【正文】 面積進(jìn)行了限制。北京市從2001年開(kāi)始在經(jīng)濟(jì)適用住房招投標(biāo)或項(xiàng)目批復(fù)時(shí)，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾套內(nèi)建筑面積80平方米以下的戶(hù)型占絕大多數(shù)，原則上單套戶(hù)型面積不超過(guò)120平方米。從目前市場(chǎng)的供給也可以看出，戶(hù)型結(jié)構(gòu)、面積更趨于合理化，基本上是標(biāo)準(zhǔn)型或緊湊型2居室的面積要求，盲目的大面積已不被市場(chǎng)所接納。 從戶(hù)型來(lái)看，購(gòu)房者對(duì)戶(hù)型結(jié)構(gòu)的需求更趨于居住型，主要集中在二居室，打破了以往二居室和三居室占同等戶(hù)型需求的格局。同時(shí)，一居室經(jīng)過(guò)去年的炒作后，呈現(xiàn)需求下降的趨勢(shì)。圖48 經(jīng)濟(jì)適用房戶(hù)型需求分布 為了保證中低收入者能夠買(mǎi)到經(jīng)濟(jì)適用房，有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了購(gòu)房者收入審核的有關(guān)規(guī)定。從現(xiàn)在起，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)商可在政府限價(jià)的基礎(chǔ)上，按住房樓層、朝向等上下浮動(dòng)，其幅度不得超過(guò)基準(zhǔn)價(jià)的3%，整棟樓房市場(chǎng)價(jià)格不得突破政府限定的最高售價(jià)。圖49 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格（單價(jià)）需求分布從總價(jià)來(lái)看，40萬(wàn)是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格門(mén)檻，總價(jià)需求在40萬(wàn)以下的約占90%，另外約有10%的潛在用戶(hù)可以承受4050萬(wàn)的總價(jià)。 從需求角度看，北京城市居民的住房水平還很低，目前人均住房建筑面積剛剛超過(guò)20平方米，未來(lái)幾年還有8000—9000萬(wàn)平方米的發(fā)展空間，至少還需要有610年的快速發(fā)展時(shí)期。潛在用戶(hù)對(duì)于基本生活設(shè)施的要求比較強(qiáng)烈：比如像“超市”、“菜市場(chǎng)”、“銀行”、“藥房”等；另外對(duì)“餐飲”、“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”、“健身中心”的需求程度也比較高；對(duì)于“書(shū)店”、“24小時(shí)便利店”、“美容美發(fā)”、“洗衣店”均存在一定需求。主力購(gòu)房人群與去年相比，以地鐵為主要出行方式的人數(shù)大幅度增加。一方面，地鐵的建設(shè)是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，隨著城市的建設(shè)擴(kuò)大，臃腫的地上公交遠(yuǎn)遠(yuǎn)解決不了出行的瓶頸。另一方面，政府為了改善城市交通現(xiàn)狀，大力修建城市地鐵和輕軌，已經(jīng)通車(chē)的13號(hào)線(xiàn)和即將通車(chē)的京通線(xiàn)，建設(shè)中的地鐵5號(hào)線(xiàn)以及規(guī)劃的十幾條線(xiàn)路，將建成四通八達(dá)的地鐵交通網(wǎng)。注：以上圖表數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》、《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》、《中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)》等眾多媒體，經(jīng)國(guó)研網(wǎng)編輯整理而成。 ，%，%，%%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各類(lèi)投資主體中，%；，%；，%。6月末。6月，中房上海綜合指數(shù)為1002點(diǎn)，較上月上漲22點(diǎn)，%；較去年末上漲111點(diǎn)，%；較去年同期上漲179點(diǎn)，%。中房上海辦公樓指數(shù)為1076點(diǎn)，較上月上漲7點(diǎn)，%；較去年末上漲76點(diǎn)，%；較去年同期上漲123點(diǎn)，%。個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)快于房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款的增長(zhǎng)。說(shuō)明目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款在繼續(xù)向購(gòu)房者傾斜，總的貸款形態(tài)和導(dǎo)向符合市場(chǎng)發(fā)展方向。因?yàn)槿司幼∶娣e的多少，反映了人們實(shí)際的居住狀況。因此，這一指標(biāo)能反映出市場(chǎng)對(duì)房屋的長(zhǎng)期需求情況。 單位：平方米年份1993199419951996199719981999200020012002市區(qū)人均居住面積8其中2002年的數(shù)據(jù)根據(jù)最新公布的統(tǒng)計(jì)資料。照此速度推測(cè)，上海房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展期至少還有十年以上。隨著人們對(duì)住房要求的提高，以及在城市建設(shè)中，許多早期的建筑被改造，這一時(shí)期還會(huì)更長(zhǎng)。