房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀風(fēng)險(xiǎn)分析-資料下載頁(yè)
2025-06-16 12:37本頁(yè)面
【正文】 過(guò)高（%，逐步接近國(guó)際上通行的20%警戒線）；（7）一些開(kāi)發(fā)商囤積土地、圈占土地的現(xiàn)象沒(méi)有得到有效解決；（8）一些樓盤(pán)涉嫌違規(guī)炒作、銷售等等。由7月11日國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，2005年第二季度35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)還是均有不同幅度的上漲，比去年同季上漲8%，%。其中，6個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%，上海仍位于同比漲幅最高之列。但是，再?gòu)纳虾７康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際運(yùn)行數(shù)據(jù)來(lái)看，%，而反映當(dāng)年新漲價(jià)因素的商品住宅銷售月環(huán)比價(jià)格指數(shù)，%后，漲幅逐月回落，%。這說(shuō)明，上海房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控的初步調(diào)整之后，雖然價(jià)格仍然在高位運(yùn)行，但從市場(chǎng)反映來(lái)看，到2005年7月份，商品住宅市場(chǎng)成交總量急速下降，其中，高價(jià)位、大套型住房成交量下降最為明顯。由此看來(lái)，宏觀調(diào)控已經(jīng)對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但僅是遏制了房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，對(duì)上海房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)還沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。這還有待于市場(chǎng)供需雙方及投機(jī)者之間的相互博弈。由于市場(chǎng)對(duì)宏觀調(diào)控信號(hào)的判斷還有一個(gè)時(shí)間的遲滯性，對(duì)于這次國(guó)家宏觀調(diào)控的效果影響還不宜過(guò)早下結(jié)論。但從上述對(duì)國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策的過(guò)程分析來(lái)看，如果最終市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，使得這輪調(diào)控不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)已形成的認(rèn)識(shí)判斷進(jìn)行分析，國(guó)家還會(huì)繼續(xù)運(yùn)用宏觀調(diào)控的諸多調(diào)控手段，與市場(chǎng)中存在的金融投資等不確定因素相博弈，據(jù)此可以判斷在國(guó)家諸多規(guī)范市場(chǎng)的措施得以執(zhí)行的情況下，終將會(huì)使市場(chǎng)得以理性回歸，并且會(huì)走上穩(wěn)健發(fā)展之路，從而結(jié)束該行業(yè)獲取超額利潤(rùn)的發(fā)展階段。3．宏觀調(diào)控對(duì)上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的影響分析在政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的雙重影響下，加上市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)如下發(fā)展態(tài)勢(shì)：（1）房地產(chǎn)投資額繼續(xù)增加，投資增幅放緩。房地產(chǎn)作為帶動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較大的產(chǎn)業(yè)，2005年仍將繼續(xù)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)投資額將繼續(xù)增加，但受土地供應(yīng)量下降、信貸規(guī)?？刂频纫蛩赜绊懀顿Y增幅將明顯放緩，整個(gè)行業(yè)將呈現(xiàn)緩慢調(diào)整走勢(shì)。（2）房?jī)r(jià)將趨向穩(wěn)定，上漲的增幅會(huì)明顯下降。過(guò)去幾年來(lái)需求和房?jī)r(jià)較快上升的勢(shì)頭會(huì)得到抑制，投機(jī)性炒房將被遏制，房?jī)r(jià)將在年內(nèi)趨向穩(wěn)定，上漲的增幅會(huì)明顯下降；上海市政府“兩個(gè)1000萬(wàn)”的安居房，使得低價(jià)位住房供應(yīng)的緊張狀態(tài)有所緩解，房?jī)r(jià)整體水平得到平抑。（3）企業(yè)融資渠道將趨向多元化。目前上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金普遍吃緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期資金運(yùn)作面臨著極大的考驗(yàn)。常規(guī)的銀行融資渠道的門檻已大大提高，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始積極尋求新的融資渠道，如企業(yè)改制上市、企業(yè)間的兼并與重組、尋求信托與基金的合作與投資等等。融資渠道逐步向多元化發(fā)展，其中以信托基金和產(chǎn)業(yè)基金為投資來(lái)源的資金運(yùn)作模式將成為今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要運(yùn)作模式。（4）二手房市場(chǎng)會(huì)不斷降溫。七部委《意見(jiàn)》對(duì)“兩年內(nèi)的二手房交易全額征收營(yíng)業(yè)稅”政策的出臺(tái)，使得二手房市場(chǎng)掛牌量增加的同時(shí)成交量卻在萎縮，價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)下跌，二手房供求開(kāi)始漸傾買方市場(chǎng)。在這種情況下，上海多達(dá)14000家的中介市場(chǎng)洗牌在所難免。（5）寫(xiě)字樓需求旺盛，租金平穩(wěn)上升。此次宏觀調(diào)控主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響不大。持續(xù)旺盛的市場(chǎng)需求，相對(duì)平穩(wěn)的新增供應(yīng)，使得上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金一直保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。這些市場(chǎng)變化趨勢(shì)將會(huì)使得商品住房交易結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，投機(jī)性購(gòu)房得到初步遏制，住房交易行為漸趨理性；商品住房平均價(jià)格漲幅趨穩(wěn)；房地產(chǎn)信貸增速放緩，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控的初始目標(biāo)。相對(duì)于上海房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控的洗禮，房產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)將會(huì)發(fā)生分化，整個(gè)行業(yè)經(jīng)過(guò)重新洗牌，走上穩(wěn)健的理性發(fā)展之路。因此，從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控必須適度到位，否則房地產(chǎn)的非理性發(fā)展會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)甚至國(guó)家金融與經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)影響。（上海新世紀(jì)資信評(píng)估投資服務(wù)有限公司研究發(fā)展部 孫澤蕤博士）－16－
化學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1