【正文】 了提高自身的競爭力，積極向零售銀行轉(zhuǎn)型。而住房貸款作為消費信貸的重要組成部分，是銀行資產(chǎn)中高質(zhì)量的貸款，在銀行的大力推動下，得到了快速的發(fā)展。在非銀行金融機構(gòu)方面，信托的發(fā)展使得信托這種融資方式逐漸得到房地產(chǎn)商和投資者的認同，房地產(chǎn)信托發(fā)展成為房地產(chǎn)金融的一個重要組成部分。我國金融業(yè)的進一步開放，使得海外資金通過各種渠道進入到國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場，并通過各種形式和房地產(chǎn)企業(yè)合作，拓寬了我國房地產(chǎn)金融的資金來源，推動了房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展。在資本市場方面，我國直接融資市場的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資的渠道，上市、發(fā)行債券等直接融資方式，擴大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。目前已經(jīng)試點推出的住房抵押貸款證券化產(chǎn)品，通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化金融資產(chǎn)的自主購買，在二級市場上把本來集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者手中。金融業(yè)的發(fā)展在推動房地產(chǎn)金融業(yè)總量發(fā)展的同時，為房地產(chǎn)金融提供了更多的融資渠道，融資工具和風險交易工具，有利于房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展。第二章 2007年房地產(chǎn)金融業(yè)基本運行態(tài)勢分析第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場狀況房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，房地產(chǎn)金融的發(fā)展可以保障房地產(chǎn)市場乃至國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。一、開發(fā)融資市場我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。1998－2007年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及各項來源中，“定金及預(yù)收款”的占比一直在30％以上。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內(nèi)貸款”。2007年，%。雖然近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴較多。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，%。2007年，房地產(chǎn)開發(fā)資金中企業(yè)自有資金為11772億元，％。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨自有資金不足的問題。為了達到國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來籌措自有資金。我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計15億元。1993－1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復了債券發(fā)行。如“1998深振業(yè)債券”、北京“首創(chuàng)債券”等。到1999年，％。2000年以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降，2004年降至1998年以來的最低點，債券融資額不足2000萬元，％。2005年5月24日人民銀行發(fā)布了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產(chǎn)公司萬科、金融街、浦東金橋等陸續(xù)發(fā)布了發(fā)行計劃。，％。2002年7月，我國逐步開始辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2003年9月，中國人民銀行出臺121號文件，嚴格對房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款條件，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)信托在這種背景下迅速發(fā)展起來。目前，信托融資已涵蓋了房地產(chǎn)投資的各個領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，從土地開發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。2006年，％。2007年，由于銀行信貸資金投向房地產(chǎn)業(yè)受到越來越嚴格的限制，曾經(jīng)給信托業(yè)帶來巨額利潤的房地產(chǎn)信托將走入低谷。，％，大大低于2006年水平。，而到2001年。可見，一段時間以來外商對我國的房地產(chǎn)發(fā)展前景并不看好，因此投資規(guī)模迅速萎縮。最近幾年中國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定高速增長的勢頭和房地產(chǎn)發(fā)展的上升態(tài)勢使得外商對我國房地產(chǎn)市場的看法逐漸發(fā)生了改變。，%。％。二、購房融資市場我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵住房消費金融的政策。%％。與此同時，我國住房公積金也發(fā)展較快。，繳存總額達16000億元，繳存余額9600億元，通過提取和發(fā)放個人住房貸款，累計幫助4700萬職工家庭改善了住房條件。2007年，％，％。，％。第二節(jié) 2007年房地產(chǎn)金融重大事件分析資金與土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最重要的兩個要素，房地產(chǎn)業(yè)的任何發(fā)展都非常依賴于房地產(chǎn)融資體制的相應(yīng)支持與配合。