優(yōu)質(zhì)土地。世茂土地儲(chǔ)備有3950 萬(wàn)平方米，今年也不考慮新增土地，以減少負(fù)債為目標(biāo)。 億平方米，全國(guó)布局基本完成，開啟以現(xiàn)有中心城市輻射周邊發(fā)達(dá)城市的戰(zhàn)略新局。同時(shí)，房企紛紛下調(diào)開工目標(biāo)，萬(wàn)科2012 年計(jì)劃開工目標(biāo)為1328 萬(wàn)平米，比2011 年的1448 %；恒盛2012 年開工目標(biāo)為150 萬(wàn)平米，比2011 年的200 萬(wàn)平米減少25%。. 拿地開工城市拓展和拿地更趨謹(jǐn)慎，放緩開工減少資金支出品牌房企普遍放緩拿地與開工。同時(shí)，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等品牌房企也紛紛表示，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求積極調(diào)整價(jià)格以促進(jìn)銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。綠城今年會(huì)以去庫(kù)存化為首要目標(biāo)，老盤做適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，新盤則會(huì)合理定價(jià)。恒大今年的整個(gè)銷售政策為先抑后揚(yáng)，根據(jù)不同的樓盤、不同的市場(chǎng)環(huán)境推出不同優(yōu)惠措施確保全年800 億目標(biāo)。例如，萬(wàn)科2012 年目標(biāo)為確保經(jīng)營(yíng)安全前提下，努力實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。. 銷售策略分析全年目標(biāo)更加保守務(wù)實(shí)，隨行就市、加快銷售為普遍選擇鑒于當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)及自身資金狀況，多數(shù)房企制定了更加保守的2012 年銷售目標(biāo)，與去年持平或略有增長(zhǎng)，中海、恒大目標(biāo)甚至略低于去年實(shí)際銷售水平。. 房企經(jīng)營(yíng)策略分析適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，銷售目標(biāo)更加保守務(wù)實(shí)，謹(jǐn)慎拿地從銷量來(lái)看，一季度多數(shù)房企較去年四季度繼續(xù)有所下降，同比也下降 13%左右，降幅略小于重點(diǎn)城市成交量的降幅16%。同時(shí)，兩會(huì)后隨著政策方向的進(jìn)一步明確，調(diào)控對(duì)土地市場(chǎng)的影響正在擴(kuò)大，開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈緊張和對(duì)后市的不樂(lè)觀因素，使得一些房企拿地積極性明顯降低（如萬(wàn)科在今年一季度僅拿地1 宗，而去年同期為19 宗）， 大批品牌上市公司發(fā)表的年報(bào)中均表示2012 年沒有大規(guī)模的拿地計(jì)劃。如此縮減土地供應(yīng)的計(jì)劃主要是受土地市場(chǎng)自去年下半年以來(lái)成交量的持續(xù)低迷所影響。在住宅用地的供應(yīng)中，保障房用地和商品房用地各占一半，均為850 公頃，保障房用地的占比有所上升，且計(jì)劃其供應(yīng)必須在9 月底前完成。地方政府也相應(yīng)縮減土地供應(yīng)計(jì)劃。2012 年全國(guó)土地供應(yīng)計(jì)劃大幅縮減。. 土地情況分析中央供地計(jì)劃縮減，企業(yè)拿地意愿不高，土地量?jī)r(jià)繼續(xù)走低過(guò)去兩年加大土地供應(yīng)，但計(jì)劃完成率不高，今年全國(guó)及各地供應(yīng)計(jì)劃均有所縮減。隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，預(yù)計(jì)二季度各城市新推盤量持續(xù)增加，更多企業(yè)加入降價(jià)跑量行列，優(yōu)惠促銷力度加大，一二線城市首套房貸利率普遍優(yōu)惠，均有利于成交持續(xù)回暖。 億平方米，同比增長(zhǎng)5%，增速比2011 年全年下降11 個(gè)百分點(diǎn)，而住宅新開工面積與去年同期持平（2011 年全年為增長(zhǎng)13%）。房地產(chǎn)開發(fā)投資及新開工增速總體仍延續(xù)了去年持續(xù)放緩的趨勢(shì)，住宅降幅更加顯著。這一方面源于近年商品房銷售中約七成屬于期房，前兩年雖受宏觀調(diào)控影響，但全國(guó)商品房銷售面積規(guī)模仍持續(xù)增長(zhǎng)，今年更多企業(yè)將面臨交付房屋的需要，因而竣工面積大幅增長(zhǎng)。2012 年12 月，全國(guó)商品房銷售面積為7004 萬(wàn)平方米，同比下降14%，其中住宅的銷售面積下降16%。因此我們預(yù)計(jì)二季度及未來(lái)一段時(shí)間供應(yīng)量仍會(huì)隨著開發(fā)商推盤力度的加大而持續(xù)增加，但由于政策仍較為嚴(yán)厲，開發(fā)企業(yè)將根據(jù)市場(chǎng)成交量調(diào)整入市節(jié)奏，不會(huì)盲目釋放供應(yīng)，因此上市高峰將較為平緩，但由于前幾年的大量新開工項(xiàng)目仍在累積，供應(yīng)量持續(xù)加大、去庫(kù)存壓力可能會(huì)持續(xù)到2012 年全年乃至更長(zhǎng)時(shí)間。