房地產(chǎn)行業(yè)分析狀況-閱讀頁
2025-07-01 12:37本頁面
【正文】 資環(huán)境，近幾年國內(nèi)外的資金大量涌入，外來人口的持續(xù)增長產(chǎn)生了源源不斷的需求；第三、過去幾年，上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和動拆遷投資巨大，提升了環(huán)境和地段價(jià)值；第四、自內(nèi)外銷并軌之后，海外人士購房需求被大大激發(fā)，在人民幣升值的預(yù)期下，海外資金紛紛投資于上海的房地產(chǎn)。因此，從2003年起，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些非理性的成份?！ ⊥恋毓?yīng)已放慢，在建規(guī)模并不大 值得關(guān)注的是，從今年起，土地的供應(yīng)速度出現(xiàn)了明顯的放慢。2003年，%，預(yù)計(jì)04年將進(jìn)一步放慢到10%左右，而明年可能會更低。綜合分析，我們認(rèn)為雖然上海的房價(jià)高企，但由于供應(yīng)的放緩，兩至三年內(nèi)未必會出現(xiàn)大幅下跌。從2003年下半年起，上海市政府也推出了一系列的政策，包括：加大對土地供應(yīng)的調(diào)控力度，放慢動拆遷、限制期房轉(zhuǎn)讓、增加中低價(jià)住宅用地供應(yīng)，實(shí)施房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上備案制度、健全住房保障體系等一系列措施。 深圳———空置率見底，未來房價(jià)看漲 前幾年，深圳的房地產(chǎn)市場總體上處于調(diào)整吸納存量的過程中?！ √貐^(qū)外城市化帶來發(fā)展契機(jī) 2003年深圳市的國內(nèi)生產(chǎn)總值為2861億元，%，達(dá)到八年新高，在全國居第四位。2003年6月CEPA的簽署、2003年底，深圳特區(qū)外城市化進(jìn)程全面啟動，以及地鐵建設(shè)等城市基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，將使深圳房地產(chǎn)市場面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇。我們將歷年的新開工面積減去當(dāng)年的竣工面積后的數(shù)值，來衡量供應(yīng)量的變化。 銷售率回升，房價(jià)收入比下降 銷售方面，我們將歷年的竣工面積與銷售面積之差定義為空置量的變化，而銷售面積與竣工面積的商定義為銷售率。價(jià)格方面，深圳住宅價(jià)格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價(jià)的漲幅，因此，房價(jià)收入比總體上是處于逐年下降的，這點(diǎn)與全國的情況相似?！ ”本獖W運(yùn)帶動基建，房價(jià)穩(wěn)中趨升 前幾年，北京房地產(chǎn)市場同樣處于調(diào)整消化存量的過程中。值得關(guān)注的是，從今年起北京房價(jià)出現(xiàn)了比較明顯的回升?！ 》康禺a(chǎn)投資回歸理性 2001年以前，北京市的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了過快的增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地經(jīng)濟(jì)的增長速度。截至2004年第三季度數(shù)據(jù)，已經(jīng)回到2000年以前的低位，這表明市場正朝著更為平衡、健康的方向發(fā)展。最近4年，北京的施工與銷售面積之比基本穩(wěn)定在45倍區(qū)間；而銷售面積與竣工面積之比維持在70%以上，并逐年提高，這表明市場在逐步消化存量之后，供求關(guān)系已經(jīng)大為緩和。相反，居民的收入?yún)s持續(xù)增加?！ ∥錆h最近幾年，武漢出現(xiàn)了明顯的正面變化：城市建設(shè)和招商引資的力度明顯增強(qiáng)，已有多條地鐵和過江隧道項(xiàng)目通過國家審批。我們認(rèn)為，未來三至五年內(nèi)，武漢的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場將有相當(dāng)大的發(fā)展機(jī)會，這一點(diǎn)與當(dāng)前的天津和三年前上海的情況很類似。在這種背景之下，武漢的房價(jià)在全國省會級城市中屬于偏低水平。因此，武漢的高檔商品住宅市場具有巨大的潛力。根據(jù)武漢房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)，2003年全年武漢完成了29塊片區(qū)、總占地面積為8267畝的舊城改造，%,全市的拆遷面積達(dá)到260萬平米，%,拆遷戶數(shù)為24433戶，比02年增加了11413戶?！ ⌒枨笸ⅲ績r(jià)加速上揚(yáng) 2003年，武漢市商品房銷、％，％，增幅巨大。