要推測(cè)房產(chǎn)短期的走勢(shì)，必須確定一個(gè)判別的依據(jù)或是方法，可以依據(jù)當(dāng)年商品住宅的積壓量，即每年的商品住宅供應(yīng)量與需求量之差，也就是當(dāng)年商品住宅的竣工量與銷(xiāo)售量之差。而價(jià)格只是這一供求關(guān)系的表象。 從圖413中可以看到1995年至2002年上海當(dāng)年商品住宅積壓的情況變化。“0”以下的數(shù)值，是當(dāng)年市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況，在這一年里，市場(chǎng)在消化前期的積壓房屋。 根據(jù)以上分析可以判斷，雖然上海目前的房?jī)r(jià)仍在上漲，但是在2002年時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)悄悄地發(fā)生了變化。（三）供需總量趨于一致經(jīng)過(guò)綜合分析我們認(rèn)為，2003年上海的商品住宅竣工面積與銷(xiāo)售面積將趨于一致，具體分析如下：19952002年，上海商品房銷(xiāo)售面積大于竣工面積的幅度在加大，但在2002年這一趨勢(shì)開(kāi)始減小。表44 1995年2002年上海商品住宅供需情況單位：萬(wàn)平方米 注：2001年以前的資料來(lái)源《2002年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》，其中的開(kāi)工面積根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)計(jì)算得出。 19952002年，上海的商品住宅竣工量和施工面積都在大幅上升，每年的新開(kāi)工面積也有著大幅的增加。由此可見(jiàn)，在未來(lái)的兩三年中，上海的商品住宅供應(yīng)量是比較可觀的。圖414 19982002年商品住宅竣工與銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率情況2002年的增長(zhǎng)幅度與2001年相比，不僅在相對(duì)數(shù)上有了很大程度的減少，同時(shí)，在絕對(duì)數(shù)上也有很大幅度的減少。根據(jù)這一跡象，上海樓市的需求量雖說(shuō)仍舊很大，但是增幅已經(jīng)開(kāi)始趨緩。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素分析（一）一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，隱含著導(dǎo)致供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)。同期全市商品房竣工面積11825萬(wàn)平方米，在建面積約6000萬(wàn)平方米，合計(jì)約18000萬(wàn)平方米，減去原劃撥土地上建造面積(粗略估算這部分面積為6000萬(wàn)平方米)，則在出讓土地面積上已竣工及在建面積之和約為12000萬(wàn)平方米，則其占用土地面積為7500萬(wàn)平方米。則可建商品房12694萬(wàn)平方米。如果再加上舊區(qū)改造以及不規(guī)范的土地征用和出讓面積，目前市場(chǎng)上的土地實(shí)際供應(yīng)總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于計(jì)劃總量。（二）一級(jí)市場(chǎng)缺乏有效調(diào)控手段，隱含著產(chǎn)生價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。本市現(xiàn)有的土地收購(gòu)儲(chǔ)備方式，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)政府儲(chǔ)備土地的功能，大多數(shù)的收購(gòu)行為都是經(jīng)營(yíng)行為。其中隱含著產(chǎn)生價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。由于市場(chǎng)走勢(shì)良好以及內(nèi)外銷(xiāo)住宅歸并，本市局部地區(qū)高檔商品住宅緊俏，出現(xiàn)暫時(shí)性的求大于供局面，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商盲目樂(lè)觀，追求開(kāi)發(fā)高價(jià)大套型住宅，以期獲取高額回報(bào)。但是，高價(jià)住宅市場(chǎng)消費(fèi)容量畢竟有限，而且統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已表明，高端住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)趨緩，個(gè)別項(xiàng)目甚至已開(kāi)始下降。（四）稅收政策的調(diào)整，隱含著挫傷消費(fèi)者信心的風(fēng)險(xiǎn)。1998年至2001年，個(gè)人購(gòu)房辦理抵扣所得稅的商品住宅約20萬(wàn)套。雖然從絕對(duì)數(shù)值上分析，上述兩項(xiàng)稅收政策的調(diào)整不至于對(duì)市場(chǎng)形成致命打擊。（五）投資型購(gòu)房的增長(zhǎng)，隱含著較高的還貸風(fēng)險(xiǎn)。如果上海樓市投資者增長(zhǎng)過(guò)快，達(dá)到一定比例，在投資收益達(dá)不到銀行還款本息的情況下，勢(shì)必給還貸帶來(lái)壓力，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，不僅給房地產(chǎn)業(yè)，而且給銀行業(yè)帶來(lái)巨大沖擊。Ⅴ 政策述評(píng)解析“121”房貸新政一、出臺(tái)背景背景之一：“三多三少”的業(yè)態(tài)不可能通過(guò)市場(chǎng)自動(dòng)糾正。房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的態(tài)勢(shì)越來(lái)越明顯。