房地產(chǎn)類：房地產(chǎn)行業(yè)入門-閱讀頁
2025-01-16 22:54本頁面
【正文】 Townhouse市場特點—— 賣點各自精彩作為介乎城市公寓與郊區(qū)別墅之間的一種住宅模式， Townhouse不能成為市場份額可觀的住宅項目。購買城市邊緣、價格昂貴 TOWNHOUSE的客戶群應該是 “ 非常有實力，對價格不敏感，希望一次到位的人士 ” 。這部分人，我們又稱為 “ 有錢階層 ” 。其面對的客戶群體應當是厭煩了城市的喧囂，在郊區(qū)置業(yè)用以休閑度假；畫家、作家、律師等自由職業(yè)者的第一居所；中等偏上收入的年輕人為父母購買的 “ 孝心房 ” 。北京 Townhouse市場特點—— 消費者族群特征明顯Townhouse是一種新的建筑形式，因為新，所以市場上最早出現(xiàn)的、或者是最閃耀的 Townhouse， 其所承載的新建筑含義、詮釋的新生活觀點將引導市場偏好的形成：q康城：規(guī)模大，氣勢大位于京通快速與京沈高速之間的康城為所有 Townhouse中規(guī)模最大的。大規(guī)模，成為 Townhouse的賣點之一。項目實行先做環(huán)境后搞建設的開發(fā)程序，加上三個高爾夫球場圍繞的得天獨厚自然環(huán)境，成為高價 Townhouse典范，且銷售不俗。于 2023年 12月正式開盤， 2023年春節(jié)前后以 7800元的單價銷售已全部完成，創(chuàng)下北京房地產(chǎn)市場的一個奇跡。北京 Townhouse市場特點—— 領先樓盤引導市場偏好Townhouse項目案例—— 一棟洋房概況項目類型 Townhouse地理位置 亦莊北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)天華北路占地面積 占地 24萬平方米、總建筑面積 別墅套數(shù) 900套規(guī)劃 社區(qū)布局 大型純 Townhouse社區(qū)；由近 900套獨棟、雙拼、聯(lián)排和疊式雙拼別墅組成戶型選擇 一期有 8種戶型，單幢面積在 180平方米 ~500平方米之間售價 6600元／平方米案例特色 純 Townhouse社區(qū)，北京Townhouse代表作定位：大型純 Townhouse社區(qū)；包括 Townhouse的一切建筑形式，由近 900套獨棟、雙拼、聯(lián)排和疊式雙拼別墅組成。國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是：板樓 —— 是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)。外形輕盈蝶式建筑一般是 “ 半蝶半塔 ” ，戶戶緊密相連，像沒有張開翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。朝向、采光、通風上有突破蝶形建筑設計還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實現(xiàn)了在采光、通風性能上的突破。斜角存在成為新問題但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設計中難以避免的斜角問題，這既是蝶式建筑的 “ 標簽 ” 之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。平衡成本與建筑形式板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現(xiàn)了成本與戶型的平衡。2023年開始，從市場供應上看，板樓投放量呈噴井效應，成為樓市的異軍，一改塔樓一統(tǒng)天下之勢。q板樓開發(fā)商熱炒概念隨著眾多開發(fā)商轉(zhuǎn)投板樓項目，市場宣傳多圍繞板樓與塔樓之爭 —— 板樓勝出展開；開發(fā)商不惜重金炒作概念，如第三代板樓、小高層，媒體為板樓叫好之聲不絕于耳，雖然時有塔樓的聲音冒出，但很快便淹沒與板樓聲之中。同一社區(qū)中同等檔次的板樓與塔樓，市場定價之差可高達 1000元 /平方米。q塔樓突圍之舉為了扭轉(zhuǎn)不利局面，塔樓開始嘗試兩個方面的突圍：建筑形式突圍，蝶塔的出現(xiàn)；市場定位突圍，面向細分人群的小戶型社區(qū)。出入空間 大 小容積率 低 高通風 好 不暢朝向 戶戶朝陽 常有無采居室采光 戶戶朝陽，南北通透 存在灰色空間 同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光有負面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設置。使用率 板樓戶型的使用率平均達到 80%；最高可達 90%塔樓戶型的使用率常不足 70%；受不規(guī)則空間局限很難設計高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價格成本越低。2023年，面對塔樓項目的滯銷，綠景苑將其規(guī)劃完成的塔樓二期改為全小戶型（ 1870平米）社區(qū)。Solo的熱銷，掀動北京住宅市場小戶型風浪，非常男女、炫特區(qū)、夏都盈座、東方銀座等３０余個樓盤打出了小戶型概念，供應面積超過１００萬平方米。小戶型社區(qū)長短處：從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓 8戶甚至 10戶以上的單位，使塔樓的劣勢更加突出。小戶型社區(qū)的成功來源于細分市場定位，準確地抓住目標消費者的心理，可以稱得上是以小博大的市場推廣典范。隨著被媒體廣為關注的香港陶大花園的疫情爆發(fā)、政府對屋內(nèi)通風條件的強調(diào)，板樓通風好、人口密度低、環(huán)境通透的賣點又被賦予新的意義?！ ∫灾袊ㄖ夹g研究院國家住宅與居住環(huán)境工程技術研究中心為代表的業(yè)內(nèi)人士認為，非典的突如其來，讓人們重新審視住宅的健康要求。板樓在新一輪競爭中又具備了新的砝碼。板樓精選之風林綠洲—— 概況項目類型 板樓地理位置 朝陽區(qū)北沙灘占地面積 距北四環(huán)不足 2公里，項目東側(cè) 1公里處是中軸線延伸路規(guī)劃 社區(qū)布局 全板樓社區(qū)，包括高層、小高層、多層售價 8080元／平方米案例特色 全板樓社區(qū)；熱炒板樓概念的主力隊員全板樓社區(qū)使每棟住宅樓都能夠享有充分的采光權和景觀權，使用戶四季都能享受陽光和通透的感覺。解決方案： ，呈北高南低的階梯狀布局。精品戶型更是所有房間都朝陽。戶型面積從 — 不等，滿足各種人群、家庭的需要。塔樓精選之現(xiàn)代城—— 設計建筑立面突出，更借 soho現(xiàn)代城收獲之名氣，實行高價策略。消費者角度的項目類型比較消費者的項目類型偏好資料來源：焦點房地產(chǎn)網(wǎng) 定價比較價格比較（同檔次同條件）別墅 Townhouse 板樓 塔樓平均單價 最高 次高單價比較：獨棟 雙拼 疊拼〉聯(lián)排高于板樓單價比較：多層 小高層 高層最低蝶塔 傳統(tǒng)塔樓平均總價 最高 以總建筑面積論價格需求下的項目類型偏好無論以單價或以總價論：別墅、 Townhouse項目仍然很難在市場份額上有所進步；無論板樓還是塔樓， 100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)；與居民收入最相宜的 5000元單價的普通住宅，有最廣闊市場空間。交通便利成為消費者對住宅區(qū)域的首要考慮因素：在本次調(diào)查中， ％的被訪者希望項目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購房者普遍關注的問題，而具有該項優(yōu)勢的房地產(chǎn)項目成為他們的首選。由此可見，一部分消費者開始把住宅市場作為一種投資，并且北京有著不錯的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問題諸如稅費過高、二級市場的拖沓不前、租賃市場信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資
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