價(jià)格方面，從2003年9月份以來，武漢市商品房銷售均價(jià)連續(xù)三個季度加速上揚(yáng)（%、%、%），%的單季漲幅為近年之最。因此，我們認(rèn)為武漢住宅市場供不應(yīng)求的局面至少還會維持兩至三年，而房價(jià)正處于起飛的初期。未來三年內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)增長速度仍將保持78%利率的上調(diào)幅度和頻率是溫和的，三年內(nèi)累積加息幅度不超過2% ■金地集團(tuán)的項(xiàng)目開工、建設(shè)和銷售均能按計(jì)劃進(jìn)行，各項(xiàng)目竣工時(shí)的銷售率仍維持在95%以上 ■我們對比了不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)商，并結(jié)合當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)的特征后認(rèn)為：在未來十年甚至更長的時(shí)間段內(nèi)，全國性布局的房地產(chǎn)公司具有更好的發(fā)展前景，主要理由包括：第一、中國的房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入一個持續(xù)的高速增長階段，這為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者提供了廣闊的增長空間，全國性開發(fā)商的擴(kuò)張能力更強(qiáng)；第二、中國的房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化水平都比較低，因此全國性開發(fā)商可以通過經(jīng)驗(yàn)和信息資源的共享，提高專業(yè)化水平；第三、中國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌知名度比較弱，全國性的品牌更是屈指可數(shù)，未來行業(yè)的競爭將由項(xiàng)目的競爭轉(zhuǎn)向品牌的競爭，這一方面全國性的開發(fā)商又可以占得先機(jī)。招商地產(chǎn)從去年開始也開始了跨區(qū)域的發(fā)展，但仍處于轉(zhuǎn)型過程中?！ 〗鸬氐哪繕?biāo)客戶群鎖定為國內(nèi)正在迅速成長的中產(chǎn)階層，其產(chǎn)品檔次明顯高于普通住宅，因此其盈利能力也略高于行業(yè)平均。金地的策略是將重心放在社會中堅(jiān)（占70%）層次上，同時(shí)兼顧年輕白領(lǐng)和中產(chǎn)精英的需求，為中產(chǎn)階層各個主要層次的客戶提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)，從而建立清晰的客戶梯度，提高客戶忠誠度，實(shí)現(xiàn)金地品牌價(jià)值最大化。因此，大多數(shù)的地產(chǎn)商只能提供同質(zhì)化的產(chǎn)品和獲得行業(yè)平均水平的利潤率，而無法享受到客戶支付的溢價(jià)。 財(cái)務(wù)比較 我們比較了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)上市的財(cái)務(wù)指標(biāo)。從資產(chǎn)回報(bào)率的角度來看，金地也處于領(lǐng)先的地位。2001年，公司發(fā)行新股后，雖然凈資產(chǎn)增長了210%，但其凈資產(chǎn)收益率仍屬于中等以上的水平。如果剔除這些特殊因素，公司的總資產(chǎn)收益率應(yīng)該也在行業(yè)平均水平之上。對于房地產(chǎn)公司而言，周轉(zhuǎn)率偏低未必是經(jīng)營效率低下的反映，相反在房價(jià)和地價(jià)持續(xù)上漲的過程中，反而是公司決策能力高超的體現(xiàn)。幸好，完成增發(fā)以后，公司的資產(chǎn)負(fù)債率將大幅下降到50%左右的安全水平。+債務(wù)的價(jià)值， 保守起見，一般的評估中都忽略無形資產(chǎn)的價(jià)值（品牌及商譽(yù)）。這種方法在理論上比較完善，但需要做多項(xiàng)假定，客觀性較差。這種方法簡單明了，但有時(shí)限于缺乏可參照的市場成交價(jià)或當(dāng)成交價(jià)顯失公允時(shí)，將給評估帶來困難。需要說明的是，(這部分面積并未包含在6月底的項(xiàng)目及土地儲備中),。對于金地集團(tuán)的未售項(xiàng)目及土地儲備，我們分別采用上述兩種方法進(jìn)行評估。以增發(fā)前股本計(jì)算,目前股價(jià)大約折讓20%。從市盈率的角度，金地集團(tuán)的05年的預(yù)測市盈率是最低的。此外，中遠(yuǎn)發(fā)展和銀基發(fā)展的市凈率雖低，但這兩家公司的資產(chǎn)回報(bào)率和盈利的持續(xù)性遠(yuǎn)不如金地?！ ∽ⅲ航鸬丶瘓F(tuán)04年的每股收益按增發(fā)后的股本估算，萬科05年的每股收益預(yù)測未考慮可能發(fā)生的轉(zhuǎn)股因素影響
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