我國房地產(chǎn)發(fā)展總報告-展示頁
2025-08-12 23:53本頁面
【正文】 所占比重持續(xù)增加。 (三)房地產(chǎn)銷售 2004年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長，比2003年增加4514萬平方米，比1997～2003年年平均銷售增量的4118萬平方米(見表4)增加了396萬平方米。 中央采取“暫停土地審批半年”應急性控制土地措施后，2004年的土地控制初見成效，但這種措施畢竟只能是暫時性的。土地利用規(guī)劃的法律效力還沒有真正建立，調(diào)整建設用地增量的現(xiàn)象在許多地方時有發(fā)生，1987年及1997年編制的兩輪土地規(guī)劃事實上并未得到有效執(zhí)行。低廉的征地費不僅使農(nóng)民失地失業(yè)，也是獲取巨額財政收入的重要渠道，因此成為地方政府圈地的動因。2004年6月6日國務院辦公廳在《關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發(fā)［2004］46號)中規(guī)定，對于拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除了保證能源、交通、水利、城市重大公共設施等重點建設項目，以及重大社會發(fā)展項目、危房改造、經(jīng)濟適用房和廉租房項目之外，一律停止拆遷。其中集體上訪905批、13223人，個體上訪3121批、5397人，半年就超過2003年3929批、18071人的全年上訪總量。這是造成社會問題的重要原因。這是制度上的最根本的問題。這是引發(fā)拆遷矛盾的最直接的原因。這種過度的人為增加的被動需求改變了正常的供求格局，增大了購房需求的壓力，同時也使房屋拆遷成為城市社會矛盾最尖銳的領域之一。1997～2003年新開工面積年均增量為6780萬平方米，竣工面積年均增加4274萬平方米，2004年上述增量分別減少為5706萬平方米和1000萬平方米；1997～2003年施工面積年均增加12090萬平方米，2004年增量為22925萬平方米(見表4)。房地產(chǎn)土地購置面積增量也呈現(xiàn)減緩勢頭，1997～2003年房地產(chǎn)土地購置面積平均每年增加4842萬平方米，而2004年增量為4288萬平方米，減少了554萬平方米。 (二)房地產(chǎn)開發(fā) ，購地、開工和竣工面積增速減緩 1997～2003年期間，全國房地產(chǎn)土地開發(fā)面積平均每年增加2400多萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款依賴度過高的狀態(tài)還沒有從根本上改變，銀行依然過高地承擔著房地產(chǎn)開發(fā)的金融風險。發(fā)展多元化的房地產(chǎn)開發(fā)融資方式以減少銀行信貸風險的任務仍很艱巨。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行信貸仍是主要渠道。經(jīng)濟適用房投資比重減少，一方面弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全完善的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決，但另一方面在客觀上有利于早日終結住房市場供給的雙軌制。經(jīng)濟適用房投資比重從2000年以來一直處于減少趨勢，5年間減少了6個多百分點；%，%。2004年東、中、%、%、%(見圖3)，而1998年三個區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為：%、%、%，東部和中部增速加快，西部呈下降趨勢。中西部的比重增大。但從全社會固定資產(chǎn)投資增速與房地產(chǎn)投資增速的對比看，兩者均為1995年以來第二高，表明宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資和全社會固定資產(chǎn)投資均有抑制作用。1986～2004年的18年間，%，%的速度，也遠高于GDP的增長速度(見圖表1)。中國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，在市場的成熟過程中投資起伏較大，但總體上呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相對應的快速增長特征。但從近幾年的數(shù)據(jù)比較看，圖12004年1~12月全國固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增速比較*注：* 本報告中圖表資料來源除注明外，均來自于國家統(tǒng)計局和國家信息中心。 (一)房地產(chǎn)投資 ，但占全社會固定資產(chǎn)投資比重持續(xù)上升 ，%。 一、2004年中國房地產(chǎn)市場形勢判斷 2004年是中國房地產(chǎn)市場不平靜的一年，國家出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策頻率之高、力度之大前所未有。中國是一個幅員遼闊，各地發(fā)展極不平衡的大國，以局部地區(qū)的房地產(chǎn)形勢推導全國整體態(tài)勢必須慎之又慎，否則會得出相反結論。