【正文】 土地市場）；本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不僅重視經(jīng)濟(jì)、金融等市場調(diào)控手段的組合使用，更以行政問責(zé)的手段來確保宏觀調(diào)控措施的執(zhí)行力。但是，仔細(xì)研讀“國六條”，政策目的是要保持房價平穩(wěn)，主要是要將房價過高的增長幅度降下來，也就是說房價不會過快增長，這并不等于房價會下跌?；仡?006年房地產(chǎn)市場，可以說是“一邊調(diào)控一邊漲價”。一些大城市的房價還創(chuàng)下了歷史新高。2006年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議又提出，“要注意加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控”、“要在政策落實(shí)上狠下功夫，確保中央各項(xiàng)方針政策和工作部署落到實(shí)處。從中，經(jīng)濟(jì)學(xué)者看到政府抑制過熱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)型的努力；政治學(xué)者看出政府調(diào)節(jié)社會差別，促進(jìn)社會和諧的決心；社會學(xué)者看到結(jié)構(gòu)漸變，中國社會發(fā)生重大變動的趨勢。因此，不管采用何種手段，房價一直是宏觀條例需要抑制的主要目標(biāo)。2007年1月16日，國稅總局下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》作為年內(nèi)針對房地產(chǎn)行業(yè)的第一道政策，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控再度升溫。從2007年3月18日起，中央銀行便持續(xù)加息。前三次加息，對于住房消費(fèi)者來說，心理預(yù)警作用仍然要大于實(shí)際的成本支出，并沒有形成市場波動以及引發(fā)投資者的拋售，反而因?yàn)榉績r的持續(xù)上漲掩蓋了加息的作用，使得購房者追漲心理依然濃厚，購房需求有增無減。2007年6月11日，商務(wù)部和國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，以此進(jìn)一步遏制外資在中國內(nèi)地的炒房行為。隨后，12月11日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確了以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，并且規(guī)定“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行”，同時，已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也按照前述規(guī)定執(zhí)行。中國人民銀行2007年12月8日宣布，從12月25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率１個百分點(diǎn)。至此，2007年已上調(diào)存款準(zhǔn)備金率十次，這在一定程度上控制了銀行放貸的額度，對于普通房產(chǎn)消費(fèi)者的影響程度并不是很大；不過由于頻繁的上調(diào)，存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)到歷史的最高點(diǎn)，這對于2008年銀行系統(tǒng)的放貸量將產(chǎn)生一定的影響。在2008年貨幣政策從緊的主基調(diào)下，房貸緊縮政策將會進(jìn)一步延續(xù)，而這一點(diǎn)已經(jīng)在年底的銀行房貸執(zhí)行政策中得到了很好的體現(xiàn)，普通消費(fèi)者在貸款審批時，其審查的力度已經(jīng)變得更加嚴(yán)格。2007年在堅(jiān)定不移的保持房價穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔(dān)起政府在房產(chǎn)領(lǐng)域所應(yīng)起到的社會公共職責(zé)。從國務(wù)院的角度，確立了解決低收入家庭住房困難的住房保障綱領(lǐng)性文件，體現(xiàn)了政府宏觀調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變以及真正建立保障住房體系的決心。正是這意義上說，《意見》向有利于廣大民眾住房改善方向、建立起適應(yīng)中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式上邁出了一步，也是對18號文件的糾偏。也就是說，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展并非僅是支柱產(chǎn)業(yè)的問題，并非是如何來拉動ＧＤＰ增長，也并非是如何擴(kuò)大內(nèi)需，而是如何來解決全國人民的基本住房條件，來提高全國人民的住房福利水平。可以說，這樣一個根本與準(zhǔn)則，不僅體現(xiàn)了保證居民的基本居住權(quán)的現(xiàn)代文明，而且體現(xiàn)了黨的一切為人民服務(wù)的基本宗旨及體現(xiàn)了中國土地公有制讓全國人民共同分享社會成果要求。在2007年12月3日，國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲備管理辦法》。《土地儲備管理辦法》規(guī)定，涉及銀行貸款的，土地儲備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機(jī)構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。