【正文】 （二）萬科獲房企單筆最高授信額度，凸顯房企融資馬太效應(yīng)2009年8月17日，萬科與中國建設(shè)銀行股份有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來，銀行與信托的合作無疑能大大增加信托計劃的成功實施，有效拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。從銀行的角度來看，信貸理財計劃可以看成是銀行將表外資產(chǎn)進(jìn)行“資產(chǎn)證券化”的操作。圖5 2009年重點房企融資情況統(tǒng)計（115名）序號房企名稱融資方式融資總額（億元）1萬科銀行授信500億、增發(fā)集資112億6122綠地銀行授信474億4743金地集團(tuán)、銀行授信300億、信托100億4SOHO中國銀行授信300億、可轉(zhuǎn)債28億港元5方興地產(chǎn)、銀行授信245億6泛海建設(shè)公司債32億、銀行授信200億2327龍湖銀行授信180億、公司債14億1948富力公司債115億1159首創(chuàng)置業(yè)公司債10億、銀行授信100億11010保利公司債13億、定向增發(fā)78億11綠城銀行授信100億10012金融街公司債56億5613北京金隅14恒大15招商地產(chǎn)定向增發(fā)50億50資料來源：世經(jīng)未來整理資料來源：世經(jīng)未來整理圖6 重點房企融資情況統(tǒng)計五、熱點關(guān)注（一）銀行參與房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新，中海?綠城一號房地產(chǎn)投資信托計劃成功實施2009年4月15日，面臨巨大資金危機(jī)的綠城房地產(chǎn)與中海信托股份有限公司（以下簡稱中海信托）訂立了信托協(xié)議，成立中海綠城1號房地產(chǎn)投資基金，成為房地產(chǎn)融資方式的又一創(chuàng)舉。綠地、金地、SOHO中國、方興地產(chǎn)分列2至5位?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā) 展的通知》（國11條）綜合政策國務(wù)院此次“國11條”是對“國四條”的進(jìn)一步細(xì)化，細(xì)化政策包括：二套房貸款首付款比例不得低于４０％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價； 加強對閑置土地的調(diào)查處理，進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為； 進(jìn)一步加強土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理等等上調(diào)存款準(zhǔn)備金率貨幣政策央行中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。2009年12月14日溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。國土資源部9月1日下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理 促進(jìn)批而未用土地利用的通知》（簡稱《通知》），要求各地全面清理和摸清閑置土地情況，及時制訂批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見和整改方案；嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項目用地。三、取消城市房地產(chǎn)稅。 二手房交易土地增值稅、印花稅：免除 減免住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的規(guī)定期限：超過2年（含2年）： 減免；不足2年：差額征收（09年12月31日到期）《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》信貸政策國務(wù)院辦公廳08年12月加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量仍然保持平穩(wěn)，截至2009年第三季度末繼續(xù)保持貸款不良余額和不良貸款比率的雙下降。；%。其中綠城增長幅度最大，增長率為45%。如：上海市閔行區(qū)的“蓮花河畔景苑”土地中標(biāo)價為4600萬元，而該樓盤實際成本均價為4100元/每平方米，而合同銷售均價為14297元/每平方米，每平方米的利潤高達(dá)1萬元，這家開發(fā)商開發(fā)這個樓盤的實際利潤達(dá)4億元之巨。2009年四個一個城市中，廣州、深圳的住房價格上漲最快，%%，%，在70個大中城市中排名首位。伴隨著樓市交易狀況的持續(xù)好轉(zhuǎn)，各個開發(fā)商的商品房存貨也得到了極大的消化，這樣的形勢下，開發(fā)商拿地信心大幅度增加，圈地?zé)岢痹俅纬霈F(xiàn)。2009年房地產(chǎn)市場走出V型走勢，投資開發(fā)增長迅速，市場供不應(yīng)求，價格節(jié)節(jié)攀升，屢創(chuàng)新高；房地產(chǎn)市場的火爆催熱了土地市場，土地供應(yīng)放大，成交價格大幅上漲，溢價成交普遍，地王頻出；房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績創(chuàng)歷史新高，規(guī)模房企陣營迅猛擴(kuò)大，融資渠道多元化，融資額巨大，同時土地儲備進(jìn)一步擴(kuò)張；貨幣環(huán)境極度寬松，成為房地產(chǎn)市場的主要推動力，年底密集出臺調(diào)控政策，政策有收緊態(tài)勢。第二節(jié) 2009年中國房地產(chǎn)金融熱點問題分析2009年12月14日，溫家寶總理召開國務(wù)院常務(wù)會議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大措施。％。據(jù)3月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《2008年全國住房公積金管理情況通報》顯示，全國住房公積金繳存余額首次突破了萬億大關(guān)。約為2008年的5倍、2007年的2倍。2010年13月，利用外資99億元，%.六、居民住房貸款我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。五、利用外資融資最近幾年中國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長的勢頭和房地產(chǎn)發(fā)展的上升態(tài)勢使得外商對我國房地產(chǎn)市場的看法逐漸發(fā)生了改變。作為一種集合大眾資金，REITs為投資者提供的是以較低門檻和較高流動性投資于不動產(chǎn)的投資機(jī)會。 從房地產(chǎn)業(yè)的角度看，REITS是一種較適合商業(yè)性地產(chǎn)的證券化產(chǎn)業(yè)投資基金，為房地產(chǎn)企業(yè)打開新的融資之門的同時，也能有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性進(jìn)而降低銀行風(fēng)險。