【正文】 地產(chǎn)開發(fā)的主要形式為普通住宅、公寓、寫字樓、別墅、酒店等，以上各種開發(fā)形式的用途相對簡單，面對的客戶群相對單一。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如 Shopping Mall 項目，可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的僅幾百平方米，甚至更小。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)整個房地產(chǎn)領(lǐng)域的比重將接近 17%，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。截至 6 月份，今年已經(jīng)有約 25 億美元的國際投機資本投入了中國商業(yè)地產(chǎn)。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2004 年 1 到 8 月，商業(yè)地產(chǎn)的投資已經(jīng)占到房地產(chǎn)開發(fā)投資額的 %，增速達 37%，高出房地產(chǎn)開發(fā)投資增速約 8 個百分點。 上世紀九十年代初，購物中心的發(fā)展進入了萌芽階段，一直到本世紀初，我國的購物中心發(fā)展進入穩(wěn)定階段，一些規(guī)模較大、功能齊全、業(yè)態(tài)復(fù)合度高的購物中心建成營業(yè)，并且獲得了成功。上世紀八十年代末至九十年代初，國內(nèi)許多大城市商業(yè)街區(qū)的改造建設(shè)，在不了解市場需求、缺乏預(yù)見能力及規(guī)劃能力、市場容量等前提下，商業(yè)街區(qū)過度開發(fā)，規(guī)模過大，遠遠超出了市場的承載能力和對商業(yè)物業(yè)的需求。 表 四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良狀況 2004 年末房地產(chǎn)貸款余額2004 年末房地產(chǎn) 2005年1季度末房地產(chǎn)貸 2005 年 1 季度末房地（億元） 貸款不良率（%） 款余額（億元） 產(chǎn)貸款不良率（%） 項目 開發(fā) 個人開發(fā)個人開發(fā)商 個人購全開發(fā)商 個人購全全部 商貸 購房全部 商貸購房貸款 房貸款 部 貸款 房貸款 部 款 貸款 款 貸款 銀行 銀行 銀行 銀行 4 5 注：本表按“五級”分類標準，不良貸款包括“次級”、“可疑”、“損失”三類貸款。 2005 年 1 季度末房地產(chǎn)貸款質(zhì)量比 2004 年末有所提高，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量有所提高。 四大行個人購房貸款資產(chǎn)質(zhì)量較好，不良貸款率為 %左右。其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達到 16%以上和 12%以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持在 7%左右。2003 年以來各季度金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同期比增長率和金融機構(gòu)全部人民幣貸款余額同期比增長率的對比見下圖： 第 1 章 緒論——地產(chǎn)行業(yè)的特點 率相對偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在 3%~5%之間，四大行匯總的不良貸款率也低于 5%，見表。房地產(chǎn)貸款增長率繼續(xù)高于全部金融機構(gòu)人民幣貸款增長率。房地產(chǎn)貸款狀況 2004 年底，房地產(chǎn)貸款余額達到 億元人民幣，%。 從全國待開發(fā)土地面積來看，1999 年以來，該指標呈持續(xù)增長趨勢（除 2001年比 2000 年小幅下降以外），2003 年全國待開發(fā)土地面積為 萬平方米。待開發(fā)土地狀況1997 年以來，全國土地開發(fā)面積占全國土地購置面積的比例持續(xù)降低，2000至 2004 年一直維持在 60%~70%的水平，2004 年該比值降到 50%以下，已完成土地開發(fā)面積絕對數(shù)比 2003 年有所下降。2005 年 1 季度全國建設(shè)用地供應(yīng)總量為 公頃，同比下降 28%，其中新增用地占 34%，存量用地占 66%。1998 年 1 季度至 2001 年 3 季度，土地交易價格較為平穩(wěn)，2001 年 4 季度開始，土地交易價格開始攀升，其中居民住宅用地交易價格在 2002 年 4 季度至2003 年 4 季度，各季增長幅度都在 10%以上，2004 年 1 季度增幅雖稍有回落，但 2004 年 2 季度以后季度同期比增長率又恢復(fù)到 10%以上。境外資金購房集中于別墅、公寓等高價位商品房，2005 年前兩月，境外資金購買上海單價 11000 元/平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長 %和 73%，購買單價 11000 元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長 倍和 倍。據(jù)人民銀行金融市場司調(diào)查，上海境外資金占全部購房資金的比例從 2003年 1 季度的 %上升到 2004 年 4 季度的 %。三是外資銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人發(fā)放貸款。境外資金通過多種渠道進入上海、北京等熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場，一是直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2004 年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資 億元，%，占開發(fā)資金來源的 %。長三角主要城市商品住宅投資性購房比例在 20%左右。投資性購房需求增長較快。 從竣工套數(shù)來看，2000、2001 和 2002 年的別墅和高檔公寓類住宅竣工套數(shù)增速分別為 %、%和 %，而同期住宅竣工套數(shù)增速分別為 %、%和 %。 不同檔次商品住房供應(yīng)狀況中低價位、中小套型住宅比例偏低。新開工面積增幅下降。1998 年至 2003 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計購置土地面積 億平方米，年平均增長 35%；支付土地購置費 6149 億元，年均增長 %。 調(diào)控階段 最近兩、三年中國房地產(chǎn)市場進入第四個階段，由于住宅產(chǎn)品價格的不斷上揚，國家自 2003 年以來出臺了多項調(diào)控措施。 