土地儲備貸款應(yīng)實(shí)行?？顚Ｓ谩⒎忾]管理，不得挪用。土地儲備機(jī)構(gòu)不得以任何形式為第三方提供擔(dān)保?！锻恋貎涔芾磙k法》有助于進(jìn)一步加強(qiáng)及完善了土地管理，這對于加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強(qiáng)的法律支撐，可以進(jìn)一步釋放閑置土地，增加商品房的供應(yīng)。2008年，進(jìn)一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，必將成為政策調(diào)控的一個主要方向，開發(fā)商的囤地成本必將大大增加，這樣有助于縮短從土地到商品房的時間周期，起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果。無論是從民生、社會穩(wěn)定還是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的角度來看，房價持續(xù)快速上漲的危險(xiǎn)性都已被決策者高度重視。具體反映在執(zhí)行層面，將會包括兩個方面，一方面繼續(xù)強(qiáng)化落實(shí)已出臺的政策，另一方面將推出新的調(diào)控政策。2008年1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號），通知指出：（１）優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設(shè)用地利用效率。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。（３）優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。確保不低于70％的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品，房多占土地。從時間上來看，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》是在房貸新政實(shí)施以后，在房地產(chǎn)市場成交低迷，房價走勢面臨著巨大內(nèi)在調(diào)整沖動的情況下出臺的，有著明顯的“再加把力”的意味。國務(wù)院嚴(yán)厲打擊囤積土地的行為倘若被不折不扣的執(zhí)行，無疑將直接增加住房的有效供應(yīng)，從而改變炒房者對未來房價一定上漲的預(yù)期。房地產(chǎn)市場的“政策市”時代正在來臨。2008年還有加息的可能，另外，2008年或?qū)⒊雠_物業(yè)稅，這些政策預(yù)期都會促使消費(fèi)者購房理性考慮，不再一味追求大戶型，而是從舒適和經(jīng)濟(jì)層面去考慮，中小戶型60－90平米，以其高性價比而受到市場追捧。房價漲跌取決于供求關(guān)系緊張程度，房價不斷上漲，說明供需矛盾在不斷加劇，而調(diào)控政策只是對供需矛盾起到一個緩解作用。對于二手房價格來說，仍會呈現(xiàn)上漲趨勢，主要是因?yàn)?，一是，購房需求是不斷增長，且有強(qiáng)勁需求支撐；二是房地產(chǎn)市場具有一定特殊性，房屋供給需要一段時間，加大保障性住房建設(shè)不可能馬上形成有效供應(yīng)，但會起到緩解作用，從而促使?jié)q幅趨緩。我國在加大金融業(yè)對外開放的同時，也加大了金融改革的力度。截至2007年底，我國共有銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)20余萬家，%，%，占全部金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)的95％以上，銀行業(yè)在我國金融業(yè)中處于主體地位。大中型商業(yè)銀行的資本充足率多數(shù)達(dá)到巴塞爾協(xié)議規(guī)定的8％。國家對直接融資的大力提倡和政策支持，股票市場的融資功能得到恢復(fù)和發(fā)展。股票指數(shù)創(chuàng)歷史新高后在高位震蕩調(diào)整。隨著股票市場的發(fā)展，股票市場的直接融資功能進(jìn)一步提升。我國多年來對信托的整頓和清理，使得信托業(yè)的發(fā)展得以規(guī)范，信托作為一種重要的融資工具，重新得到人們的認(rèn)同，獲得了較快的發(fā)展。在此過程中，我國信托業(yè)行業(yè)集中度大幅提高，信托公司數(shù)目已由80年代高峰期的1000家左右降至目前的58家，目前已取得新牌照的信托公司達(dá)到26家。信托新規(guī)中明確了信托公司綜合經(jīng)營的性質(zhì)，信托牌照價值因綜合經(jīng)營平臺而大幅提高。隨著我國金融業(yè)的進(jìn)一步對外開放，外資積極介入我國金融業(yè)，在銀行、證券、保險(xiǎn)、基金等各類金融行業(yè)中，都有外資的參與。而住房貸款作為消費(fèi)信貸的重要組成部分，是銀行資產(chǎn)中高質(zhì)量的貸款，在銀行的大力推動下，得到了快速的發(fā)展。我國金融業(yè)的進(jìn)一步開放，使得海外資金通過各種渠道進(jìn)入到國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場，并通過各種形式和房地產(chǎn)企業(yè)合作，拓寬了我國房地產(chǎn)金融的資金來源，推動了房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展。