房地產(chǎn)行業(yè)分析狀況-wenkub.com
2025-06-13 12:37 本頁面
【正文】 此外，中遠(yuǎn)發(fā)展和銀基發(fā)展的市凈率雖低，但這兩家公司的資產(chǎn)回報(bào)率和盈利的持續(xù)性遠(yuǎn)不如金地。以增發(fā)前股本計(jì)算,目前股價(jià)大約折讓20%。需要說明的是，(這部分面積并未包含在6月底的項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備中),。這種方法在理論上比較完善，但需要做多項(xiàng)假定，客觀性較差。+對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，周轉(zhuǎn)率偏低未必是經(jīng)營效率低下的反映，相反在房價(jià)和地價(jià)持續(xù)上漲的過程中，反而是公司決策能力高超的體現(xiàn)。2001年，公司發(fā)行新股后，雖然凈資產(chǎn)增長了210%，但其凈資產(chǎn)收益率仍屬于中等以上的水平。 財(cái)務(wù)比較 我們比較了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)上市的財(cái)務(wù)指標(biāo)。金地的策略是將重心放在社會(huì)中堅(jiān)（占70%）層次上，同時(shí)兼顧年輕白領(lǐng)和中產(chǎn)精英的需求，為中產(chǎn)階層各個(gè)主要層次的客戶提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)，從而建立清晰的客戶梯度，提高客戶忠誠度，實(shí)現(xiàn)金地品牌價(jià)值最大化。招商地產(chǎn)從去年開始也開始了跨區(qū)域的發(fā)展，但仍處于轉(zhuǎn)型過程中。金地集團(tuán)的項(xiàng)目開工、建設(shè)和銷售均能按計(jì)劃進(jìn)行，各項(xiàng)目竣工時(shí)的銷售率仍維持在95%以上 ■未來三年內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)增長速度仍將保持78%價(jià)格方面，從2003年9月份以來，武漢市商品房銷售均價(jià)連續(xù)三個(gè)季度加速上揚(yáng)（%、%、%），%的單季漲幅為近年之最。根據(jù)武漢房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)，2003年全年武漢完成了29塊片區(qū)、總占地面積為8267畝的舊城改造，%,全市的拆遷面積達(dá)到260萬平米，%,拆遷戶數(shù)為24433戶，比02年增加了11413戶。在這種背景之下，武漢的房價(jià)在全國省會(huì)級(jí)城市中屬于偏低水平。最近幾年，武漢出現(xiàn)了明顯的正面變化：城市建設(shè)和招商引資的力度明顯增強(qiáng)，已有多條地鐵和過江隧道項(xiàng)目通過國家審批。相反，居民的收入?yún)s持續(xù)增加。截至2004年第三季度數(shù)據(jù)，已經(jīng)回到2000年以前的低位，這表明市場(chǎng)正朝著更為平衡、健康的方向發(fā)展。值得關(guān)注的是，從今年起北京房價(jià)出現(xiàn)了比較明顯的回升。價(jià)格方面，深圳住宅價(jià)格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價(jià)的漲幅，因此，房價(jià)收入比總體上是處于逐年下降的，這點(diǎn)與全國的情況相似。我們將歷年的新開工面積減去當(dāng)年的竣工面積后的數(shù)值，來衡量供應(yīng)量的變化?！ √貐^(qū)外城市化帶來發(fā)展契機(jī) 2003年深圳市的國內(nèi)生產(chǎn)總值為2861億元，%，達(dá)到八年新高，在全國居第四位。從2003年下半年起，上海市政府也推出了一系列的政策，包括：加大對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度，放慢動(dòng)拆遷、限制期房轉(zhuǎn)讓、增加中低價(jià)住宅用地供應(yīng)，實(shí)施房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上備案制度、健全住房保障體系等一系列措施。2003年，%，預(yù)計(jì)04年將進(jìn)一步放慢到10%左右，而明年可能會(huì)更低。因此，從2003年起，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些非理性的成份?！ 慕衲觊_始，政府采取了包括加息在內(nèi)的一系列的調(diào)控措施來抑制房價(jià)的上漲?！ 《唐诩词钩霈F(xiàn)調(diào)整，長期仍然可以看好 不可否認(rèn)的是，從2003年起全國房價(jià)出現(xiàn)了上漲加速的趨勢(shì)?！ ∷?、行業(yè)背景及區(qū)域分析 中國住宅產(chǎn)業(yè)————— 物業(yè)管理 物業(yè)管理則是金地早期為樹立品牌而進(jìn)入的領(lǐng)域?！ 》康禺a(chǎn)不良資產(chǎn)處置 公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)。金地也看到了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來趨勢(shì)，從培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗(yàn)的角度出發(fā)，開始逐步涉足這些領(lǐng)域。目前該項(xiàng)目正在前期設(shè)計(jì)中，預(yù)計(jì)可在06年提供利潤貢獻(xiàn)。該項(xiàng)目占地面積約為60萬平米。