房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀風險分析-展示頁
2025-06-25 12:37本頁面
【正文】 系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的風險分析尤為重要。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀風險分析178。 摘 要：自2000年始，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一個快速增長的發(fā)展階段，至今已發(fā)展成國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。本文首先對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程進行了回顧，在房地產(chǎn)本身發(fā)展所累積風險分析的基礎(chǔ)上，從國家和地方出臺的宏觀調(diào)控政策的適時性、適度性及其對房地產(chǎn)具體影響等幾個角度分析研究了當前上海市房地產(chǎn)行業(yè)面臨宏觀調(diào)控時的宏觀風險。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 宏觀調(diào)控 宏觀風險一、上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回顧1．2000年2004年上海房價走勢回顧上海樓市自1999 年開始回升以來，20002002 年，上海房價連續(xù)三年保持上漲態(tài)勢，并且上漲速度逐年加快。這三年盡管房價上漲速度逐年增加，但仍處于一個比較正常區(qū)間，與國民經(jīng)濟發(fā)展狀況基本相協(xié)調(diào)，%。針對房價上漲過快的勢頭，2004年國家為防止房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱而采取了宏觀調(diào)控，包括提高存款準備金率、房地產(chǎn)業(yè)資本金比例升至35%等等。圖12．上海房價上漲的原因分析分析上海市近年來房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲主要是受市場供需兩旺的影響所致。%；2004年首次突破1000億元，%。外來人口自然增長以及房屋拆遷帶來的是增量需求；更新?lián)Q代帶來的是改善需求；對上海市房地產(chǎn)的市場發(fā)展預(yù)期以及對人民幣增值預(yù)期帶來的則是投資需求。％；(2004年統(tǒng)計數(shù)據(jù)是現(xiàn)房和期房銷售面積之和)，％，對應(yīng)銷售額為2615億元，同比增長為59％。圖43．2004年上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要態(tài)勢2004年是房地產(chǎn)行業(yè)的政策年，國家宏觀調(diào)控從土地和信貸著手，一方面加強土地交易的市場化、規(guī)范化，打破地域限制；另一方面，開發(fā)商向商業(yè)銀行的融資受到限制，自有資金及融資能力的重要性提高。2004年全國房地產(chǎn)整體市場高位整理，宏觀調(diào)控對抑制土地及商品房的開發(fā)投資過熱已經(jīng)初步顯示效果，但并未能使房地產(chǎn)銷售價格的走勢趨向穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場的需求依然持續(xù)旺盛。占全市GDP %，充分顯示了作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用。二、國家宏觀調(diào)控對上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響由于全國各地房地產(chǎn)開發(fā)增長的過度迅猛，已經(jīng)遠遠高于國民生產(chǎn)總值的增長速度，偏離了正常的發(fā)展速度，致使該行業(yè)出現(xiàn)了發(fā)展泡沫，孕含了一定的行業(yè)風險及相應(yīng)的金融風險。1．2004年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調(diào)控2004年國家宏觀調(diào)控政策的基調(diào)為嚴格規(guī)范，促進健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。 表1 2004年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽頒布時間頒布單位政 策1．行業(yè)信貸規(guī)模20040303中國銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引（征求意見稿）20040613中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》20040902中國銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引2．行業(yè)信貸風險20040101中國人民銀行擴大金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間20040411中國人民銀行20040427國務(wù)院提高房地產(chǎn)業(yè)資本金比例，由原來的20％上升到35％20041028中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率，放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間，允許人民幣存款利率下浮3．個人住宅貸款中國銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》溫州市工商銀行對個人購房貸款利率進行上調(diào)，同時宣布對購買3套住房以上的貸款不再辦理房貸北京市工商銀行不鼓勵投資性的住房貸款行為，對于個人投資性購房超過3套則不予放貸上海各商業(yè)銀行滬上各家銀行已將第二套房的首付款比例提高至三成，而對于第三套房的購房者，銀行基本上不提供貸款支持杭州各商業(yè)銀行1990年以前的面積較小的房子不予發(fā)放按揭
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