而銀信合作產(chǎn)品中，房產(chǎn)類產(chǎn)品平均期限縮短11天，%。調(diào)整《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》中有關(guān)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的規(guī)定，對符合一定監(jiān)管評級要求、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險管理水平較高的信托公司，適當(dāng)放寬對開發(fā)商資質(zhì)、資本金比例等的要求。據(jù)統(tǒng)計，%。2006年，投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品共發(fā)行99個，％；，％。之所以近兩年公司債市場如此火爆，主要是因為房地產(chǎn)貸款條件的收緊，這也導(dǎo)致了發(fā)債公司提高債券利率，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。之后幾年便沒有房地產(chǎn)債券融資。三、債券融資我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，但在隨后的6年中，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。雖然，近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在50％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度依然過高。第二章 2009年房地產(chǎn)金融業(yè)基本運行態(tài)勢分析第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場狀況為了滿足我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中對資金的大量需求，多元化的融資方式相繼誕生。房地產(chǎn)投資資金的增長意味著流動性約束的放松，這會降低居民的儲蓄意愿，不利于經(jīng)濟(jì)增長。四是房地產(chǎn)信貸作為貨幣政策的調(diào)控手段之一，可以通過貸款利率和信貸規(guī)模的雙重調(diào)控，發(fā)揮市場的自發(fā)調(diào)節(jié)作用，減輕經(jīng)濟(jì)波動影響，避免經(jīng)濟(jì)“硬著陸”。房地產(chǎn)金融的跟進(jìn)擴(kuò)大了房地產(chǎn)投資規(guī)模，使得房地產(chǎn)投資能夠以商品化、社會化、集約化的方式進(jìn)行，規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)，投資成本降低，投資效益明顯提高。一、房地產(chǎn)金融對我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用房地產(chǎn)金融的發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長的積極作用表現(xiàn)在四個方面。7297290其他房地產(chǎn)活動資料來源：國家統(tǒng)計局在房地產(chǎn)金融市場上，各參與主體都具有相對獨立的經(jīng)濟(jì)地位，以各自不同的方式和作用參與市場行為。7197190其他未列明的金融活動指上述未列明的金融活動。71其他金融活動指銀行、證券、保險以外的金融活動。6936930證券投資指在證券市場從事股票、基金、債券、期貨及其他有價證券的投資等活動。6896890其他銀行指政策性銀行的活動。廣義的房地產(chǎn)金融是指利用各種方法和工具為房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)各部門的籌資、融通、清算資金提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動；狹義的房地產(chǎn)金融是指金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為。同時，中小開發(fā)商紛紛出售股權(quán)、土地，尋求資金，實力強勁的大型開發(fā)商在國內(nèi)加快了“跑馬圈地”的步伐。從房地產(chǎn)開發(fā)周期來看，至少都要23年，如果要對商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)行持有型投資，至少還要35年；從住房金融服務(wù)來看，住房按揭貸款一般以1030年的居多，可見房地產(chǎn)投資對資金的期限要求較高。由于假按揭的申請人大多不具備還款能力且無還款意向，因此該類貸款已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。一旦遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，會引起房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)價格也將大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金較少，開發(fā)資金來源以銀行信貸等間接融資為主，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高。十、房地產(chǎn)金融行業(yè)風(fēng)險評價（一）政策風(fēng)險2009年末我國貨幣政策經(jīng)歷了由松到緊的變化，上半年對資金供給的釋放、信貸的放松為基調(diào)，最終達(dá)到拉動內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)的目的。我國對房地產(chǎn)調(diào)控的政策沒有改變，宏觀環(huán)境仍有許多不確定因素。其要求股權(quán)投資回報一般為10%30%；對于收購一些優(yōu)秀的物業(yè)再進(jìn)行轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售的項目，如果是自己會經(jīng)營，要求回報率為10%左右，如果轉(zhuǎn)售，回報要求超過20%；在債權(quán)投資項目上，其要求達(dá)到8%10%的回報率。房地產(chǎn)信托開始走俏市場。2009年集合資金信托投資于房地產(chǎn)的規(guī)模是449億元，幾乎占整個集合資金信托的34%。%。%左右。東中西各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)減少。萬年基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為，保險資金投資房地產(chǎn)應(yīng)該還是以購買優(yōu)質(zhì)物業(yè)并持有為主，不太可能涉及開發(fā)層面。