目前已經(jīng)試點(diǎn)推出的住房抵押貸款證券化產(chǎn)品，通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化金融資產(chǎn)的自主購買，在二級市場上把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個金融市場的各種投資者手中。第二章 2007年房地產(chǎn)金融業(yè)基本運(yùn)行態(tài)勢分析第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場狀況房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，房地產(chǎn)金融的發(fā)展可以保障房地產(chǎn)市場乃至國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。1998－2007年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及各項(xiàng)來源中，“定金及預(yù)收款”的占比一直在30％以上。2007年，%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。2007年，房地產(chǎn)開發(fā)資金中企業(yè)自有資金為11772億元，％。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨自有資金不足的問題。我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計(jì)15億元。1998年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行。到1999年，％。2005年5月24日人民銀行發(fā)布了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產(chǎn)公司萬科、金融街、浦東金橋等陸續(xù)發(fā)布了發(fā)行計(jì)劃。2002年7月，我國逐步開始辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。目前，信托融資已涵蓋了房地產(chǎn)投資的各個領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，從土地開發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。2007年，由于銀行信貸資金投向房地產(chǎn)業(yè)受到越來越嚴(yán)格的限制，曾經(jīng)給信托業(yè)帶來巨額利潤的房地產(chǎn)信托將走入低谷。，而到2001年。最近幾年中國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長的勢頭和房地產(chǎn)發(fā)展的上升態(tài)勢使得外商對我國房地產(chǎn)市場的看法逐漸發(fā)生了改變。％。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵住房消費(fèi)金融的政策。與此同時，我國住房公積金也發(fā)展較快。2007年，％，％。第二節(jié) 2007年房地產(chǎn)金融重大事件分析資金與土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最重要的兩個要素，房地產(chǎn)業(yè)的任何發(fā)展都非常依賴于房地產(chǎn)融資體制的相應(yīng)支持與配合。一、央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮仔細(xì)觀察這6次加息，有幾個明顯特點(diǎn)：第一，這6次加息分別發(fā)生在2007年的3月19日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日，都是緊隨國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前月處于高位運(yùn)行的通脹指數(shù)之后，顯示加息目標(biāo)主要是沖著治理通脹，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控只是附屬目標(biāo)；第二，但12月21日的最后一次加息，只提高了短期和五年期以下中長期貸款的利率，五年期商業(yè)貸款利率沒有做任何調(diào)整。央行其實(shí)在《2007年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》里面已經(jīng)明確有這種表達(dá)，該文中提到“盡管部分城市價格漲幅依然較高，但是住房需求較快增長在中國當(dāng)前發(fā)展階段具有一定的客觀性和合理性”；第三，每次調(diào)息，公積金貸款利率調(diào)整幅度都與商業(yè)性貸款有落差，12月21日更是對公積金貸款利率沒有做任何調(diào)整。即使按照商貸對第一套房可以享受85％的優(yōu)惠利率的政策。在2006年末和2007年初受到種種非議的住房公積金制度在未來還會被政府高度看重，會被加強(qiáng)而不是削弱。顯然，政府是非常希望能更有效發(fā)揮這一大塊資金資源在解決普通收入居民的住房問題上的特殊作用以及在調(diào)節(jié)住房市場供需的平衡作用。同時2007年1—9月全國房貸也一直呈過快增長之勢，同比增長速度超過30％，而且違約風(fēng)險(xiǎn)也有抬頭趨勢，央行必須主動加強(qiáng)房貸管理、對房貸規(guī)模有所控制和壓縮。此政一出，對市場的影響力是十分巨大的，10月份居民中長期消費(fèi)貸款（其中絕大部分為房貸）相比9月份只增加了625億元，比9月份的增加額1085億元下降了400多億。