房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀(guān)風(fēng)險(xiǎn)分析-wenkub.com
2025-06-13 12:37 本頁(yè)面
【正文】 相對(duì)于上海房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)宏觀(guān)調(diào)控的洗禮，房產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)將會(huì)發(fā)生分化，整個(gè)行業(yè)經(jīng)過(guò)重新洗牌，走上穩(wěn)健的理性發(fā)展之路。（5）寫(xiě)字樓需求旺盛，租金平穩(wěn)上升。融資渠道逐步向多元化發(fā)展，其中以信托基金和產(chǎn)業(yè)基金為投資來(lái)源的資金運(yùn)作模式將成為今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要運(yùn)作模式。過(guò)去幾年來(lái)需求和房?jī)r(jià)較快上升的勢(shì)頭會(huì)得到抑制，投機(jī)性炒房將被遏制，房?jī)r(jià)將在年內(nèi)趨向穩(wěn)定，上漲的增幅會(huì)明顯下降；上海市政府“兩個(gè)1000萬(wàn)”的安居房，使得低價(jià)位住房供應(yīng)的緊張狀態(tài)有所緩解，房?jī)r(jià)整體水平得到平抑。但從上述對(duì)國(guó)家實(shí)施宏觀(guān)調(diào)控政策的過(guò)程分析來(lái)看，如果最終市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，使得這輪調(diào)控不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)已形成的認(rèn)識(shí)判斷進(jìn)行分析，國(guó)家還會(huì)繼續(xù)運(yùn)用宏觀(guān)調(diào)控的諸多調(diào)控手段，與市場(chǎng)中存在的金融投資等不確定因素相博弈，據(jù)此可以判斷在國(guó)家諸多規(guī)范市場(chǎng)的措施得以執(zhí)行的情況下，終將會(huì)使市場(chǎng)得以理性回歸，并且會(huì)走上穩(wěn)健發(fā)展之路，從而結(jié)束該行業(yè)獲取超額利潤(rùn)的發(fā)展階段。這說(shuō)明，上海房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)宏觀(guān)調(diào)控的初步調(diào)整之后，雖然價(jià)格仍然在高位運(yùn)行，但從市場(chǎng)反映來(lái)看，到2005年7月份，商品住宅市場(chǎng)成交總量急速下降，其中，高價(jià)位、大套型住房成交量下降最為明顯。分析市場(chǎng)上存在的不確定因素，具體包括：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的國(guó)內(nèi)貸款雖然明顯下降，但總規(guī)模仍然偏大，特別是由房?jī)r(jià)拉動(dòng)的定金及預(yù)收款增長(zhǎng)迅速；（2）部分區(qū)域房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，集中開(kāi)發(fā)量過(guò)大，房地產(chǎn)價(jià)格仍然處于高位；（3）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行貸款依賴(lài)程度高，企業(yè)融資渠道單一；（4）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題十分突出，供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，大戶(hù)型、高價(jià)位商品住房供應(yīng)量仍然偏大，中低檔房屋開(kāi)發(fā)量不足；（5）住房保障制度建設(shè)相對(duì)滯后；（6）投資、投機(jī)性購(gòu)房比例相對(duì)過(guò)高（%，逐步接近國(guó)際上通行的20%警戒線(xiàn)）；（7）一些開(kāi)發(fā)商囤積土地、圈占土地的現(xiàn)象沒(méi)有得到有效解決；（8）一些樓盤(pán)涉嫌違規(guī)炒作、銷(xiāo)售等等。個(gè)人住房消費(fèi)貸款新增額也呈現(xiàn)逐月減少趨勢(shì)。其中，完成商品住宅投資4147億元，％；經(jīng)濟(jì)適用住房投資204億元，％。供求關(guān)系有所改善，1—%，5年來(lái)首次低于竣工面積；上半年，％。上半年，％。2．宏觀(guān)調(diào)控的適當(dāng)性分析分析國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)調(diào)控的適當(dāng)性，主要是分析國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的效果。由于中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處于發(fā)展、完善階段，因此政府通過(guò)財(cái)稅政策的制定、金融制度的改革、法律的完善等手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)的空間還很大，可以說(shuō)，政府對(duì)不成熟市場(chǎng)的干預(yù)信號(hào)會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可，并會(huì)產(chǎn)生重要的影響。1．宏觀(guān)調(diào)控的適時(shí)性分析由于房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，2003年中國(guó)人民銀行即對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展予以高度關(guān)注，并出于審慎的原因發(fā)出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控的呼聲。從國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控的路徑來(lái)看，國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控手段已日漸成熟，它充分運(yùn)用國(guó)家控制資源的能力，從土地、資金等資源供給的軟性調(diào)控起始發(fā)展到通過(guò)財(cái)政、稅收、金融、法律的制度性硬性調(diào)控，由此也反映了政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展認(rèn)識(shí)的深入。實(shí)際上從資金和土地兩個(gè)源頭控制了房地產(chǎn)供應(yīng)。上海對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行供應(yīng)和需求的雙向調(diào)控，既要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾，又要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。為了保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成破壞作用，作為投資增量顯著增加的房地產(chǎn)行業(yè)，就成為國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的首選對(duì)象；（2）國(guó)家建設(shè)部則認(rèn)識(shí)到“房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是社會(huì)問(wèn)題、政治問(wèn)題”。表2 2005年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽發(fā)布時(shí)間發(fā)布單位政 策 要 點(diǎn)20050306上海市政府《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》20050306上海市財(cái)政局上海市地稅局調(diào)整中低收入家庭購(gòu)房貸款貼息的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從每平方米不超過(guò)3500元調(diào)至4500元；對(duì)購(gòu)入未滿(mǎn)一年的商品住房出售征收5％的營(yíng)業(yè)稅，以及營(yíng)業(yè)稅稅額的11％的城建稅、教育費(fèi)附加和和
化學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1