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長，形成有效供給相對于投資期具有滯后性，當年的房地產(chǎn)業(yè)市場是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結果，所以判斷分析房地產(chǎn)業(yè)形勢不能僅僅依據(jù)同比資料得出結論，因為它是以上年基數(shù)合理為前提的。供不應求是未來幾十年中國房地產(chǎn)市場的主導趨勢。2005房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展總報告 由中國社會科學院等多家單位的學者共同完成的《2005年房地產(chǎn)藍皮書：》，近日由社會科學文獻出版社正式出版，同時中國社科院正式發(fā)布該報告，下為總報告部分全文： 住房是居民的基本生活需求。在全面建設小康社會階段，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力。房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢和發(fā)展前景必須從基本國情出發(fā)，充分考慮中國加速的城市化進程和住房市場化改革的影響，以科學發(fā)展觀為指導，在經(jīng)濟社會發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有空間不可移動性，局部地區(qū)供求關系的異常導致全局連鎖反應的可能性較小。上述幾點是本課題組進行以下分析和預測的邏輯起點。在強力的宏觀調(diào)控下，2004年中國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了不同于往年的鮮明特征。從2004年變化看(見圖1)，房地產(chǎn)投資增速呈快速下降趨勢，從1～2月到1～12月下降22個百分點，幾乎與固定資產(chǎn)投資同步下降。 ；房地產(chǎn)投資額在全社會固定資產(chǎn)投資中所占比重仍有所上升，處于歷史的最高位。從中國國民經(jīng)濟與市場發(fā)展階段和總趨勢來分析，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重的上升是市場需求結構發(fā)生變動的必然結果。特別是1999年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，只有2002年和2004年增速出現(xiàn)減緩。 ，但經(jīng)濟適用房所占比重繼續(xù)減少 從地區(qū)投資結構看，2004年東、中、%、%%，%、%%。但由于東部基數(shù)大，占全國比重仍近70%。 從商品住宅的投資類型結構看(見表2)，2004年全國經(jīng)濟適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續(xù)下降，%%，為1998年以來最低。而同期商品住宅投資在投資總額中所占比重則有上升。 盡管2004年國內(nèi)信貸在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比重明顯下降，金融調(diào)控的一系列政策和措施效果明顯，但需要注意的是，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的“其他資金”中，80%左右是購房者的定金和預付款，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費信貸。這種以間接融資為主的方式，既與我國融資主渠道吻合，也與我國金融市場不健全以及房地產(chǎn)金融發(fā)育不良有關。同時，2004年房地產(chǎn)投資量依然處于增長狀態(tài)，為1997年以來的最高值。如果沒有理想的貸款投資渠道，2005年房地產(chǎn)行業(yè)貸款增長有可能出現(xiàn)反彈。2004年由于土地市場清理整頓、暫停半年建設用地審批，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積首次出現(xiàn)下降，比上年減少了2400多萬平方米。土地控制對商品房建設的影響具有滯后性，2004年全國商品房新開工面積、施工面積、竣工面積均繼續(xù)增加，但與1997～2003年的平均增量相比，新開工面積和竣工面積的增速減緩，施工面積增速繼續(xù)加大。 拆遷規(guī)模受到遏制，但過度占地依然存在反彈因素 據(jù)建設部有關部門統(tǒng)計，目前全國房地產(chǎn)市場中有50%左右來自于拆遷所產(chǎn)生的被動需求。主要表現(xiàn)：(1)安置補償不合理，政策不到位，導致拆遷戶利益受損失，嚴重的甚至造成因拆致貧。(2)拆遷戶得不到有效的行政與法律保護，往往與拆遷人、行政部門、司法部門處于對立位置。(3)一些地方政府部門規(guī)劃不周，造成居民不能回遷。從全國的情況看，2004年上半年因征地拆遷而引發(fā)的到建設部上訪的人數(shù)有4026批、18620人。針對拆遷中出現(xiàn)的矛盾，溫家寶總理于3月5日在十屆人大二次
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