我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析-展示頁
2025-08-05 16:02本頁面
【正文】 支撐，便有“崩盤”的可能。機遇面前應警惕房地產(chǎn)泡沫“泡沫”的形成是由于資產(chǎn)價格連續(xù)上漲，吸引投資者投資，在認為還會上漲的預期促使下，不斷有新的投資者跟進，因此價格越來越高。第四,人們對住宅投資性消費動機的增強,也將為我國房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展帶來巨大商機,成尤其隨著我國城鎮(zhèn)戶口制度的改革和人才的合理流動,將能動地創(chuàng)造出新的住房需求,白領人士公寓、老齡公寓、學生公寓的需求也將逐步加大。其次,在醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障制度改革的推動下,我國的社會保障體系逐步建立和完善,也將使人們對收入增長期望降低同支出預期上升的矛盾得到緩解,后顧之憂少了,敢于用手中的錢,以至未來的收入去購房。，就是我國即房地產(chǎn)的有效需求將逐漸升溫。大量的投資對房地產(chǎn)提出配套需求,區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和居民購買力的提高又將提高房地產(chǎn)的有效需求。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施有利于中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和全國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大商機。此外,我國經(jīng)濟的可持續(xù)增長最關(guān)鍵的是要啟動內(nèi)需,而農(nóng)村的消費需求最有潛力,城鎮(zhèn)化是解決我國農(nóng)村發(fā)展問題、實現(xiàn)國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。我國13億人口中有8億屬于農(nóng)村人口,目前我國城市化比例僅30%,遠低于發(fā)達國家70%80%的發(fā)展水平。近幾年與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)的房地產(chǎn)交易市場、房屋租賃制度、中介組織和中介服務市場、住房信貸制度、住房公積金和補貼制度都已建立并逐漸走向規(guī)范。目前，以經(jīng)濟適用房為主的普通住宅的供應量不斷加大，國家從稅收方面，開發(fā)商在造價方面都在設法降低商品住宅的成本，使商品住宅的數(shù)量和價格都逐漸向符合工薪階層需要方面發(fā)展。經(jīng)過國家和有關(guān)部門近幾年的努力和市場規(guī)律的作用，加上消費者權(quán)益意識的提高，都使房地產(chǎn)商的不規(guī)范行為受到遏制，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸擺脫混亂的狀態(tài)，在行為規(guī)范方面有了很大的進步。經(jīng)過前幾年的住房改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是在把福利性實物分房改為住房貨幣補貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國家和單位的計劃經(jīng)濟觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣大居民解決住房問題的主要途徑。國家和有關(guān)部門還將根據(jù)國家經(jīng)濟和社會發(fā)展需要，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體情況和需要，制定相應的支持政策。改革開放以來，特別是1998年以來，國家和有關(guān)部門制定的一系列鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。而要實現(xiàn)這兩個戰(zhàn)略目標，特別是城市化目標，必然伴隨有房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。在國家制定的《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，對住房建設和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提出了明確的要求。第二節(jié)六是房屋建設的科技含量低。除了法規(guī)不健全之外，有法不依和無人執(zhí)法的現(xiàn)象也大量存在。五是法制建設滯后。任何地區(qū)都不應該只有房屋買賣市場而沒有房屋租賃市場。租賃業(yè)務是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。另外，許多地區(qū)對中介機構(gòu)缺乏嚴格的資質(zhì)評估和規(guī)范的行業(yè)管理。三是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的交易市場、中介機構(gòu)等還遠沒有達到健全和令人滿意的程度。隨著住戶消費意識的提高，差距將會更大。物業(yè)管理是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)必須有物業(yè)管理的配合，才能有效的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)向規(guī)范方面發(fā)展和競爭的加劇，特別是我們加入WTO之后，許多在過去有效的方法不再適用的新形勢下，一些人不得不退出，人才缺乏將更加明顯。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的領導人都是半路出家，其中不少是亂世英雄。