2009 年銷量的激增帶來(lái)的2010 年新開工供應(yīng)的加大，但并未帶來(lái)隨后大量的集中批準(zhǔn)上市高峰的出現(xiàn)，這在一線城市尤其顯著，反而隨著成交量的下降，新批上市量一直處于較低水平，之前普遍認(rèn)為的供應(yīng)高峰期也并未在一季度完全顯現(xiàn)。2009 年四季度起，新開工面積增速明顯快于批售面積，增速差值一度在2010 年二季度接近1 倍；新開工面積與批售面積每季度的差值平均在1500 萬(wàn)平方米左右，而此前僅為300 萬(wàn)平方米左右。. 供給分析過(guò)去兩年新開工項(xiàng)目陸續(xù)入市導(dǎo)致供過(guò)于求局面繼續(xù)，企業(yè)投資開工步伐進(jìn)一步放緩比較重點(diǎn)城市和全國(guó)在供應(yīng)和需求方面的數(shù)據(jù)可以看到：（1）從城市表現(xiàn)看，新開工高峰期的到來(lái)往往早于其新批準(zhǔn)上市量的高峰期，在二線城市這一表現(xiàn)尤其突出；（2）供應(yīng)高峰滯后于成交高峰大約一年左右，重點(diǎn)城市與全國(guó)的周期基本同步，但城市的波動(dòng)幅度大于全國(guó)，且一線城市略領(lǐng)先于二線城市；（3）從全國(guó)來(lái)看，銷售指標(biāo)波動(dòng)領(lǐng)先于新開工、投資等供應(yīng)指標(biāo)。而2010 年，政策層面仍然從緊，5 月起成交量連續(xù)4 個(gè)月同比下降，價(jià)格漲幅得到控制，基本處于較平穩(wěn)狀態(tài)，至9 月成交量開始回升，而價(jià)格也隨之上漲，在量?jī)r(jià)上漲持續(xù)半年后，政府又分別在2011 年初出臺(tái)了“新國(guó)八條”等更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，限購(gòu)、限價(jià)、限貸等多種手段并行，進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)。圖：全國(guó)商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)變化及代表性政策從政策環(huán)境、貨幣政策、市場(chǎng)形勢(shì)等多方面來(lái)看，現(xiàn)在的市場(chǎng)格局更類似2010 年三季度而不是2009 年一季度，銷量回升更多受降價(jià)帶動(dòng)。降價(jià)促銷帶動(dòng)剛需入市，這從3 月成交量有較大增長(zhǎng)可以看出。三是降價(jià)帶動(dòng)的需求回升。二是春節(jié)因素影響。23 月成交量回升的背景有：一是此前成交量持續(xù)低位運(yùn)行。此前主要城市價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，媒體反復(fù)出現(xiàn)降價(jià)信息，這使得部分購(gòu)房者開始關(guān)注市場(chǎng)，春節(jié)后即有所行動(dòng)，拉動(dòng)銷量有所回升，但仍有相當(dāng)一部分有資格的購(gòu)房者仍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。從購(gòu)房者角度來(lái)看，心態(tài)矛盾，有繼續(xù)觀望者，也有急迫入市者。目前開發(fā)企業(yè)資金狀況已經(jīng)偏緊，但仍好于2008年底，同時(shí)多數(shù)品牌企業(yè)的2012 年業(yè)績(jī)目標(biāo)保守，推盤動(dòng)力不大。但從12 月的新增貸款來(lái)看沒有明顯增長(zhǎng)，貨幣政策放松力度明顯不及2009 年。從資金面來(lái)看，環(huán)境逐漸趨好，但放松力度明顯差于2009 年。中央與地方博弈仍將持續(xù)，但兩會(huì)之后一段時(shí)間，地方政府出臺(tái)刺激性政策的可能性不大。在房地產(chǎn)調(diào)控總體趨緊的大背景下，若房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，勢(shì)必難以得到多數(shù)購(gòu)房者的認(rèn)同，阻礙成交量的進(jìn)一步放大。春節(jié)過(guò)后剛需入市帶動(dòng)的成交量回升，與前期持續(xù)的價(jià)格下調(diào)有很大關(guān)系，因此價(jià)格的走勢(shì)也將是下階段成交量走勢(shì)的關(guān)鍵，成交量能否持續(xù)回升，取決于價(jià)格是繼續(xù)穩(wěn)中有降還是止跌反彈。新增供應(yīng)的增加，前期降價(jià)促銷顯現(xiàn)一定效果，積壓剛需的部分釋放，共同帶動(dòng)成交量的回升。兩會(huì)后，唯一利好希望的破滅、庫(kù)存壓力以及34 月即將到來(lái)的信托兌付高峰也都迫使開發(fā)商繼續(xù)降價(jià)促銷、以價(jià)跑量。. 價(jià)格分析購(gòu)房者、開發(fā)企業(yè)、銀行、政府等各方博弈焦點(diǎn)，房?jī)r(jià)不穩(wěn)，政策不止目前房?jī)r(jià)走勢(shì)成為關(guān)鍵，受到各方關(guān)注，開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)價(jià)才能帶來(lái)銷量。