【正文】 只占40％左右，其它都是地價款、配套費(fèi)和名目繁多的收費(fèi)，房價構(gòu)成很不合理。楊慎說，如今國內(nèi)出現(xiàn)一批投資購房者，其數(shù)量約占購房總戶數(shù)的20％至25％，對市場的沖擊特別是對房價上漲影響很大。這種競價賣地的方式，不僅拉動了房價上漲，而且容易促使地方政府把賣地生財(cái)當(dāng)成政績，最終不利于耕地保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展?！　⊥恋貎r格的非理性上漲是導(dǎo)致商品房成本過高的主要原因。投資熱漲價快質(zhì)量劣——三大問題纏繞房地產(chǎn)hc360慧聰網(wǎng)　20040216 10:21:35 　　其二，在二級市場上，中國政府加大房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對于高端住宅，別墅項(xiàng)目嚴(yán)加審批，央行121文件同樣提出第二套房產(chǎn)按揭問題的思路。2003年的央行121文件中，對于土地市場的貸款實(shí)行嚴(yán)加控制；國務(wù)院出臺禁止開發(fā)區(qū)建設(shè)用地劃撥的規(guī)定，使得政府變相的圈地運(yùn)動成為不可能；國土部收回地方政府上的部分土地出讓權(quán)；北京國土4號令；整治國土部分貪官等等，都表明了中國政府欲從嚴(yán)治理中國房地產(chǎn)發(fā)展的問題，在規(guī)范的同時，也不乏很多緊縮性政策。 　　中國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸是有先聲之道的，中國政府已經(jīng)致力于房地產(chǎn)行業(yè)的降溫工作。同樣是自己的孩子，誰也不希望看到像流星一樣，輝煌一時，銷聲匿跡我們不能總是站在開發(fā)商的立場上看待國家出臺的宏觀調(diào)控政策，不要政策還沒有出臺之前，已經(jīng)是怨聲載道，畢竟，國家出臺政策是從整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展大計(jì)的角度來綜合考慮的。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一旦受挫，對于整個國民經(jīng)濟(jì)來說，不是傷其皮膚，而是傷筋動骨，壞了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大計(jì)。但是，它足以說明中國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，已經(jīng)不單純是中國國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部調(diào)控的問題。 　　第三，中國房地產(chǎn)行業(yè)牽動了國際市場的神經(jīng)。三駕馬車中的主力軍是不可以臨陣逃脫或者犧牲的。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，需要的更是持續(xù)發(fā)展，健康發(fā)展，而不是大起大落。 　　第二，中國經(jīng)濟(jì)要的是持續(xù)健康發(fā)展，要的是溫火時代，不是通貨膨脹，不是通貨緊縮。中國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期受制于中國房地產(chǎn)的發(fā)展周期，這個現(xiàn)象在中國最發(fā)達(dá)的城市，北京，上海，深圳以及其他大中城市都有體現(xiàn)，無法統(tǒng)計(jì)出這些城市中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于該城市GDP的貢獻(xiàn)率，但是，有一點(diǎn)是可以肯定的，貢獻(xiàn)率都不應(yīng)該那么高。換言之，中國房地產(chǎn)的發(fā)展對于中國經(jīng)濟(jì)的影響已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的所應(yīng)有的貢獻(xiàn)水平。 　　第一，中國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期受制于中國房地產(chǎn)發(fā)展周期。同樣，中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了6年多時間的持續(xù)發(fā)展之后，已經(jīng)打破了學(xué)術(shù)界和地產(chǎn)界房地產(chǎn)正常周期論，也把中國政府那根最敏感的神經(jīng)給挑了起來。目前種種跡象表明，如果不嚴(yán)加控制，中國經(jīng)濟(jì)很可能進(jìn)入溫家寶時代的通貨膨脹。中國房地產(chǎn)行業(yè)亟待軟著陸hc360慧聰網(wǎng)　20040312 16:27:09之所以這么說，是因?yàn)楸本┓康禺a(chǎn)本身的主要指標(biāo)是穩(wěn)定的，而北京作為首都的特殊地位，面臨著奧運(yùn)的歷史機(jī)遇，持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、成熟發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 　　成熟牛排論沒有空置不是一個市場，那就回到短缺經(jīng)濟(jì)。我們是用當(dāng)年的空置房除以三年期的竣工面積，這兩個基數(shù)不一樣，因此根本就是兩回事。從去年出版的2003年北京房地產(chǎn)年鑒看，從1995年有記載開始到2002年，%，%，%，%，%，%，%，%，去年幅度總體上在十六七左右。 　　