四大銀行往往以“戶”為標(biāo)準(zhǔn)，但如果家庭中個人名義下的住房貸款已結(jié)清，再次使用房貸則不計(jì)算在第二套住房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。這樣導(dǎo)致11月房貸又有所反彈?！堆a(bǔ)充通知》，各家商業(yè)銀行被統(tǒng)一要求以家庭為單位，認(rèn)定住房貸款的次數(shù)。這相當(dāng)于堵死了各商業(yè)銀行打擦邊球的余地。講話提出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在著信貸增長過快、過度競爭、擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款、“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)等4大問題。劉士余認(rèn)為：“轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款業(yè)務(wù)的貸款成數(shù)一般隨房產(chǎn)評估價值浮動，在經(jīng)濟(jì)上行、房價持續(xù)上漲的環(huán)境下，極易放大住房信貸規(guī)模，且信貸資金大多用于購買多套住房或進(jìn)入股市，增加了銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分?！薄锻ㄖ分幸呀?jīng)有“商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款：對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的；爭值為抵押追加貸款”的表述，但當(dāng)時受影響的主要是同名轉(zhuǎn)按揭、加按揭業(yè)務(wù)，很多交易轉(zhuǎn)按揭還在繼續(xù)，這個講話一出，各銀行的交易轉(zhuǎn)按揭也都基本徹底叫停?？傮w來看，《通知》、《補(bǔ)充通知》，還是轉(zhuǎn)按揭叫停，雖然針對的都是房產(chǎn)市場上的炒家和投資客，目標(biāo)都是為了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，對自住型的居民住房需求影響不大，但從市場的反應(yīng)來看，當(dāng)前投資客在房貸業(yè)務(wù)中的比例還是相當(dāng)大的。三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多樣化，上市融資大幅度增加與國際相比，中國房地產(chǎn)融資體制一直被詬病于過分依賴銀行信貸，各種房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展很不平衡。在2007年1月召開的“中國房地產(chǎn)金融論壇”上，中國人民銀行副行長吳曉靈就指出，要解決目前房地產(chǎn)發(fā)展中的諸多矛盾，就應(yīng)同時研究土地制度、住房制度和房地產(chǎn)金融制度三方面問題。在這個精神的指導(dǎo)下，2007年有關(guān)部門開始對房地產(chǎn)企業(yè)上市包括海外上市，以及已上市企業(yè)的新增發(fā)股、配股等都相對打開了閘門。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年以來新上市和已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司通過發(fā)新股、增發(fā)股、配股等方式，占所有上市房企融資額近60％。借助這輪股市的行情和政策的扶持，中國房地產(chǎn)業(yè)在2007年有效擴(kuò)寬了融資渠道，融資結(jié)構(gòu)得到相對優(yōu)化。但同時這也意味著，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嚴(yán)管的“信貸”和“土地”兩道閘門外，上市的地產(chǎn)企業(yè)巨頭們?nèi)阅茌p松地融到資、圈到地。2007年，％： 萬平方米，％； 億元，％； 12月底， 元/平方米，%。就房地產(chǎn)金融而言，2007年末，％。比年初增加3900億元，%。經(jīng)過20多年的改革和探索，我國已經(jīng)建立了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券以及基金等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)融資體系。2007年的中國房地產(chǎn)金融市場在治理通脹和流動性過剩的宏觀調(diào)控大背景，和防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的政策要求下，經(jīng)受住一系列重要政策沖擊，仍然保持了較快的發(fā)展，同時資金使用流向也在經(jīng)受轉(zhuǎn)變，更多向滿足普通居民的自住型住房需求傾斜，開發(fā)資金來源得到有效擴(kuò)寬，但同時也帶來股市、樓市聯(lián)動抬高房價、資本市場共同系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)增加的新問題，對金融政策制定者提出了新挑戰(zhàn)?？梢哉f，商業(yè)銀行主宰我國房地產(chǎn)金融市場的格局依然堅(jiān)固，與其他金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的金融合力遠(yuǎn)未形成。三、金融產(chǎn)品主要為銀行信貸根據(jù)中國人民銀行對我國房地產(chǎn)投資資金來源