商品房?jī)r(jià)格嚴(yán)重偏離居民收入比例，普通與高檔商品房供求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，使得廣大居民住房消費(fèi)難以啟動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。銀行資金占用越來(lái)越多，社會(huì)資金投入越來(lái)越少。 背景之二：現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸政策并未落到實(shí)處。與此同時(shí)，央行發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)貸款主要存在四個(gè)問(wèn)題：一是對(duì)“四證”不齊全的項(xiàng)目，發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或逃避央行“四證”規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；二是在開(kāi)發(fā)商自有資金尚未達(dá)到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資30%的情況下，發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；三是放松個(gè)人住房貸款條件，降低首付比例，以個(gè)人住房貸款的名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的政策規(guī)定；四是違反現(xiàn)房管理規(guī)定，對(duì)期房發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過(guò)10年的規(guī)定。近幾年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展：1998年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2680億元，2002年達(dá)到6616億元；個(gè)人住房貸款余額1997年為190億元，2002年達(dá)到8253億元。部分地區(qū)的商業(yè)銀行為搶占市場(chǎng)份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，一定程度上助長(zhǎng)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過(guò)熱傾向。二、爭(zhēng)議和難點(diǎn)此次房貸政策的調(diào)整，在房地產(chǎn)界引發(fā)了不少爭(zhēng)議： （一）高價(jià)房如何定位？新房貸政策中涉及高價(jià)房概念，但目前全國(guó)范圍內(nèi)并沒(méi)有一個(gè)比較權(quán)威的定義。但實(shí)踐看來(lái)，由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，在內(nèi)地欠發(fā)達(dá)地區(qū)，城鎮(zhèn)居民為購(gòu)房而省吃?xún)€用的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的人們已開(kāi)始用手中的錢(qián)進(jìn)行投資，開(kāi)始換房，改善居住條件，因此，高、中、低價(jià)房的確定應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，與當(dāng)?shù)芈毠て骄杖胂噙m應(yīng)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)調(diào)查，%的大城市居民家庭擁有兩套以上的住房。因此，在這個(gè)問(wèn)題上央行的政策還需注意實(shí)踐中的可操作性。SOHO中國(guó)有限公司董事局主席潘石屹表示，期房不給辦按揭是不科學(xué)的。（四）地域性是否能夠得到充分尊重？由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)成為典型的區(qū)域性市場(chǎng)，各個(gè)地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景的差異，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈異樣性，如果全國(guó)使用一個(gè)共同的政策，很難避免存在一些天然的矛盾。截止到2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額已經(jīng)達(dá)到18357億元，%。三、各方諫言（一）對(duì)信貸消費(fèi)的影響潘石屹 （SOHO中國(guó)有限公司董事局主席）：“121”號(hào)文件對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響面是100%，該文件不僅限制投資、抑制流通，其最具顛覆性的內(nèi)容是對(duì)消費(fèi)信貸做了限制。而根據(jù)央行的規(guī)定，商業(yè)用房就是指辦公用房和商鋪，現(xiàn)在要在竣工備案之后才能發(fā)放貸款。 任志強(qiáng) （北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁）：要防范金融風(fēng)險(xiǎn)是正確的，但以控制貸款規(guī)模來(lái)達(dá)到這一目的是不恰當(dāng)?shù)?。銀行可以對(duì)違規(guī)的呆死賬和不違規(guī)的呆死賬進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，看看它們的比例。不能因?yàn)檫`規(guī)貸款出了問(wèn)題，就認(rèn)為貸款是原罪。