為了配合政府所意圖推動的產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)型，也為了宏觀經(jīng)濟安全穩(wěn)定的需要，更因為自身內(nèi)在深化發(fā)展的動力，中國房地產(chǎn)金融市場與體制在2007年經(jīng)歷了一系列重要變革。一、央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮仔細觀察這6次加息，有幾個明顯特點：第一，這6次加息分別發(fā)生在2007年的3月19日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日，都是緊隨國家統(tǒng)計局發(fā)布前月處于高位運行的通脹指數(shù)之后，顯示加息目標主要是沖著治理通脹，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控只是附屬目標；第二，但12月21日的最后一次加息，只提高了短期和五年期以下中長期貸款的利率，五年期商業(yè)貸款利率沒有做任何調(diào)整。一方面顯示加息周期見底，再度加息的操作回旋空間不大，另一方面表明政府即使在宏觀壓力很大的環(huán)境下對居民住房消費還是在刻意保護。央行其實在《2007年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》里面已經(jīng)明確有這種表達，該文中提到“盡管部分城市價格漲幅依然較高，但是住房需求較快增長在中國當前發(fā)展階段具有一定的客觀性和合理性”；第三，每次調(diào)息，公積金貸款利率調(diào)整幅度都與商業(yè)性貸款有落差，12月21日更是對公積金貸款利率沒有做任何調(diào)整。這樣，升幅累積近1個百分點，。即使按照商貸對第一套房可以享受85％的優(yōu)惠利率的政策。這說明，政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調(diào)解作用。在2006年末和2007年初受到種種非議的住房公積金制度在未來還會被政府高度看重，會被加強而不是削弱。數(shù)據(jù)顯示，截至2007年末，，余額為9600億元。顯然，政府是非常希望能更有效發(fā)揮這一大塊資金資源在解決普通收入居民的住房問題上的特殊作用以及在調(diào)節(jié)住房市場供需的平衡作用。二、央行大力加強住房消費信貸安全管理 受到美國次級房貸危機的嚴重警示，為了嚴防因為不良住房信貸爆發(fā)引起金融危機，央行開始密切關(guān)注房地產(chǎn)的信貸風險問題。同時2007年1—9月全國房貸也一直呈過快增長之勢，同比增長速度超過30％，而且違約風險也有抬頭趨勢，央行必須主動加強房貸管理、對房貸規(guī)模有所控制和壓縮。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求各商業(yè)銀行對于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40％。此政一出，對市場的影響力是十分巨大的，10月份居民中長期消費貸款（其中絕大部分為房貸）相比9月份只增加了625億元，比9月份的增加額1085億元下降了400多億。《通知》中并未明確界定第二套住房的認定標準，不少商業(yè)銀行在如何認定“第二套房”上打擦邊球，執(zhí)行標準各異。四大銀行往往以“戶”為標準，但如果家庭中個人名義下的住房貸款已結(jié)清，再次使用房貸則不計算在第二套住房標準內(nèi)。少數(shù)商業(yè)銀行如光大銀行、交通銀行等以“個人”為標準，房貸準則就更為寬松了。這樣導致11月房貸又有所反彈。為此，12月11日，央行和銀監(jiān)會再度聯(lián)手公布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，在嚴密界定“第二套房”概念的同時，進一步收緊了房貸閘門?！堆a充通知》，各家商業(yè)銀行被統(tǒng)一要求以家庭為單位，認定住房貸款的次數(shù)。倘若家庭單位成員已經(jīng)使用過銀行或公積金住房貸款，無論其貸款還清與否，再次貸款購房均屬于第二套住房標準。這相當于堵死了各商業(yè)銀行打擦邊球的余地。《補充通知》剛過一周不到，12月18日中國人民銀行網(wǎng)站上又公布了中國人民銀行副行長劉士余在2007年12月召開的“加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議”上的講話。講話提出，當前中國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在著信貸增長過快、過度競爭、擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款、“假按揭”貸款風險顯現(xiàn)等4大問題。其中特別對“轉(zhuǎn)按揭、加按揭”提出了嚴厲批評，“要堅決取消轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無指定用途、無真實交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款”。劉士余認為：“轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款業(yè)務(wù)的貸款成數(shù)一般隨房產(chǎn)評估價值浮動，在經(jīng)濟上行、房價持續(xù)上漲的環(huán)境下，極易放大住房信貸規(guī)模，且信貸資金大多用于購買多套住房或進入股市，增加了銀行潛在風險，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查分析，截至2007年8月末，16個城市主要金融機構(gòu)個人住房轉(zhuǎn)（加）按揭貸款余額約410億元?！薄锻ㄖ分幸呀?jīng)有“商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款：對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的；爭值為抵押追加貸款”的表述，但當時受影響的主要是同名轉(zhuǎn)按揭、加按揭業(yè)務(wù)，很多交易轉(zhuǎn)按揭還在繼續(xù)，這個講話一出，各銀行的交易轉(zhuǎn)按揭也都基本徹底叫停。由于禁止了交易轉(zhuǎn)按揭，處于按揭期內(nèi)的二手房買賣只能要么由賣方先行結(jié)清房貸，要么或者中介來提供過橋貸款，這樣對投資客的出手造成了非常大的困難，同時對二手房買賣中介服務(wù)業(yè)的沖擊也非常大，由此全國范圍內(nèi)的二手房貸市場都基本陷入了僵局?？傮w來看，《通知》、《補充通知》，還是轉(zhuǎn)按揭叫停，雖然針對的都是房產(chǎn)市場上的炒家和投資客，目標都是為了防范信貸風險，對自住型的居民住房需求影響不大，但從市場的反應(yīng)來看，當前投資客在房貸業(yè)務(wù)中的比例還是相當大的。