發(fā)展的階段 第三個階段出現(xiàn)在上世紀九十年代中后期到本世紀初，隨著住房制度的不斷深化改革、居民收入水平的不斷提高，住房成為消費熱點。 調(diào)整階段 從上世紀九十年代初持續(xù)到中期，房改全權(quán)啟動、住房公積金制度的全面推行是在 1992 年，1993 年“安居工程”開始啟動，之后房地產(chǎn)業(yè)開始了急劇快速增長的階段，其中月投資額最高的增幅甚至高達 %，房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)出現(xiàn)混亂局面，甚至在個別的地區(qū)出現(xiàn)了比較明顯的泡沫。上世紀八十年代末到上世紀九十年代初是中國房地產(chǎn)市場的一個起步階段，1987 年 11 月 26 日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地；1990 年，上海市出臺房改方案，開始建立住房公積金制度。 4 產(chǎn)品投資性 與其他市場相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品由于其特有的屬性，常常與基金、原油等資源性商品一樣具有其它商品所不具有的保值、增值功能，由于具有增值的特殊功能，從而就具有了投資的天然屬性。 3 房地產(chǎn)商品的有限競爭性 由于房地產(chǎn)的希缺性、不可再生性，從而在供給上造成壟斷，由于其不動性和地域性，使得其全國范圍內(nèi)的競爭被限制。作為有形建筑產(chǎn)品，又有不同一般產(chǎn)品的特點： 1 不動性 又稱不動產(chǎn)，在一般的商品流通中，商品除了發(fā)生形態(tài)的變化外，還會發(fā)空間位置的移動，但是由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，因此其空間位置是不變的，是其所有權(quán)登記證書對權(quán)益人的變換進行登記，因此在流通過程中，隨著價形態(tài)發(fā)生變化的不是產(chǎn)品本身位置的變化，而是靠登記證書變更實現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)。 隨著 WTO 各項有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟各方都將發(fā)生新的變化，國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和居民消費結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)提供了高速發(fā)展的機會，也使房地產(chǎn)面臨更加激烈的競爭，經(jīng)過近二十年的發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)具備了明顯的特征：一是資金密集型行業(yè)；二是投資大、風(fēng)險??；三是周期長；四是供應(yīng)鏈長；五是地域性強；六是關(guān)聯(lián)度高。z第 1 章 緒論——地產(chǎn)行業(yè)的特點房地產(chǎn)也是我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活當中有著舉足重的地位，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正趨于規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運作的轉(zhuǎn)型時期。房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市細分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方向轉(zhuǎn)變。 房地產(chǎn)行業(yè)的物質(zhì)產(chǎn)品是有形的建筑產(chǎn)品。 2 房地產(chǎn)商品使用的長期性 房地產(chǎn)商品的價值大、使用的期限長，決定了大多數(shù)的消費者無法一次性付巨額的貨幣，因此往往不能單獨一次性消費，常常要借助相關(guān)的金融工具幫助完成消費的支付。由于其價值大、使用時間長，因此可以多次交易，另外由于其對于社會發(fā)展的重要性，使用方向、功能的不易變更，使用對相關(guān)他人權(quán)益的影響，使得國家必須對其進行管理和控制，因此必然限制了房地產(chǎn)市場的自由競爭。 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷程 起步階段 從上世紀七十年代末到上世紀九十年代初期，1978 年，理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點；1980 年 9 月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司；1982 年國務(wù)院在四個城市進行售房試點；1984 年廣東、重慶開始征收土地使用費。從 1991年開始國務(wù)院先后批復(fù)了 24 個省市的房改總體方案。1993 年經(jīng)國家的宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)業(yè)的投資增長率普遍出現(xiàn)大幅的回落。隨著 98 年后住房實物分配制度的取消以及按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資開始進入了一個平穩(wěn)發(fā)展的階段，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 新購置土地狀況 2005 年 1 季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計購置土地面積 7374 萬平方米，同比增長 %，增幅同比下降 個百分點。土地購置面積在 1999 年 4 月以前，快速增長，增長率最高達 91%，2000 年至 2004 年初保持 45%以上的增長，2004 年 6 月份以后，土地購置面積的增長速度降到 7%以下。2005 年 1 季度新開工面積 14096 萬平方米，同比增長 %，增幅同比下降 個百分點。從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額來看，別墅和高檔公寓類住宅 2000 年、2001 年和 2002 年投資增長率分別為 %、%和 % ，連續(xù)三年顯著高于全部住宅的投資增長率。別墅和高檔公寓的竣工套數(shù)占比由 1999 的 %上升到 2003 年的 %。據(jù)建設(shè)部 2004 年調(diào)查，北京市商品住宅投資性購房比例約 17%，在投資購房中，%在短期內(nèi)轉(zhuǎn)手，%用于出租，48%空置待漲價。