空置率高嗎但是對于買房人來講，當(dāng)然希望買的東西越便宜越好，問題就在于我們買這個東西需要有一個客觀的標(biāo)準(zhǔn)。還不說土地的稀有性，就講人工成本，因?yàn)槊磕甑氖杖氪蠹叶加刑岣?，每年相對成本就要提高，在不犧牲利潤的前提下，價格不漲是不行的。房價表現(xiàn)社會房地產(chǎn)的資產(chǎn)量、價值量，從這個角度講，房價合理的上漲應(yīng)該是正常的。 　　近幾年北京市的商品房平均價格每平方米2000年是4919元，2001年是5061元，2002年是4764元，2003年4737元，總的來說是比較平穩(wěn)的。搞城市建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施投入得有保障，去年地價款收入由前年100個億到120億，去年150多個億，也反映出房地產(chǎn)土地供應(yīng)良好態(tài)勢和市場的旺盛需求。去年人均收入支配達(dá)到13000元，%，所以銷售幅度的增長是相近的。就北京市場來說，有四個有利的因素：一是奧運(yùn)商機(jī)和加快城市化進(jìn)程的客觀需要。 　　2004的四條利好房地產(chǎn)市場地區(qū)差異很大，由于經(jīng)濟(jì)、社會、政策等等方面的原因，特別是土地供應(yīng)量等等原因，造成很大的差異，比如，北京、上海、廣州，這三個城市應(yīng)該說都是重量級的城市，都是中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、人口最多的國際型大都市，但是三個城市完全是三種概念。 　　第三個挑戰(zhàn)就是地區(qū)的差異性。產(chǎn)品包括了物質(zhì)產(chǎn)品，房地產(chǎn)的物質(zhì)產(chǎn)品和我們的物業(yè)管理和中介服務(wù)的服務(wù)產(chǎn)品，我們的物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量，滿足不了日益增長的居民的需求，投訴比較多，無論是質(zhì)量問題，面積問題，拆遷問題，中介服務(wù)問題，物業(yè)管理問題都存在許多的問題。所以宏觀調(diào)控能力跟不上發(fā)展，在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面可以說是摸著石頭過河。政府的調(diào)控能力和快速市場化之間存在著差異。 　　面臨的挑戰(zhàn)因此，這兩種情況都是要警惕的。泡沫指的是價格泡沫，某一種商品，比如股票、房地產(chǎn)，它的市場銷售價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際的成本價值，這里邊就產(chǎn)生了泡沫。盲目性過熱表現(xiàn)出來是供大于求。 　　第二種過熱叫做泡沫性過熱。盲目擴(kuò)大投資，盲目擴(kuò)大開發(fā)量，最后造成盤子過大，市場供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，最后的結(jié)果是空置率的上升，空置率的上升意味著房價的下跌。 　　要警惕兩種房地產(chǎn)過熱。中國的房地產(chǎn)市場，無論從供求總量，供求結(jié)構(gòu)還是價格，都是平穩(wěn)的。 　　怎樣看房價第三，樓盤的健康也被提上了議題，像板樓、通風(fēng)、綠化等概念越來越受到買房人的關(guān)注。這個健康包含著三個方面的含義：首先是樓市的健康，盡管出現(xiàn)過冬天論、泡沫論、風(fēng)險論，但是，中國的房地產(chǎn)市場一直都在持續(xù)健康地發(fā)展。 　　健康的三個含義其他專家也就各自領(lǐng)域的專業(yè)話題和與會者進(jìn)行了交流。對于一些人認(rèn)為中國房價漲得太快的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，%，而房價增加不到5%，應(yīng)該說這樣的漲幅比GDP小，因此沒有理由說全國的房價都漲得快。此次分析會邀請了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的秘書長顧云昌、北京市國土房管局局長苗樂如、北京市委研究室副主任熊九玲、北京市開發(fā)辦開發(fā)處處長秦海翔、北京市國土房管局物業(yè)處處長劉剛、北京市國土房管局市場一處副處長姜才源以及偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理徐斌等政府官員、專家和業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行講座。 2004年房地產(chǎn)業(yè)的形勢如何？上周，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在昌平召開了“2004房地產(chǎn)形勢分析”會，多位專家學(xué)者和政府官員就北京市的經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場的展望進(jìn)行了分析。如由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在業(yè)務(wù)經(jīng)營上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。同時，我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。目前，我國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到０．５％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為０．