雖然從市場的長期健康發(fā)展角度來說，擠出投資泡沫是好事、也是必要的，但短期之內(nèi)房地產(chǎn)金融市場受到的沖擊還是很大的。三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多樣化，上市融資大幅度增加與國際相比，中國房地產(chǎn)融資體制一直被詬病于過分依賴銀行信貸，各種房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展很不平衡。很多金融人士都提出，應(yīng)盡快拓寬房地產(chǎn)融資渠道，提高企業(yè)的自有資金比重。在2007年1月召開的“中國房地產(chǎn)金融論壇”上，中國人民銀行副行長吳曉靈就指出，要解決目前房地產(chǎn)發(fā)展中的諸多矛盾，就應(yīng)同時研究土地制度、住房制度和房地產(chǎn)金融制度三方面問題。吳曉靈同時指出，為了減輕當前房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中的失衡、完善房地產(chǎn)金融體系，可以考慮加快債券融資，研究房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行項目債券融資的相關(guān)問題，還可以積極考慮擴大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的比重，提高自有資金比例。在這個精神的指導下，2007年有關(guān)部門開始對房地產(chǎn)企業(yè)上市包括海外上市，以及已上市企業(yè)的新增發(fā)股、配股等都相對打開了閘門。幾個重要案例包括，4月碧桂園香港掛牌上市融資148億港幣，股募資45億元，募集資金100億元、同時創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀錄，9月遠洋地產(chǎn)香港掛牌上市募集119億港幣，10月ＳＯＨＯ中國香港上市募集100多億港幣，同月上市的名不見經(jīng)傳的中國奧園也募集到36億港幣。據(jù)統(tǒng)計，2007年以來新上市和已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司通過發(fā)新股、增發(fā)股、配股等方式，，占所有上市房企融資額近60％。不少企業(yè)還發(fā)行了人民幣或美元企業(yè)債券，如5月綠城中國發(fā)行23億債券，累積數(shù)量也在數(shù)百億元。借助這輪股市的行情和政策的扶持，中國房地產(chǎn)業(yè)在2007年有效擴寬了融資渠道，融資結(jié)構(gòu)得到相對優(yōu)化。相比銀行貸款的嚴審查、高成本而言，股市融資成本要低廉許多，風險還被分散轉(zhuǎn)嫁到地產(chǎn)股投資者身上。但同時這也意味著，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嚴管的“信貸”和“土地”兩道閘門外，上市的地產(chǎn)企業(yè)巨頭們?nèi)阅茌p松地融到資、圈到地。于是2007年的夏天和秋天，各地四處頻傳“地王”、“樓王”記錄被刷新的新聞，而且是幾倍幾倍的刷新，往往都是上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各地土地拍賣會上興風作浪的結(jié)果，他們大規(guī)模囤地的戰(zhàn)略肆意而無阻。2007年，％： 萬平方米，％； 億元，％； 12月底， 元/平方米，%。這些數(shù)字都顯示，盡管宏觀形勢與政策環(huán)境與過去幾年相對嚴峻很多，2007年中國房地產(chǎn)業(yè)整體上還是呈現(xiàn)投資和銷售雙雙興旺局面。就房地產(chǎn)金融而言，2007年末，％。其中，個人住房貸款余額3萬億元，比年初增加7300億元，％。，比年初增加3900億元，%。圖1 20052007年房地產(chǎn)貸款增長情況房地產(chǎn)業(yè)屬于高度的資金密集型，其每一步發(fā)展都非常依賴融資體制。經(jīng)過20多年的改革和探索，我國已經(jīng)建立了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券以及基金等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)融資體系。中國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展是與中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同步進行的，同時也是10年來中國房地產(chǎn)業(yè)快速成長的前提。2007年的中國房地產(chǎn)金融市場在治理通脹和流動性過剩的宏觀調(diào)控大背景，和防范房貸風險的政策要求下，經(jīng)受住一系列重要政策沖擊，仍然保持了較快的發(fā)展，同時資金使用流向也在經(jīng)受轉(zhuǎn)變，更多向滿足普通居民的自住型住房需求傾斜，開發(fā)資金來源得到有效擴寬，但同時也帶來股市、樓市聯(lián)動抬高房價、資本市場共同系統(tǒng)性風險增加的新問題，對金融政策制定者提出了新挑戰(zhàn)。第三節(jié) 房地產(chǎn)金融存在的問題一、市場參與主體主要為商業(yè)銀行僅有的兩家專業(yè)信貸機構(gòu)－－煙臺和蚌埠住房儲蓄銀行在2003年底前都已轉(zhuǎn)制為商業(yè)銀行，目前唯一正在運作的是成立于2004年2 月的天津市中德住房儲蓄銀行，雖然業(yè)績增長強勁，但由于服務(wù)地域受到限制，對全國整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響力尚且有限?？梢哉f，商業(yè)銀行主宰我國房地產(chǎn)金融市場的格局依然堅固，與其他金融機構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的金融合力遠未形成。二、市場深度僅限于一級市場目前我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款和住房公積金貸款等，這些都集中在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一級市場，對于房地產(chǎn)投資基金、個人住房抵押支持的證券（MBS）、抵押擔保證券等處于二級市場的金融產(chǎn)品，除去MBS正在建設(shè)銀行進行試點外，其他產(chǎn)品目前還于理論研討階段，距離市場操作還相差甚遠。三、金融產(chǎn)品主要為銀行信貸根據(jù)中國人民銀行對我國房地產(chǎn)投資資金來源分析，有