（六）房地產(chǎn)保險市場發(fā)展情況2009年2月28日，十一屆全國人大常委會第七次會議表決通過了修訂后的《中華人民共和國保險法》，10月1日起將正式實施。（五）房地產(chǎn)信托基金2009年共發(fā)行204款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，較2008年134款增長了52%，創(chuàng)歷史新高；共成立181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模327億元，同比增長40%。其中，約為2008年的5倍、2007年的2倍。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款超高速增長，年末地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6678億元，同比增長超過100%，；房產(chǎn)開發(fā)貸款回升相對緩慢，%。個人住房貸款主要來源個人住房貸款來源包括商業(yè)銀行提供的商業(yè)性住房信貸、由公積金提供的政策性個人購房貸款和住房儲蓄或住房合作社提供的融資。其中，國內(nèi)貸款11293億元，%；利用外資470億元，%；企業(yè)自籌資金17906億元，%；其他資金27459億元，%。；%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯加快。其中，約為2008年的5倍、2007年的2倍。截至2009年年末，%。%，；%。（三）房地產(chǎn)市場價格情況房地產(chǎn)市場急劇升溫由于銷售行情十分火爆，開發(fā)商開始加大推盤力度，并逐漸取消08年以來的價格優(yōu)惠措施，房價止跌回升。09年，%。%，去年年初以來在10月份首次由負(fù)轉(zhuǎn)正；，%，增幅回落7個百分點。二是企業(yè)通過在資本市場收購、兼并、重組和整體上市等方式，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)做大做強，在促進(jìn)自身盈利水平不斷提高的同時，也推動了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展；三是金融市場交易工具創(chuàng)新步伐有所加快，增強了資產(chǎn)流動性，并為經(jīng)濟(jì)主體提供了多樣化的投資避險工具。（二）2009年我國金融市場狀況分析2009年，我國金融市場總體運行平穩(wěn)，市場流動性合理充裕。銀行業(yè)信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，中間業(yè)務(wù)快速發(fā)展，凈息差谷底回升。（二）房地產(chǎn)政策調(diào)整2009年的中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個急轉(zhuǎn)向上的行情。四、2009年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境分析（一）房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2009年，金融危機(jī)的影響逐漸減小，全國經(jīng)濟(jì)形式轉(zhuǎn)好，%。（二）市場深度僅限于一級市場目前我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款和住房公積金貸款等，這些都集中在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一級市場，對于房地產(chǎn)投資基金、個人住房抵押支持的證券（MBS）、抵押擔(dān)保證券等處于二級市場的金融產(chǎn)品，除去MBS正在建設(shè)銀行進(jìn)行試點外，其他產(chǎn)品目前還于理論研討階段，距離市場操作還相差甚遠(yuǎn)。會議同時明確表態(tài)“遏制部分城市房價過快上漲”。北京商品住宅和二手住宅分別累計上漲13%%，%%。而在西安本地，一些大開發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價新高的紀(jì)錄。在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中在其他資金中，定金及預(yù)收款3749億元，%；個人按揭貸款2193億元，%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914 億元，%；個人按揭貸款8403 億元，%。2009 年全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬億元，比上年增長 %，年內(nèi)各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速不斷回升，但仍處于 2000 年以來的最低水平。摘 要一、房地產(chǎn)金融市場狀況（一）開發(fā)融資市場我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。其中，商品住宅投資 萬億元，比上年增長 %，%。（二）購房融資來源我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。主要由個人按揭貸款、定金及預(yù)收款組成的其他資金為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長提供了動力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各項資金來源之首。2009年，70個大中城市中有69個城市房價累計上漲，商品住宅價格漲幅最高的10個城市分別為廣州、金華、深圳、?？凇刂?、湛江、北京、南京、寧波、杭州。（二）09年政策前松后緊由于金融危機(jī)導(dǎo)致的樓市“寒冬”，09年初，國家相繼出臺了通過降低交易稅，政府補貼、降低公積金首付比例和提高貸款額度等提高居民購買力；通過降低土地保證金比例，降低規(guī)劃費用簡化審批流程，放松對開發(fā)商的貸款等緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力；通過降低房地產(chǎn)投資項目資金比例，逐步取消建房限制等鼓勵房地產(chǎn)投資的政策。“國四條”、“國十一條”的相繼推出顯示了國家嚴(yán)控房地產(chǎn)投資的決心。（三）金融產(chǎn)品主要為銀行信貸根據(jù)中國人民銀行對我國房地產(chǎn)投資資金來源分析，有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，這一比例將高達(dá)70%以上。居民收入提高，工業(yè)總產(chǎn)值增速，2010年中國經(jīng)濟(jì)回升向好的趨勢進(jìn)一步確立。經(jīng)濟(jì)刺激計劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場回暖的重要宏觀背景，各級政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。證券業(yè)券商業(yè)績