一是人才的缺乏。我國房地產(chǎn)行業(yè)SWOT分析第一節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制約因素分析由于發(fā)展的歷史短，經(jīng)驗不足，以及體制等方面的原因，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將受到一定的制約。雖然目前從事房地產(chǎn)業(yè)的人數(shù)很多，但受過專業(yè)教育和訓練，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)專家很少。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期不規(guī)范、缺少競爭力的條件下，他們很容易獲得成功。 二是缺乏合格的物業(yè)管理隊伍。但目前我們很缺乏合格的物業(yè)管理專家和隊伍，很多住宅的物業(yè)管理與消費者的要求有很大的差距。另外，物業(yè)管理的收費與工薪階層的經(jīng)濟承受能力之間的矛盾也是目前難以解決的問題。目前房地產(chǎn)一級市場在很多地區(qū)還不規(guī)范，交易秩序混亂的現(xiàn)象，坑害消費者的事例時有發(fā)生；二級市場在許多地區(qū)尚沒有建立，就是一些已有二級市場的地區(qū)，也缺乏合理的交易規(guī)則；與房地產(chǎn)開發(fā)和交易有關(guān)的土地和資產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所、會計師事務所、律師事務所，貸款擔保機構(gòu)等等，不但數(shù)量不足，而且許多中介機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)務不熟悉，難以承擔房地產(chǎn)業(yè)務。四是缺少房屋租賃市場。過去我們的房屋租賃關(guān)系是在單位和職工之間，在全面實行貨幣化補貼住房，將住房賣給職工之后，單位不再承擔出租房屋的業(yè)務，必須有專業(yè)的房屋租賃公司承擔這項業(yè)務。但目前許多地區(qū)還沒有建立房屋租賃市場，而在一些建立了房屋租賃市場的地區(qū)，在行業(yè)規(guī)范、價格、稅收、服務范圍等一系列問題上都缺乏相應的管理政策。雖然近幾年在房地產(chǎn)業(yè)的管理方面制定不少的法律和規(guī)定，但這些法規(guī)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實需要仍然是很不夠的。法制的落后使房地產(chǎn)領域社會信用缺乏監(jiān)督和保證，影響房地產(chǎn)經(jīng)營的效率和效益。近幾年雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但由于一直忽視房屋科技的作用，房地產(chǎn)開發(fā)在采用新技術(shù)、新材料、新工藝、新設計思想，提高房屋內(nèi)在和外觀質(zhì)量方面都比較落后，很難滿足消費者不斷增長的對房屋建設的工程質(zhì)量以及房屋和設施功能、環(huán)境、服務等方面質(zhì)量的要求。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢分析。指出：“2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到22平方米”（這是指建筑面積，），要“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴大住房消費信貸，進一步發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。國家在今后相當長的時期內(nèi)都將把城市化和西部大開發(fā)作為經(jīng)濟和社會發(fā)展的戰(zhàn)略目標。在今后仍將發(fā)揮重要作用。，各種條款的逐步實施，將促使房地產(chǎn)業(yè)按國際準則運作和發(fā)展，稅收等方面國民待遇實施之后，將會有更多的境外資金進入我國的房地產(chǎn)業(yè)。人口城鎮(zhèn)化既是經(jīng)濟發(fā)展到一定階級的必然產(chǎn)物,也是我國目前擴大內(nèi)需推動經(jīng)濟增長的重要手段。而在人均GDP8001300美元的階級是人口城鎮(zhèn)化最快的階段。積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化是“十五”期間必須重點研究和解決的重大戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性問題之一,未來每年城市化比例將增加一個百分點。十五期間我國將加快實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略,加快中西部地區(qū)發(fā)展,將對中西部地區(qū)進行投資、政策和資源的傾斜。東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商將不會忽視西部開發(fā)對中西部地區(qū)帶來的房地產(chǎn)商機,中西部地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。房地產(chǎn)有效需求的增長主要體現(xiàn)在住宅需求的增長,其主要因素有:首先,房改政策逐步出臺落實、居民可支配收入的增加以及國家大力發(fā)展房地產(chǎn)金融,城鎮(zhèn)居民住房購買力和購買欲望將大大增強,將極大提升房地產(chǎn)的有效需求。第三,住房抵押貸款和資產(chǎn)證券化等房地產(chǎn)金融的發(fā)展也將刺激居民的購買行為。第三節(jié)但“泡沫”最終都會以暴跌而告終。
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