第一組團(tuán)在04年下半年推出，銷售情況良好。,將分成六期開發(fā)。武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區(qū)，是武漢市二環(huán)線內(nèi)為數(shù)不多的可大規(guī)模開發(fā)的中心地塊。項(xiàng)目對(duì)外推出之后，當(dāng)即受到各界好評(píng),成為業(yè)界學(xué)習(xí)的典范。該項(xiàng)目將在05年及06年為集團(tuán)提供利潤貢獻(xiàn)?！ 。?）上海浦東未來域 ■項(xiàng)目一期800畝已經(jīng)開工，其中包括占地100畝的公園和建筑面積約為21萬平米的住宅。憑借超前的設(shè)計(jì)和極佳品質(zhì)，該樓盤在當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場(chǎng)上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,銷售勢(shì)頭非常不錯(cuò)，每次推盤的預(yù)售率都在95%以上，而售價(jià)從最初的4300元/平米提高到了目前的5500元/平米。格林春岸位于嘉定區(qū)的中心地帶，為一舊城改造項(xiàng)目，公司擁有100%的權(quán)益。南翔雖屬于嘉定區(qū)，但距離市中心不足1小時(shí)的車程，為嘉定區(qū)最靠近市區(qū)的地塊。南區(qū)則由一幢甲級(jí)寫字樓、一幢服務(wù)式公寓和一個(gè)三層的商業(yè)設(shè)施組成，預(yù)計(jì)將在07年產(chǎn)生利潤貢獻(xiàn)。北京金地國際花園是對(duì)公司2004年盈利貢獻(xiàn)最大的一個(gè)項(xiàng)目，也是金地集團(tuán)在北京提升品牌形象的力作，公司在項(xiàng)目中擁有60%權(quán)益。 針對(duì)目標(biāo)客戶的需求，公司將通過兩方面的能力提升，為客戶提供高品質(zhì)的居住空間和增值服務(wù)：一方面，公司采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，通過提高產(chǎn)品的附加值來提高客戶的價(jià)值。結(jié)合現(xiàn)有的項(xiàng)目儲(chǔ)備，未來將基本形成“長、中、短搭配”的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。這樣的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)是公司上一輪土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略所形成的結(jié)果，并實(shí)現(xiàn)了很高的土地增值，公司這幾年的高毛利率體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略的成功。在第二個(gè)層次，公司計(jì)劃在中、西部內(nèi)陸地區(qū)挑選若干個(gè)具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行某鞘?，設(shè)立分公司進(jìn)行長期運(yùn)作。所謂區(qū)域性公司，是指金地在中國經(jīng)濟(jì)增長最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈———長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，設(shè)立負(fù)責(zé)三大片區(qū)項(xiàng)目管理的區(qū)域性公司。 全國性擴(kuò)張戰(zhàn)略———多層次、高質(zhì)量的有序擴(kuò)張 從1998年的住房制度改革開始，中國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速增長的階段；另一方面，中國各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平差距較大，總體上呈現(xiàn)此起彼伏的態(tài)勢(shì)?！ 《l(fā)展戰(zhàn)略 遠(yuǎn)景———“做中國最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)” 金地的遠(yuǎn)景是“做中國最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)”，其對(duì)價(jià)值的定義包括四個(gè)主要方面：第一、為正在形成和壯大的中產(chǎn)階層提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)；第二、為股東和投資者創(chuàng)造最大的價(jià)值；第三、為員工提供良好的職業(yè)環(huán)境和發(fā)展機(jī)會(huì)；第四、為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。第二、團(tuán)隊(duì)的凝聚力極強(qiáng)。因此，公司開發(fā)的產(chǎn)品都能受到了客戶和業(yè)內(nèi)廣泛的認(rèn)可，項(xiàng)目的銷售率都非常高。 卓越的產(chǎn)品開發(fā)能力 金地強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的人本、優(yōu)質(zhì)和創(chuàng)新?！ ∏罢靶缘膽?zhàn)略 金地非常重視前瞻性的戰(zhàn)略思考，“快人一步”是金地的指導(dǎo)思想和不懈追求。 所謂“延期支付計(jì)劃”是指公司每年確定一個(gè)合理的業(yè)績
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