【正文】 投資和對各階段價值活動的資源整合和控制上報批 /審核辦理規(guī)劃證投資計劃 竣工驗收 出租25但利潤重心一直處于產(chǎn)業(yè)上游，以地產(chǎn)經(jīng)營為主的城市運營商將獲得價值鏈上的最大利潤產(chǎn)品定位 土地儲 備 產(chǎn)品設計 產(chǎn)品建造 售后服務營銷地產(chǎn)運作 房產(chǎn)運作n角色定位－城市運營商主導 “一級半 ”市場，承上（政府）啟下（一般房地產(chǎn)商）；n開發(fā)模式－城市運營商以大盤開發(fā)為特征，非住宅開發(fā)是其重要組成；n開發(fā)內(nèi)容－城市運營商主要從事新城開發(fā)和舊城改造、主題城區(qū)、開發(fā)區(qū)升級換代、旅游休閑產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、會展經(jīng)濟；n城市運營商要有預見性、組織性，要在城市規(guī)劃的大勢下做文章，傳統(tǒng)發(fā)展商則是被動開發(fā)。 ? 城市運營商要善于判斷土地的潛在價值，通過區(qū)域規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)布局來實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。 一般因素一般因素區(qū)域因素個別因素影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城鎮(zhèn)繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、基礎設施及公共設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等 與宗地直接相關的自然條件、市政設施條件、宗地形狀、深度、寬度、使用限制和宗地臨街條件等。然而，核心競爭能力要素必須考慮三個前提：－具備充分的客戶價值；－具備獨特性；－具備較強的延展性，為企業(yè)打開其他產(chǎn)品、區(qū)域市場提供支持，促進整體發(fā)展。如果沒有土地資源的儲備，即使企業(yè)擁有先進的機制、優(yōu)秀的人才和充足的資金，也會處于閑置的浪費狀態(tài)。市場運作城市運營必須具有一定的前瞻性，城市運營商要具備準確把握市場的能力，對市場走勢、競爭對手、政府和客戶需求等變化及時洞察，并適應。例如復合地產(chǎn)開發(fā)30拓寬融資渠道是目前城市運營商 “ 瓶頸 ”資料來源：中國統(tǒng)計年鑒到目前為止，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來源還是銀行貸款和占用結(jié)算資金，在資本市場上直接融資所占的比重很小“借殼上市 ”是地產(chǎn)公司進入資本市場的主要途徑，通過 “借殼買殼 ” 進入資本市場，可以真正實現(xiàn)資本市場優(yōu)化資源配置的作用， 2023年以來，就有湖北金環(huán)、萬里電池、貴華旅業(yè)、 ST達聲、 ST華源、福建三農(nóng)、遼房天等多家上市公司的第一大股東變更為房地產(chǎn)企業(yè)。地產(chǎn)投資基金 ： 2023年美國房地產(chǎn)同業(yè)工會房地產(chǎn)基金，韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金，德意志銀行房地產(chǎn)投資基金等國際基金巨頭現(xiàn)身北京，與國內(nèi) 40多家房地產(chǎn)企業(yè)接觸，商討投資計劃。31城市運營商的核心競爭力在于它的 “集成性 ”和資源整合能力－利益相關者資源－土地資源－資本資源－市場、傳媒、原材料等資源有形資源無形資源 －政策資源－品牌資源－組織資源－信息資源城市運營商隨著地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)?；?、集約化的過程中日漸成熟，規(guī)劃意識、操作能力、社會責任感遠遠超出一般開發(fā)商 .