王石（萬(wàn)科董事長(zhǎng)）：地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的形成與按揭消費(fèi)的關(guān)系不大，問(wèn)題主要是出在土地獲得環(huán)節(jié)。這就是為什么一些民營(yíng)企業(yè)在拍賣(mài)土地的時(shí)候?qū)掖尾挥?jì)成本地大筆買(mǎi)入的原因之一。面向個(gè)人的樓宇按揭貸款，對(duì)于一般銀行來(lái)說(shuō)，除開(kāi)惡性的欺詐假按揭方式之外，是相當(dāng)有保障、收益也比較豐厚的業(yè)務(wù)，銀行樂(lè)于推進(jìn)、不愿意受到限制是可以理解的。如果房地產(chǎn)投資和貸款上的一些問(wèn)題不及時(shí)加以解決，將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。張立群（國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究員）：判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱，要綜合短期和長(zhǎng)期情況看。但從長(zhǎng)期來(lái)看，這種發(fā)展勢(shì)頭是否能夠持續(xù)尚存疑問(wèn)。其次，地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)制還不完善，土地使用權(quán)交易市場(chǎng)、土地公開(kāi)招標(biāo)等條件現(xiàn)在并未成熟。泡沫消化的規(guī)則目前還未明確，消化的責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)也屬未知。從房地產(chǎn)目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，這方面的問(wèn)題并不是非常突出，所以，不要把房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的勢(shì)頭打壓下去，要從發(fā)展和資金供應(yīng)上提供支持。從這幾方面說(shuō)，其出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)都無(wú)可非議，關(guān)鍵是同產(chǎn)業(yè)的結(jié)合點(diǎn)要選好。這個(gè)文件如果完全執(zhí)行，很可能造成企業(yè)資金鏈中斷、大批項(xiàng)目爛尾、企業(yè)倒閉的后果。這表明，北京、上海、浙江等地企業(yè)資金依賴(lài)外部程度高于廣東?？傮w判斷是廣東的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的在建規(guī)模偏大，今后12年內(nèi)市場(chǎng)將供過(guò)于求。（四）文件初衷能否實(shí)現(xiàn)？陳學(xué)軍（房地產(chǎn)咨詢(xún)公司戴德梁行助理董事）：“121”政策的出臺(tái)不是為了打壓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，而是為“結(jié)構(gòu)調(diào)整”拉開(kāi)了序幕。今年，國(guó)務(wù)院主管部委又從資金、土地和項(xiàng)目審批入手，三管齊下，迫使被認(rèn)為是“過(guò)熱”的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。但這個(gè)政策只能是權(quán)益之計(jì)，因?yàn)榱己玫脑竿幢啬軒?lái)良好的結(jié)果。因此可以認(rèn)為這個(gè)政策會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲。如此以來(lái)，中底層收入者并不能得到真正的實(shí)惠，而高收入者卻根本不會(huì)受到政策的影響。印紳華 （上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、資金密集型、管理密集型的投資行為。所以，現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)融資來(lái)說(shuō)，只有銀行信貸一條路。此時(shí)，占據(jù)土地一級(jí)市場(chǎng)的都是外資企業(yè)，而它們更偏向于高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)。因此，發(fā)展商就要通過(guò)社會(huì)融資，結(jié)果是其利息負(fù)擔(dān)更重，更重的利息負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上面去。因此，央行為了分散信貸風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該健全“再抵押市場(chǎng)”和“按揭擔(dān)?！钡葯C(jī)制，加快金融體制改革，而不是加強(qiáng)行政調(diào)控。但從長(zhǎng)期看，“121”房貸新政卻會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的作用，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)格局和開(kāi)發(fā)模式發(fā)生深刻變化，促使中國(guó)的土地使用權(quán)出讓向規(guī)范化方向發(fā)展；促使房地產(chǎn)企業(yè)從不誠(chéng)信向誠(chéng)信方向發(fā)展；促使房地產(chǎn)投資的“投機(jī)性”規(guī)范，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化生產(chǎn)，提高行業(yè)的集約化程度；有利于促進(jìn)房地產(chǎn)金融工具的優(yōu)化，有可能成為銀行金融產(chǎn)品創(chuàng)新、金融市場(chǎng)拓展的契機(jī)。