２４％，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。這些無不增加了土地購置與開發(fā)貸款的隱含風(fēng)險。同時，土地儲備屬于政府行為，這使得土地的購置和開發(fā)很容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。由于各地城市開發(fā)和改造的盤子都很大，土地資產(chǎn)價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。據(jù)估算，８０％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。 我國房地產(chǎn)問題綜述目 錄調(diào)查顯示：我國房地產(chǎn)金融存在四大問題 12004房地產(chǎn)形勢分析 2中國房地產(chǎn)行業(yè)亟待軟著陸 5投資熱漲價快質(zhì)量劣——三大問題纏繞房地產(chǎn) 6房地產(chǎn)業(yè)非理性繁榮 一些地區(qū)泡沫現(xiàn)象明顯 7房產(chǎn)巨頭荷蘭國際房地產(chǎn)圖謀中國市場 8對我國房地產(chǎn)市場存在問題的分析 9青島的房地產(chǎn)向何處去 有一些現(xiàn)象讓我們警惕 11入世將加速我國房地產(chǎn)業(yè)市場化 18我國房地產(chǎn)企業(yè)的利潤是高還是低 20我國房地產(chǎn)業(yè)在規(guī)范中發(fā)展 保持20%增速 23房地產(chǎn)市場存在六大問題 24從供給和需求看當(dāng)前房地產(chǎn)市場 25熱點(diǎn)關(guān)注：外資看好中國房地產(chǎn)市場 26房地產(chǎn)行業(yè)也有興有衰 預(yù)計(jì)樓市將走低 27我國房地產(chǎn)行業(yè)將開始新一輪“洗牌” 28我國房地產(chǎn)業(yè)在政策收緊下保持高增長 31房地產(chǎn)業(yè)凸顯“五大病癥” 33調(diào)查顯示：我國房地產(chǎn)金融存在四大問題近６年來，雖然我國房地產(chǎn)投資額年平均增長率達(dá)到２０％以上，房地產(chǎn)銷售額也以每年超出２７％的速度增長，但中國人民銀行研究局課題組調(diào)查顯示，我國房地產(chǎn)金融仍存在四大問題。　　一是房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房 地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程?！　《峭恋貎渲贫炔煌晟?，土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險。而土地收購和開發(fā)的主要資金來源于銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。但是，影響土地出讓價格的因素很多，土地資產(chǎn)價格本身也波動頻繁?！　∪莻€人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。但按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為３年到８年，而我國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是最近３年才開始發(fā)展起來的?！　∷氖巧虡I(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。2004房地產(chǎn)形勢分析hc360慧聰網(wǎng)　20040315 08:23:05兩天的報告聽下來，參會者心里踏實(shí)了——中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是良好的。中房協(xié)秘書長顧云昌認(rèn)為，在中國宏觀經(jīng)濟(jì)新一輪的周期上升中，目前全國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是健康的。而北京市國土房管局局長苗樂如詳細(xì)分析了我們國家空置率和西方國家空置率的區(qū)別，盡管還存在著一些問題，但是北京的房地產(chǎn)市場已經(jīng)是七八分熟的牛排了，因此不用盲目悲觀。本次分析會為期兩天，來自北京市的房地產(chǎn)開發(fā)商、代理公司、物業(yè)公司等200多名老總參加了分析會，他們認(rèn)為有這樣精彩的報告不虛此行。 　　顧云昌 　　中房協(xié)秘書長顧云昌的發(fā)言著重就全國的形勢進(jìn)行了分析，他認(rèn)為，在中國宏觀經(jīng)濟(jì)新一輪的周期上升中，目前全國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是健康的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)也在健康的發(fā)展，只有企業(yè)的健康才會給市場帶來更好的產(chǎn)品。 　　顧云昌認(rèn)為，在正常情況下，價格是由成本推動和供求關(guān)系決定的，判斷市場是不是健康要看價格。這幾年建材漲價了，鋼材、水泥去年漲了30%，沙石可能漲了50%，但是房價漲了百分之四點(diǎn)幾，%，北京市可能更高一點(diǎn)，達(dá)到10%以上，而房價增加不到5%，應(yīng)該說這樣的漲幅是比較合適的。 　　警惕兩種過熱第一種稱之為盲目性的過熱。泡沫性過熱和盲目性過熱表現(xiàn)是不同的，有時候表象跟盲目性過熱是相反的。泡沫性過熱表現(xiàn)供不應(yīng)求。房地產(chǎn)也有過泡沫，北海、海南島，高峰的時候一畝地賣那么多錢，房價漲到五六千，泡沫破滅以后一千多。 　　