預(yù)計(jì)在二季度，成交量的回升力度將有限，而價(jià)格將繼續(xù)保持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，原因如下：政府調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，一旦價(jià)格上漲，新一輪調(diào)控政策有可能出臺(tái)；目前入市的購(gòu)房者仍以剛需為主，且還有部分剛需仍持觀望態(tài)度；開發(fā)企業(yè)方面資金壓力逐漸增大，伴隨信托到付及在建開工支出的困境，減少開支、加快銷售、回流資金將是企業(yè)的主流策略；市場(chǎng)整體來(lái)看，當(dāng)前主要城市的庫(kù)存壓力仍在高位，而前兩年大量新開工項(xiàng)目也將在今明兩年陸續(xù)進(jìn)入銷售和竣工階段，進(jìn)一步加大市場(chǎng)短期庫(kù)存壓力。. 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析價(jià)格穩(wěn)中有降，成交量回升有限，庫(kù)存壓力仍在高位，投資開工步伐進(jìn)一步放緩二季度乃至整個(gè) 2012 年，多方博弈的格局仍將繼續(xù)，市場(chǎng)形勢(shì)將更為敏感和微妙。北京、上海等地首套房貸款利率在2 月由“上浮”下調(diào)為“基準(zhǔn)利率”，部分地區(qū)3 月甚至出現(xiàn)在基準(zhǔn)利率之上提供95 折或85折的優(yōu)惠，首次購(gòu)房貸款放松跡象明顯。預(yù)計(jì)在2012 年二季度乃至全年，對(duì)投資投機(jī)性需求的嚴(yán)格控制將繼續(xù)得到貫徹，但首次購(gòu)房貸款將繼續(xù)得到支持，普通商品住房和保障房的開發(fā)貸款支持力度也將提高。預(yù)計(jì)在2012 年，中央將繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，不放松“限購(gòu)”、“限價(jià)”等行政性措施，但同時(shí)積極保護(hù)居民合理的住房需求，保障房建設(shè)、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)等中長(zhǎng)期制度建設(shè)也將陸續(xù)推進(jìn)。房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向，盡管地方政府有意松綁，不斷試探中央底線，但中央的調(diào)控決心不會(huì)動(dòng)搖。. 房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，保護(hù)合理需求在政策層面，堅(jiān)持和深化房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)不變。3 月5日，溫家寶總理在年度政府工作報(bào)告中將2012 年GDP %，這是近8 年來(lái)政府首次下調(diào)GDP 年度目標(biāo)，表明2012 年和今后一段時(shí)間，政策更注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期高質(zhì)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。4. 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營(yíng)銷觀念大轉(zhuǎn)變。提升品牌優(yōu)勢(shì)不僅要在企業(yè)宣傳、策劃上下功夫，在企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、后期物業(yè)管理服務(wù)等方面的提升更能體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)等品牌優(yōu)勢(shì)。作為房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持多元化發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)自主發(fā)展能力。加大對(duì)商業(yè)、寫字樓等經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)的投資力度，是一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必經(jīng)之路，上市、品牌的經(jīng)營(yíng)都是必須的。2. 減少一次性投資項(xiàng)目比例，增加長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的投資 幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)良好，很多房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目過(guò)多的都集中于住宅項(xiàng)目的開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)也大都是配套住宅的，這種投資方式對(duì)技術(shù)、人才、資金的要求較低，而且基本上是一次性的出售，資金回收見效較快，因此深受一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟以及競(jìng)爭(zhēng)的加劇，這種一次性投資的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，尤其是對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，這種投資方抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，其不利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，一旦一個(gè)項(xiàng)目不成功，公司很可能就會(huì)因此而衰落。