受房價快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響。二是間接投資，購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產(chǎn)中介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進行商業(yè)性銷售。四是非居民外匯流入，結(jié)匯購買房產(chǎn)。據(jù)人民銀行上海分行統(tǒng)計，2004 年 1~11 月，境外資金流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過 222 億元，較 2003 年增長 %，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的約 150 億元，占全年房地產(chǎn)開發(fā)總額的 %；用于購房的外資約 70 億元。土地價格狀況2005 年 1 季度全國主要城市地價同比增長 %，增幅同比下降 個百分點。2005 年 1 季度地價增幅開始回落。普通住宅用地供應(yīng)量占比逐步加大，在 1季度 公頃房地產(chǎn)開發(fā)用地中，普通商品住房等中低檔普通住宅用地 ，占房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的 73%。全國土地購置面積和土地開發(fā)面積的差額也逐年增大，2004 年該差額達到 萬平方米，這意味著僅 2004 年全年就形成了兩億平方米的土地等待開發(fā)商開發(fā)或繼續(xù)開發(fā)。 而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付 30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約 70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有 30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在 55%以上，見上圖。2003 和 2004 兩年房地產(chǎn)貸款的增幅呈下降的走勢，但 2005 年一季度房地產(chǎn)貸款余額達到 億元，余額同比增長 %，增幅比上年末提高 。2003 年底房地產(chǎn)貸款增長率比金融機構(gòu)全部人民幣貸款增長率高 個百分點，2004 年這個差距有所減小，但仍高 個百分點，2005 年 1 季度房地產(chǎn)貸款增長率與全部人民幣貸款增長率的差距為 個百分點。 四大行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量差異明顯。四大行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在 10~11%之間。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于 2%，農(nóng)行的不良貸款率稍高于 2%。2005 年 1 季度末房地產(chǎn)貸款不良率比 2004 年末降低了 個百分點，其中除工行的不良貸款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。 資料來源：四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款部門 我國自上世紀七十年代末開始了經(jīng)濟體制的改革，從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變。而且這些商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營老化、單一，經(jīng)營的項目又基本雷同，大大降低了對于消費者的吸引。自 2002 年開始，購物中心的發(fā)展進入了快速增長的階段，總體數(shù)量急劇增加，單體規(guī)模也存在超大型發(fā)展的趨勢，分布城市的范圍更加的廣泛，但是亦有更多的問題隨之暴露出來。據(jù)統(tǒng)計，2005年 1~5 月份，全國商業(yè)地產(chǎn)投資高達 458 億元，與去年同期相比增長 %，在建面積同比增長 %了。 另據(jù)資料顯示，2004 年我國商業(yè)地產(chǎn)投資達到 1700 億元，而由商務(wù)部近日發(fā)布的《中國流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》則預(yù)計，2005 年我國商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將達到 2000 億元，增幅將高達 20%。 第 2 章 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一般模式 商業(yè)地產(chǎn)的定義 什么是商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)形式多樣，規(guī)模也有大有小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下銷售回收的方式，很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、各類商品市場則采用商鋪出售，另散經(jīng)營的模式。而商業(yè)地產(chǎn)則不同。此外從實際的運作來看，商業(yè)地產(chǎn)除了項目本身之外，其開發(fā)策略以及運作的管理模式也是十分關(guān)鍵，只有有良好的市場定位、合理細致的策劃、有序的招商運作、及完備的經(jīng)營管理與優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，才能保證其地段價值的不斷提升及商業(yè)形態(tài)的可持續(xù)性發(fā)展。同樣，經(jīng)營主體還需要與城市經(jīng)營的大方面、大環(huán)節(jié)保持高度的一致性，從實際出發(fā)去定位，它同樣是城市的產(chǎn)物，當然要適應(yīng)城市大環(huán)境。 其次，商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵上來看，“商業(yè)地產(chǎn)”包含了“商業(yè)”+“地產(chǎn)”兩個概念，即開發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營者的權(quán)益，再加上后期管理者的權(quán)益。目前商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利形式主要有以下幾種： （1）只售不租：通過出讓產(chǎn)權(quán)，收回投資，不進入經(jīng)營環(huán)節(jié)。 （3）租售協(xié)同：①可以部分租，部分售②或者以租代售，又租