2004年房地產(chǎn)業(yè)將要面臨的挑戰(zhàn)：第一個是政府的調(diào)控能力是否跟得上快速市場化的速度。中國1998年才真正形成市場意義上的房地產(chǎn)市場，過去房地產(chǎn)市場是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的市場，我們對市場發(fā)展的規(guī)律，對房地產(chǎn)發(fā)展市場當(dāng)中的問題，了解甚少。第二個是，如何提高產(chǎn)品的質(zhì)量。房地產(chǎn)市場和其他市場相比，有其巨大的地區(qū)差異，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動產(chǎn)，和汽車市場、家電市場不一樣。因此，地區(qū)的差異也是一個很大的挑戰(zhàn)。 　　苗樂如 　　2004年房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展、理性調(diào)整的良好態(tài)勢。第二，居民收入的增加，產(chǎn)生更高的住房需求。第三，經(jīng)濟(jì)總量的提升，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。第四，重大政策措施的出臺，推動房地產(chǎn)發(fā)展的直接因素。 　　房價是高還是低房價高和低，所處的角度不同，想法也是不同的。因?yàn)橥葍r格、同等質(zhì)量、同等結(jié)構(gòu)的房子，客觀上來說是和以前不一樣的。這是一個合理的東西。 　　北京市的房屋空置率始終處于較為穩(wěn)定的幅度內(nèi)。事實(shí)上，我們國家現(xiàn)在采用的空置率的計(jì)算辦法與國際國外講5%到8%或者3%到5%的警戒線兩者是不同的，國際上講的是，整個空置的房子對存量房而言，%是非常高的，我們不希望非得空置，但是允許的。所以，這只是一種統(tǒng)計(jì)規(guī)律，當(dāng)然我們要高度警惕這件事情，畢竟絕對量應(yīng)該說還是不低。 　　盡管還存在著一些問題，但是北京的房地產(chǎn)市場已經(jīng)是七八分熟的牛排了，因此不用盲目悲觀。信息來源：北京晚報 中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了李鵬時代的通貨膨脹，朱镕基時代的通貨緊縮。所以，本屆政府一定會加大力度促使中國經(jīng)濟(jì)走入“溫火慢燉”時代，否則，抑揚(yáng)頓挫的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會大大受阻。在中國經(jīng)濟(jì)即將進(jìn)入又一個高增長期的前夜，政府謀劃的是如何促使中國房地產(chǎn)行業(yè)順利的軟著陸?！　槭裁丛谥袊?jīng)濟(jì)起飛的前夜要針對中國房地產(chǎn)行業(yè)“痛下殺手”？如果一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期受制于其中一個行業(yè)的發(fā)展周期，那么我們就可以據(jù)此判斷，這個國家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是有問題的。一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)大幅下滑，則整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會受到很大影響，甚至可以將中國國民經(jīng)濟(jì)拖入谷底。在中國即將進(jìn)入另一個高增長期的前夕，中國政府適時的提出了這個觀點(diǎn)，足見本屆政府之英明。而近年來，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫，樓價一路攀升，雖然推動了國民經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展，但是，其中的隱患，其中的風(fēng)險也是不言而喻的，如果想保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，在規(guī)范的同時，慢慢降溫也是在所難免的。據(jù)說，中國鋼材的需求量占到整個世界鋼材供給量的1/4強(qiáng)，這1/4的鋼材絕大多數(shù)都投入到了中國的房地產(chǎn)行業(yè)，足見中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度、發(fā)展規(guī)模之快，之強(qiáng)。反過來說，房地產(chǎn)的過快發(fā)展，已經(jīng)牽動了整個食物鏈，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)，建材，原材料也瘋狂增長，即便如此，也是供不應(yīng)求，所以導(dǎo)致建材價格上漲。因此，從這個意義上來說，國家適度降溫房地產(chǎn)行業(yè)是再也正常不過的，也是理所當(dāng)然的。遺憾的是，當(dāng)局者迷，大部分開發(fā)商并沒有破局。 　　其一，在一級市場上，中國政府相繼出臺了一系列政策，從源治理房地產(chǎn)行業(yè)。近期，央行又準(zhǔn)備出臺降低消費(fèi)信貸中的按揭貸款風(fēng)險的措施和提高商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金，無論實(shí)行與否，都表明了政府試圖從金融支持，原材料供應(yīng)，市場控制等角度來直接給房地產(chǎn)行業(yè)加壓，目的也只有一個，降溫，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展。