在當(dāng)前形勢(shì)條件下，如何拓展融資渠道，是房地產(chǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急。. 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范策略1. 發(fā)展新的融資渠道，逐步擺脫對(duì)銀行貸款的路徑依賴。由于房地產(chǎn)業(yè)本身不同于其他行業(yè)的特點(diǎn)，使得風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)時(shí)相伴，不確定性是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的根基。交易合同風(fēng)險(xiǎn)是一種概率較高的風(fēng)險(xiǎn)，并且一旦出現(xiàn)后，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果也較大。　　2. 租賃合同風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售可以提前回收房款，同時(shí)減少項(xiàng)目貸款額，節(jié)省利息，降低開發(fā)成本。 . 經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)　　1. 銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。地段只是誘人的手段，而房地產(chǎn)質(zhì)量才是留人的法寶?！　?. 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：火災(zāi)、風(fēng)暴、地震等風(fēng)險(xiǎn)。　　2. 自然風(fēng)險(xiǎn)。1.2.3....... 項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)　　1. 合同風(fēng)險(xiǎn)。2. 籌資風(fēng)險(xiǎn)。. 土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)1. 土地風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時(shí)間而變化。因此，有必要在開發(fā)前做好市場(chǎng)調(diào)查及可行性分析，從而確定最佳的開發(fā)類型。房地產(chǎn)開發(fā)存在著風(fēng)險(xiǎn)，但并非任何類型開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都是相同的。但當(dāng)膨脹幅度過(guò)大時(shí)，會(huì)使建筑材料價(jià)格上漲，開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)增大，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度低于通貨膨脹增大幅度時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)加大。正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都存在通貨膨脹，只不過(guò)每年的膨脹幅度不同而已。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系作出客觀、準(zhǔn)確的判斷，并科學(xué)地進(jìn)行預(yù)測(cè)，把握房地產(chǎn)供求關(guān)系的規(guī)律，才能減少市場(chǎng)供求的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求主要受土地的供給狀況、工程技術(shù)水平、房地產(chǎn)政策、信貸政策等因素的影響?！　。?）市場(chǎng)供求。區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是影響房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的決定性因素。2. 政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。. 投資決策階段　　房地產(chǎn)投資決策階段是房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中最重要的階段，關(guān)系到整個(gè)投資項(xiàng)目的成敗，這個(gè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)有：1. 開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)概