有特殊的背景和土壤；有遠大的眼光和超常的魄力；有強勁的實力和良好信用；有良好的公共關系；有強大的要素整合能力；要善于借助外腦 。戰(zhàn)略資源的整合能力前瞻力判斷力創(chuàng)新力整合力32導讀戰(zhàn)略環(huán)境影響因素 產(chǎn)業(yè)價值因素分析 城市運營模式借鑒33廣廈模式－造城運動n 廣廈是最早提出城市運營的房地產(chǎn)開發(fā)商，廣廈提出 “ 跳出建筑做建筑 ” 的理念，并逐步完成由單純的承包商向承包與開發(fā)相結(jié)合的角色轉(zhuǎn)換。 n “ 天都城 ” 是國內(nèi)首例政企合作開發(fā)衛(wèi)星城的成功項目，天都城項目總占地面積6579畝總投資超過 80億元，開發(fā)周期長達 6～ 8年，建成后居住人口將達到 10萬人。n 1999年廣廈西進重慶，以 2億元圈下的一片荒地，拉開了在西部地區(qū)造城的序幕。n 廣廈還在北京、上海、合肥、西安、蘭州、南京等地陸續(xù)建設了一些高品位樓盤，廣廈 “ 造城運動 ” 在全國范圍內(nèi)尋找新的機遇。n 復合地產(chǎn)是指房地產(chǎn)業(yè)和其他關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的有機整合，并創(chuàng)造出一種全新的生活方式。n 奧園品牌擴張分三大階段：第一階段是奧林匹克花園連鎖階段，通過項目和企業(yè)運作，將奧林匹克的國際公認品牌轉(zhuǎn)為奧園集團的企業(yè)品牌；第二階段是提升復合地產(chǎn)的內(nèi)涵，把房地產(chǎn)與教育產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，開創(chuàng) “奧園 ”連鎖品牌；第三階段是從房地產(chǎn)開發(fā)商邁上城市運營商的階段。 35華僑城模式－景觀地產(chǎn)n 2023年起，華僑城利用 “旅游＋房地產(chǎn) ”模式，業(yè)績快速增長。n 公司在深圳有錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園。由于深圳特區(qū)經(jīng)濟較為發(fā)達 ,居民收入水平較高 ,商務往來較多，加上公司逐步推出的多項新型產(chǎn)品，景區(qū)的回游率較大，一直保持著良好的發(fā)展。 n 2023年 ,華僑城的 旅游 +地產(chǎn) 互動發(fā)展模式得以進一步推廣 ,其核心競爭力得到了充分體現(xiàn) ,從而使公司的盈利能力大幅提升。其中 ,世界之窗 的利潤總額已連續(xù) 3年超過 1億元；歡樂谷二期去年 5月開業(yè)后 ,其主營業(yè)務收入和凈利潤增長速度驚人 ,分別實現(xiàn)同比增長 124%和1400%；曲阜孔子國際旅游股份有限公司的凈利潤同比增長 83%。n 其次，隨著整個高爾夫社圈的成型，以及各項社會活動、賽事的舉辦，賦予了社區(qū)廣泛的、深遠的影響，使之成為了一個國際化水準的，有著濃厚人文附加值的社圈。由于具有了國際化的高度、國際化的人文氛圍、最自然的景觀、最具貴族氣質(zhì)的生活環(huán)境等因素，中國最尖端的國際生活社圈躍然而出。n 觀瀾湖在土地價值、品牌價值、社會價值三個層面都追求和體現(xiàn)了價值的最大化效益。 土地價值包涵了項目投資、球會建設、配套建設、土地升值等內(nèi)容。社會價值表現(xiàn)為社會貢獻率、經(jīng)濟貢獻率、文化貢獻率等方面。37綜上所述，城市運營標志著房地產(chǎn)業(yè)從英雄時代過渡到資本時代121文件等一系列政策開始終結(jié)過去的空手套白狼式的 “英雄 ”作風n 傳統(tǒng)的地產(chǎn)商升級為城市運營商，不是簡單的概念轉(zhuǎn)換，而是經(jīng)營理念、社會地位、社會職能、運作模式、資源配置等系統(tǒng)升級工程。n 在英雄時代，策劃、工程人員是企業(yè)的核心人才，注重產(chǎn)品；而資本時代，要求總裁既有國內(nèi)融資能力，又有境外融資能力，財稅規(guī)劃與資金統(tǒng)籌將占到企業(yè) 35％以上的業(yè)務量。 ”第二個回答， “ 我在做全國最好的石匠活兒。 ” 39謝謝！40